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Aumenta o número de investidores residenciais que investem em imobiliário comercial
Os investidores habituais em imobiliário residencial estão a ganhar confiança no sector comercial, onde procuram retornos mais elevados, segurança e uma gestão mais despreocupada em novas classes de activos, diz a Athena Advisers.
Segundo a consultora, os investidores habituais em imobiliário residencial estão a diversificar cada vez mais a sua carteira e a “aventurar-se” no mundo do imobiliário comercial, à procura de rentabilidades mais elevadas, uma gestão descomplicada e novas oportunidades num mercado onde os modelos de financiamento também estão a mudar.
Quem o afirma é a Athena Advisers, adiantando que 1 em cada 18 clientes da consultora imobiliária é um investidor em imóveis comerciais, “uma proporção que adquire um peso mais significativo se tivermos em conta que a Athena Advisers é sobretudo reconhecida pela sua atuação no mercado residencial, embora nos últimos anos tenha reforçado a atividade comercial” explica David Moura-George, director da Athena Advisers Portugal.
Ainda que o fim dos programas de incentivo ao investimento estrangeiro por via da aquisição de imobiliário no mercado nacional ou até mesmo as alterações registadas nas regras do Alojamento Local possa ter levado muitos investidores em imóveis residenciais a refugiarem-se noutra classe de activos, de acordo com David Moura-George, “essas limitações não explicam por si só esta viragem, até porque a tendência é global”, sustenta. “Estes clientes tanto podem ser investidores individuais que aplicam dois milhões de euros na compra de lotes de terreno para a construção de escolas na Grande Lisboa ou consórcios que investem 100 milhões de euros em hotéis nos Alpes franceses”.
De “resi-normal” a “commercial-climber”
Na opinião da Athena Advisers os investidores ou proprietários habituais de imobiliário residencial estão a ganhar confiança no mercado comercial à medida que ficam mais familiarizados com as suas especificidades e complexidade. “Para um investidor de imobiliário comercial, o setor residencial é apenas uma parte da sua carteira. Mas para o investidor comum em imóveis residenciais, o mundo do imobiliário comercial é, muitas vezes, posto noutra dimensão onde as pessoas falam uma língua diferente”, nota o director-geral da consultora. “Contudo, a partir do momento em que estes investidores conhecem a fundo o mercado local e os players do setor comercial, muito rapidamente passam de investimentos em activos de 2-3 milhões de euros para activos de 6-8 milhões de euros, ou mais. É a isto que chamamos passar de “resi-normal” a “commercial-climber”, esclarece.
Para este novo tipo de investidor em imóveis comerciais, a consultora refere que há também novas classes de activos mais acessíveis à sua capacidade de investimento e/ou endividamento. Os segmentos mais tradicionais dos grandes edifícios de escritórios ou de centros comerciais podem não estar ao alcance destes investidores, mas há um conjunto diversificado de imóveis mais adequados à sua carteira e que estão a registar uma procura crescente. É o caso de lojas de rua e supermercados, armazéns, parques tecnológicos, pequenos hotéis e residências turísticas com serviços, escolas e residências de estudantes, além de investimentos em promoção imobiliária, muitas vezes com recurso a crowdsourcing.
Rentabilidades mais elevadas e segurança nos investimentos - desde que esteja assegurada a estabilidade dos inquilinos, boas rendas e contratos de longo prazo - e a despreocupação com a gestão do dia-a-dia que os imóveis residenciais normalmente exigem, estão entre as principais motivações desta viragem. Segundo David Moura-George “os imóveis residenciais atraem muitas vezes quem busca uma ligação mais emocional aos seus investimentos, procurando, normalmente, obter rendimentos que podem variar entre 3% e 4%. Nos ativos comerciais, o foco é 100% financeiro com retornos que podem ir dos 5% aos 10% no mercado nacional, além de que os arrendamentos de 10 a 20 anos reduzem as dores de cabeça da gestão”.
Nos últimos anos, o mercado português de imobiliário comercial tem registado níveis recorde de investimento, com volumes anuais a oscilar entre os 2 mil milhões de euros e os 3,4 mil milhões de euros (2018-2022), e ainda que os desafios da atual conjuntura nacional e internacional tenham impactado negativamente estes montantes em 2023, com boas perspectivas de recuperação já este ano, a verdade é que Portugal continua a ser visto como um mercado estável e um dos mais interessantes no que toca à relação risco/retorno no panorama europeu”, assegura o director-geral da Athena Advisers.
Cresce o crowdsourcing na promoção imobiliária
Além da aquisição de activos de rendimento, a promoção imobiliária está também a atrair muitos investidores que habitualmente procuravam o sector residencial e o crowdsourcing está a emergir como um modelo de financiamento que permite a estes empreendedores realizar investimentos com montantes que de outra forma seriam praticamente inatingíveis.
“O crowdsourcing é um óptimo exemplo de como estes investidores podem unir forças e ter a oportunidade de co-investir num projecto imobiliário como acionistas”, explica Moura-George. Atualmente, a Athena Advisers está envolvida em vários projectos no mercado português cujo desenvolvimento resulta de crowdsourcing, “entre os quais um hotel na Costa da Caparica, a anunciar em breve, e um projecto de turismo residencial no concelho de Aljezur”, conclui.
