Historicamente o mercado imobiliário é, em momentos de crise, uma “reserva de valor” para os investidores
Foi anunciado ainda este mês o aparecimento da Bondstone, uma empresa de investimento português (“private equity”) e gestão de activos focada no sector imobiliário português e que tem como objectivo investir um total de 400 milhões de euros até ao final de 2021 em parceria com grandes grupos de investimento internacionais, apostando maioritariamente em projectos de reposicionamento e de construção nova. Paulo Loureiro, empresário português e ex-director executivo do banco de investimento Morgan Stanley em Nova Iorque, é o fundador da Bondstone, que tem já uma longa experiência neste mercado.
Consciente do impacto da pandemia deste momento no imobiliário, o Diário Imobiliário resolveu perceber como os grandes investidores imobiliários irão responder a esta situação. Paulo Loureiro, admite recessão mas acredita em oportunidades.
O que vai acontecer ao mercado imobiliário depois desta pandemia?
O efeito negativo da crise provocada pelo COVID-19 durará até que o mercado se volte a reequilibrar e seja possível perceber o seu real impacto nos clientes e nos investidores. É habitual dizer-se que os mercados “utilizam as escadas para subir e o elevador para descer”, pelo que a recuperação nunca será tão rápida como a queda. No entanto, acreditamos que os “fundamentals” de Portugal se manterão e que historicamente o mercado imobiliário é, em momentos de crise, uma “reserva de valor” para os investidores. Adicionalmente, estamos certos de que surgirão excelentes oportunidades de investimento a médio-prazo em diferentes segmentos, que poderão recompensar as empresas melhor preparadas, com capacidade de investimento e disponibilidade de adaptação a um novo contexto. Curiosamente, há um provérbio chinês que diz “Que vivas em tempos interessantes!”. O futuro próximo será sem dúvida um período interessante, mas, como disse Sun Tzu em A Arte da Guerra, “no meio do caos há sempre uma oportunidade”.
Qual o impacto na sua empresa?
Não sendo possível prever com rigor para os próximos doze meses a procura nos vários segmentos nem a evolução das rendas, preços de saída e custos das operações, a que se adiciona a incerteza sobre a disponibilidade dos bancos e dos investidores internacionais para financiarem novas operações, decidimos suspender temporariamente o fecho de algumas transacções que estavam em curso. No entanto, continuaremos a analisar novos projectos e estaremos atentos a oportunidades interessantes que possam surgir num futuro próximo. Adicionalmente, decidimos adiar para o segundo semestre o início da comercialização de dois novos empreendimentos que prevíamos lançar brevemente.
Que medidas são necessárias tomar para minimizar esta situação?
O sector imobiliário contribui actualmente com cerca de 15% do PIB nacional em termos anuais e pode, uma vez mais, ser o motor da recuperação económica do País. No nosso caso concreto o maior apoio que poderíamos ter seria a aprovação de processos urbanísticos urgentes, nomeadamente a emissão das licenças de utilização de dois edifícios que terminámos em Lisboa em Outubro de 2019 e que continuam a não poder ser ocupados pelas respectivas famílias. Para além do prejuízo humano desta situação (temos famílias a viverem em hotéis e em casa de amigos), este atraso impede o recebimento de quase catorze milhões de euros em escrituras que seriam essenciais para a nossa gestão de tesouraria a curto-prazo. Este montante seria um grande conforto para manter o nível de actividade actual da empresa e todos os seus compromissos (colaboradores, fornecedores, arquitectos, projectistas, construtoras, financiamentos bancários, obrigações fiscais, entre outros).
Adicionalmente, de uma forma mais abrangente para todo o sector, seria fundamental a suspensão de todas a obrigações fiscais por um período de seis meses, a isenção de pagamentos de IMI, AIMI e de IRC (cujo pagamento ocorrerá em Julho) e a concessão de linhas de apoio à tesouraria. No que respeita aos financiamentos bancários deveria ser suspenso o pagamento de juros e capital nos créditos ao investimento imobiliário pelo mesmo período de seis meses.
A médio-prazo, de forma a evitar a suspensão de novos projectos para a classe média Portuguesa, é essencial retomarmos a discussão sobre a redução do IVA de 23% para 6% na construção nova, a redução das taxas e compensações urbanísticas (que em alguns Municípios atingem valores exorbitantes), assim como a simplificação e desmaterialização dos processos burocráticos.
