Predibisa analisa o mercado imobiliário do Porto

A operar há mais de 25 anos no mercado imobiliário do Porto nas mais importantes áreas do sector, a Predibisa é uma consultora particularmente bem colocada para analisar o mercado da Invicta, seu passado recente e perspectivas de futuro. O Diário Imobiliário foi ouvir João Nuno Magalhães, o seu director-geral.

Nestes últimos anos o Porto tem assistido a uma “revolução” no mercado imobiliário? Como analisaria o que se tem estado a passar?

Esta chamada “revolução” no mercado imobiliário deve-se muito à questão da reabilitação urbana, centrada na Baixa do Porto. A cidade, principalmente o centro, é cada vez mais alvo de procura por parte de estrangeiros, mas também de portugueses, que procuram investimento. A incerteza bancária impulsionou este fenómeno. Também os incentivos à reabilitação, por parte da Câmara Municipal do Porto, mexeram muito com este mercado e, desde 2012, que a grande aposta na construção se concentra neste segmento.

De 2006 a 2012, a vossa empresa fez parte do grupo multinacional CBRE. Que avaliação faz dessa experiência?

A Predibisa é já há muitos anos uma empresa de referência para o Porto e todo o Norte, antes e depois de pertencer à CBRE. Obviamente, pertencer a um grupo multinacional foi uma mais-valia, na medida que nos permitiu aprofundar algumas áreas de negócio.

A Predibisa sempre foi conhecida como uma referência no mercado da habitação para o segmento médio-alto. O que se alterou neste mercado, a construção nova deu lugar à reabilitação…?

A Predibisa continua a trabalhar o mercado da habitação para o segmento médio-alto. Actualmente, na reabilitação urbana esse segmento continua também a ser o nosso target. Um bom exemplo disso mesmo é o “Aliados 107”´, um projecto exclusivo no coração do Porto, num dos edifícios mais carismáticos da cidade, o antigo edifício do jornal “O Comércio do Porto” e que promete trazer os moradores de volta à Avenida dos Aliados. Temos também em fase de desenvolvimento alguns projectos no eixo Sá da Bandeira/Bonjardim.

Relativamente ao que se alterou é que, anteriormente, estávamos mais focados nas zonas prime, como a Foz e a Boavista, com o centro do Porto a não ter grande expressão, até ao ano de 2012. Hoje em dia, estamos focados em todo o Grande Porto, estando a reabilitação urbana a desenvolver-se para outras zonas da cidade, atraindo assim todos os segmentos.

Como avalia o que se tem vindo a fazer em termos de reabilitação? Apesar da criação da Porto Vivo – Sociedade de Reabilitação Urbana criada em finais de 2004, durante alguns anos havia a sensação que nada se passava… apesar de todas as boas vontades políticas. O que é que mudou?

Estamos convictos que os voos low cost foram um impulso muito importante para tornar o Porto na cidade que hoje conhecemos e que acaba de ser distinguida como o Melhor Destino Europeu, pelo "European Best Destinations". Dar a conhecer ao mundo todo o património desta cidade foi sem dúvida um grande convite ao investimento nacional e internacional.

Também aqui, tal como na capital, há o receio de o «casco» histórico da cidade ser comprado por estrangeiros e habitado também por estes em estadias turísticas de curta duração…?

Estamos todos a trabalhar no sentido de que o centro do Porto seja coabitado em harmonia por turistas, nacionais e estrangeiros. Actualmente, conseguimos reunir todas as condições, quer ao nível de infraestruturas, quer a nível de acessos, por forma a atrair famílias para residência fixa no centro da cidade. Em desenvolvimento estão já vários projectos e que vão nesse sentido, apostando em tipologias maiores e, inclusive, em bons espaços exteriores.

Que zonas da cidade têm estado mais a “mexer” e como se têm comportado os preços?

No centro do Porto verifica-se uma maior procura na zona ribeirinha, eixo Mouzinho-Flores, Clérigos e mais recentemente na Avenida dos Aliados e no eixo Sá da Bandeira/Bonjardim. Os preços têm-se adequado à lei da oferta e da procura. Dado que hoje em dia a procura é maior que a oferta, a tendência lógica é o aumento dos preços. Também outras zonas com menos centralidade têm valorizado bastante, como é o caso do Bonfim e de Campanhã.

Tal como em Lisboa, também no Porto o arrendamento é muito escasso e, nalguns casos, mesmo inexistente? Acredita num futuro dinâmico mercado de arrendamento? O que seria preciso fazer…?

De facto, o arrendamento no Porto também é escasso e julgo que a solução passa por apresentar estratégias comerciais seguras e que garantam aos investidores um bom negócio. É notório que as tipologias pequenas encontram logo ocupante, nomeadamente estudantes, sendo que actualmente temos cerca de seis mil. Também verificamos a procura por parte de pessoas ligadas a quadros de empresas tecnológicas e call centers, que estão a vir aqui para o Norte, principalmente, para o Porto.

Nesta área, o grande problema está na oferta de tipologias maiores, T3 e T4, que são quase inexistentes. Contamos que 2017 venha a ter mais alguma oferta neste segmento.

Durante um longo período faltava ao Porto um mercado efectivo de Escritórios e de Investimento Imobiliário. Esse panorama parecer ter-se alterado. É assim?

Sem dúvida que sim. Relativamente ao mercado de escritórios, nós Predibisa, estamos a ser bastante procurados por multinacionais que optam pelo Porto, dada a sua localização estratégica, ou seja, muito próximo das grandes indústrias. Quanto ao investimento imobiliário, os indicadores apontam para o crescimento consolidado, na medida em que a incerteza da banca tem aberto caminho para esta área.

Fale-nos dos promotores imobiliários. Com a forte crise que atingiu o país e o mercado imobiliário em particular, muitos promotores tornaram-se insolventes e desapareceram, outros chegaram, entre eles muitos estrangeiros. É isso que se tem estado a passar no Porto?

Não se pode generalizar. De facto, alguns promotores tornaram-se insolventes e desapareceram, dando origem ao aparecimento de novas empresas na área da construção. Actualmente, trabalhamos com vários promotores, nacionais e estrageiros, de grande dimensão, mas também de menor dimensão. Todos eles estão empenhados na qualidade da oferta e, essencialmente estão focados na reabilitação urbana.

Das perspectivas e planos da Câmara do Porto, das intenções conhecidas de investimento de promotores nacionais e estrangeiros, como antevê o Porto para os próximos anos? Será que os jovens têm direito e lugar para nela residirem?

O Porto tem tido um ritmo de crescimento muito positivo, pelo que estamos certos que os jovens só podem beneficiar com essa realidade. Este crescimento irá gerar e fomentar mais oportunidades, que acreditamos possa conduzir a uma cada vez melhor qualidade de vida. Estamos todos a trabalhar nesse sentido.