Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal
É expectável em 2023 um natural abrandamento da actividade e ajustamento de valores de mercado
Pedro Lancastre, CEO da JLL, admite que actualmente, um dos maiores desafios é a incerteza e imprevisibilidade fruto da conjuntura macroeconómica e geopolítica existente. Apesar disso, refere que estamos num momento de mercado onde a oferta é claramente insuficiente nos mais diversos segmentos e a procura se encontra em máximos históricos mantendo-se os fundamentais do mercado português bastante sólidos pelo que será mais um ano em que o mercado imobiliário português se irá com certeza superar.
Que balanço faz do mercado imobiliário de 2022?
O balanço do mercado imobiliário em 2022 é bastante positivo. Num ano em que fomos surpreendidos com o conflito Rússia-Ucrânia em fevereiro e num contexto macroeconómico que se tem vindo a revelar desafiante com o aumento da taxa de inflação, crescimento das taxas de juro e contínua pressão ascendente nos custos de construção, o balanço é o de um mercado cujos fundamentais são robustos.
Em jeito de balanço, tendo em conta todos os processos que temos atualmente em curso e os contactos que diariamente chegam à JLL, estamos certos de que 2022 poderá ser um dos melhores anos de sempre para o setor em termos de investimento comercial. De Janeiro a Setembro de 2022 foram investidos 1.920 milhões de euros no sector imobiliário, o que representa um aumento de 43% face ao mesmo período do ano passado. Face a 2021, prevê-se que a actividade do setor supere em pelo menos 25%, já que a três meses do final do ano, estávamos a apenas 100 milhões de euros de igualar os 2.020 milhões de euros investidos na totalidade do ano passado. São, de facto, resultados bastante positivos que vêm reforçar as boas perspectivas que tínhamos no início do ano e que consideramos que vamos alcançar no volume total a atingir.
O mercado de ocupação nota também para um desempenho ímpar no segmento de escritórios com um volume de absorção de 254.000 m2 nos primeiros meses do ano, o maior recorde de sempre desde que há registos superando o ano de 2008 que tinha sido até 2022 o maior desempenho do setor com cerca de 232.000 m2. No mercado de retalho e sobretudo de rua, o aumento do dinamismo impulsionado pelo turismo e pelo retomar das dinâmicas citadinas, com um crescente apetite de retalhistas por zonas prime e a abertura de algumas insígnias internacionais e nacionais emblemáticas como a Christian Dior ou o Honest Greens na Av. da Liberdade. Por último, o segmento de industrial & logística mantém a sua atratividade com níveis de absorção também relevantes embora constrangido pela carência de stock adequado.
A recuperação do turismo tem-se registado a um nível mais acelerado do que o que se antecipava, com uma recuperação muito positiva do tráfego aéreo e com indicadores de desempenho muito positivos e com ADR superiores aos registados pré-pandemia nas cidades de Lisboa e Porto no 3º trimestre deste ano.
Por último, mas não menos importante, o sector residencial mantém o seu desempenho incontornável, com o número e volume de unidades vendidas em Portugal até ao 2º trimestre a superar os dados dos anos anteriores e com uma diferença face ao trimestre homologo de + 30% em volume de vendas e + 14% no número de vendas; e consequente aumento do preço médio de 14%.
Quais os desafios que mais afectam o mercado?
O mercado tem tido vários desafios ao longo dos últimos anos e tem tido a capacidade de se mostrar resiliente e de se reinventar. Actualmente, um dos maiores desafios é a incerteza e imprevisibilidade fruto da conjuntura macroeconómica e geopolítica existente. Algo com que o mercado terá que saber lidar uma vez que terá impacto ao nível da valorização do mercado.
As limitações existentes do lado da oferta, transversais a todos os segmentos terá tendência a condicionar o desempenho do mercado uma vez que os níveis de procura continuam em máximos históricos em todos os segmentos.
Neste sentido, a morosidade e burocracia dos processos de licenciamento tem sido um obstáculo à agilização e ao normal funcionamento do mercado e embora, os números de licenciamento estejam aos poucos a recuperar, a dinâmica continua a ser bastante incipiente.
Por outro lado, as questões de sustentabilidade que se tornaram absolutamente obrigatórias. É fundamental que a promoção de novos produtos imobiliários tenha cada vez mais em consideração os critérios de sustentabilidade (ESG), não só porque o stock elegível para investimento será aquele que cumprir com estes requisitos. Os remanescentes não serão tidos em consideração no mapa dos investidores, ou então serão adquiridos com descontos significativos. De referir ainda que a crescente preocupação das empresas com os seus colaboradores e o seu bem-estar coloca as questões de sustentabilidade também na agenda dos ocupantes.
O que se pode esperar para 2023?
Fruto da conjuntura e dos desafios apontados anteriormente, é expectável em 2023 um natural abrandamento da atividade e ajustamento de valores de mercado, fruto do maior custo de capital e dívida, embora persista a liquidez do mercado, o desemprego mantém-se em mínimos históricos e os níveis de poupança estão elevados, o que são contrapesos importantes. É igualmente expectável um ajustamento em termos de prémios de risco que resultam desta conjuntura.
Como referido, estamos num momento de mercado onde a oferta é claramente insuficiente nos mais diversos segmentos e a procura se encontra em máximos históricos mantendo-se os fundamentais do mercado português bastante sólidos pelo que será mais um ano em que o mercado imobiliário português se irá com certeza superar.
