Portugal é um destino de investimento incontornável
Para 2019, Pedro Lancastre, Director Geral da JLL, revela que "o país é um destino de investimento incontornável no panorama europeu e mundial e vai ainda haver muito capital estrangeiro para cá investir".
Na apresentação do estudo Market 360º e divulga resultados da sua actividade em 2018, o responsável adianta ainda que para este ano, estão “reunidas as condições para que o mercado volte a ter um ano muito dinâmico, sem dúvida, sendo que dificilmente será um 'superador” de recordes. Não só pelos níveis elevados que atingimos, mas também porque existem vários desafios. Desde logo, na conjuntura económica e política quer em Portugal quer nos países europeus e o tema incontornável do Brexit, com as eleições legislativas no nosso país a assumirem grande protagonismo no calendário do ano e, como se sabe, a atrasaremos processos de decisão de investimento. Outro grande desafio para o mercado é a capacidade da oferta em dar resposta, até agora pouco eficaz, à procura”.
Pedro Lancastre, acrescenta também que a dinâmica da reabilitação vai continuar, ao mesmo tempo que existem excelentes oportunidades para construção de raiz e há todo um conjunto de possibilidades com as novas tendências de vida, trabalho e investimento. "O imobiliário vai ter um papel cada vez mais importante na vida das pessoas, das empresas e dos investidores à medida que os hábitos estão a mudar. O student housing, o co-living ou o co-working é algo que vamos ouvir falar cada vez mais em Portugal”, admite.
2018 ficará na história do mercado português
Relativamente aos resultados de 2018, a consultora imobiliária tem motivos para celebrar, já que o volume de negócios superou em 30% os resultados de 2017, antes identificado como o melhor ano de sempre da presença de mais de 20 anos da JLL em Portugal. O ano de 2018 ficará na história do mercado português pelo facto do investimento em imobiliário comercial ter atingido a marca de 3.350 milhões de euros, um recorde para o qual muito contribuiu a JLL. O departamento de Capital Markets da consultora assessorou 57% do volume transaccionado (ou seja, 1.900 milhões de euros), incluindo a maior transação de sempre no mercado, nomeadamente a venda do portfólio de shoppings da Blackstone (mais de 900 milhões de euros, abrangendo o Almada Forum, Forum Montijo, Forum Sintra e Sintra Retail Park); a venda da Plataforma Logística na Azambuja, ocupada pela Sonae; de um portefólio de supermercados da Sonae ou dos edifícios de escritórios Expofinanças e Torre Zen, ambos em Lisboa. 2018 foi também o ano em que este departamento criou uma nova linha de negócio direccionada aos patrimónios privados.
Este mercado cresceu 74% em 2018, reflectindo a consolidação de Portugal como um destino de investimento a nível global. Em 2018, foram os estrangeiros que voltaram a dominar o investimento (92% do volume), liderados pela França (25%), EUA (22%), Reino Unido (19%) e Espanha (19%). Reflexo da internacionalização do investimento é também a dimensão dos negócios, com 8 transacções apenas a totalizarem 2.200 milhões de euros (66%do total). O retalho concentrou 44% do investimento, seguido dos escritórios, com um peso de 28%, embora os activos de usos mistos e alternativos estejam a ganhar relevância. Neste cenário, as taxas de rentabilidade (yields) mantiveram-se em compressão, atingindo mínimos históricos para o país, mas mantendo-se acima da maioria dos mercados europeus e consequentemente mais atractivos.
O ano de 2018 fechou assim com yields prime que oscilaram entre os 4% no comércio de rua, 4,25% nos escritórios, e 6,25% na logística e nos retail parks.
O relatório da JLL indica ainda que fora do investimento de imobiliário comercial, mas também com forte dinamismo, estão as transacções de grandes carteiras detidas pelos bancos de crédito mal parado (NPL’s) e activos já executados pelas instituições financeiras (REO’s), contabilizando-se a venda de 15 portfólios num total de 7.500 milhões de euros em 2018. Do lado da oferta, o Novo Banco liderou a colocação deste tipo de carteiras no mercado em termos de volume, seguido da Caixa Geral de Depósitos e do Millennium BCP. Do lado da procura, investidores como a Cerberus, Bain Capital, KKR, Anchorage e Deustche Bank estiveram muito ativos, tendo a JLL assessorado muitas destas entidades na negociação das principais carteiras disponibilizadas no mercado este ano, nomeadamente Project Nata (1,7 mil milhões de euros), Project Viriato (900 milhões de euros) e Project Tagus (800 milhões de euros).
O que está em pipeline
No investimento, espera-se um ano ligeiramente abaixo de 2018, principalmente devido à falta de produto de grande dimensão (em 2018, foram oito as transacções de valor superior a 100 milhões de euros). Também no segmento de hotelaria, a desadequação da oferta à procura, sobretudo em termos das expectativas de preço, está a restringir uma maior actividade de investimento, não obstante manter-se um elevado interesse externo na aquisição de activos em Portugal.
Na habitação, apesar do investimento recente em nova oferta estar a crescer, o stock de casas novas para absorver a procura latente continua baixo, sendo esta escassez um dos principais motivos para a subida do preço das casas, principalmente das casas usadas que têm surgido como única alternativa. Estima-se, por isso, o reforço do pipeline residencial, com um maior desenvolvimento dos projectos de grande escala e só este ano deverá iniciar-se a construção de vários empreendimentos com mais de 100 apartamentos em zonas como Alta de Lisboa, Miraflores, Carnaxide e Beato.
Nos escritórios, espera-se que a actividade continue limitada pela oferta, que se tem demonstrado insuficiente para os requisitos da procura, nomeadamente áreas de maior dimensão e elevada qualidade, com designs modernos. Encontram-se em pipeline cerca de 651.000 m2 até 2023 dos quais 78.000 m2 deverão ficar concluídos em 2019. No retalho, a limitação da oferta é menos impactante, pois o comércio de rua continua a crescer explorando novas localizações, e nos centros comerciais assiste-se à expansão e modernização de projectos existente bem como à criação de um novo retail park, que adicionarão mais 57.700 m2 de área bruta locável ao stock nacional.
O director geral da consultora, revela a certeza de que "a promoção imobiliária em projectos de maior escala marcará, por isso, o ano de 2019 e que o pipeline de novos empreendimentos irá fortalecer-se para dar resposta de forma mais eficaz ao aumento da procura e renovação do stock quer na habitação e escritórios, quer nas lojas e hotéis. Não obstante, temos que ter a noção, enquanto sector, que estamos ainda bastante longe dos níveis de produção imobiliária registados no período antes da crise. Para conseguir acompanhar o ritmo da procura e até para estabilizar os níveis de preço do mercado, é necessário produzir mais”.
