Mercado residencial tem sido resiliente, o que prova a falta de oferta de habitação nova

Rentrée 2020: Para Paulo Loureiro, CEO da Bondstone, um dos principais desafios do sector será conseguir convencer os investidores internacionais a escolherem Portugal em detrimento de outros países.

Para o responsável da Bondstone - empresa de investimento português (“private equity”) e gestão de activos focada no sector imobiliário português e que tem como objectivo investir um total de 400 milhões de euros até ao final de 2021 -, a evolução da pandemia nos próximos dois e três meses será crucial para percebermos que mercado teremos pela frente nos próximos anos.

Num ano atípico o que podemos esperar do mercado imobiliário na Rentrée?

Os meses de Setembro e Outubro são tradicionalmente meses com muita actividade no sector imobiliário, com lançamento de novos projectos, fecho de transacções importantes e bons indicadores de vendas. Este ano será um pouco diferente do habitual, visto que a grande maioria dos players ainda se encontra expectante para tentar perceber a reacção do mercado nos vários segmentos antes de lançar novos projectos ou fechar transacções. A evolução da pandemia nos próximos dois e três meses será crucial para percebermos que mercado teremos pela frente nos próximos anos.

Ainda assim, tem sido muito interessante observar a resiliência do mercado residencial dirigido às famílias portuguesas, que tem mantido uma velocidade de vendas interessante – tendo em conta o contexto actual – comprovando que a falta de oferta de habitação nova continua a ser evidente. Nos segmentos comerciais, e em particular nos escritórios e retalho, os níveis de actividade e a liquidez no mercado são ainda demasiado reduzidos para conseguirmos tirar conclusões. Prevemos que este contexto não sofra grandes alterações enquanto não terminarem os regimes de moratórias em vigor (rendas e dívida).

Quais os desafios que o sector tem pela frente?

Os constrangimentos provocados pela pandemia terão certamente algum impacto no mercado imobiliário, nomeadamente nos níveis de procura em segmentos que estão mais dependentes do mercado internacional – como o mercado residencial de gama alta – ou da evolução da actividade económica – como é o caso dos escritórios e do retalho.

Prevemos também uma alteração relevante nas condições de financiamento aos projectos, quer por parte de investidores internacionais (equity) quer por parte do sistema bancário português (dívida). Um dos principais desafios que teremos pela frente será conseguir convencer os investidores internacionais a escolherem Portugal em detrimento de outros países, o que apenas será possível se formos competitivos face aos restantes destinos de investimento – nomeadamente a nível de retornos ajustados ao risco, incentivos ao investimento, segurança jurídica nos licenciamentos, estabilidade fiscal e transparência no mercado.

Por outro lado, o contexto actual também pode gerar oportunidades interessantes. A título de exemplo, acreditamos que a redução expectável dos níveis de investimento, o provável aumento do desemprego e o eventual apoio das entidades públicas (nomeadamente através da agilização dos processos de licenciamento e da concessão de incentivos fiscais) poderão permitir uma redução dos custos de contexto, que subiram abruptamente nos últimos anos. Este ajustamento poderá finalmente viabilizar a construção de habitação para a classe média (para venda e arrendamento), resolvendo uma carência estrutural do mercado.

Quais as previsões para o mercado até ao final do ano?

Acreditamos que no mercado residencial dirigido à procura local continuaremos a observar uma velocidade de vendas interessante face ao contexto actual, e que o ajustamento nos preços será praticamente residual (e, a existir, com maior incidência no mercado de casas usadas). Por outro lado, a pandemia deverá também provocar alterações estruturais nos padrões de consumo e nas estruturas das empresas, originando oportunidades noutros segmentos que estavam com menor destaque - nomeadamente a logística “last mile”, que tenderá a crescer com o desenvolvimento do e-commerce e com a necessidade de reforçar as cadeias logísticas de abastecimento à volta das grandes cidades.

Nos segmentos comerciais que estão mais dependentes da actividade económica – nomeadamente os escritórios e o retalho – não prevemos que os níveis de liquidez e de actividade aumentem até final do ano, visto que as moratórias estarão em vigor pelo menos até Março de 2021 e adiam a tomada de decisão por parte dos proprietários e dos arrendatários. Estamos expectantes para observar a reação do mercado quando estes regimes terminarem.