Mercado imobiliário nacional vai continuar a recuperar, prevê a Cushman & Wakefield

A Cushman & Wakefield prevê continuação da recuperação do mercado imobiliário nacional, apesar da actual incerteza sobre o real impacto que o recente conflito internacional gerado pela guerra na Ucrânia terá na economia, as expectativas são de uma contínua recuperação transversal durante o ano corrente, podendo inclusive ser igualado o máximo histórico de 2019 no mercado de investimento imobiliário comercial.

De acordo com o Marketbeat Primavera 2022, divulgado hoje pela consultora, no sector de escritórios, em 2021 registou-se um crescimento homólogo da absorção de 17% na Grande Lisboa, com 161.600 m² transaccionados. Embora a taxa de desocupação tenha aumentado para os 5,7%, perspetiva-se que venha a reverter gradualmente, suportada por uma manutenção da procura por espaços novos de qualidade e evidenciada pela elevada ocupação entre os edifícios concluídos o ano passado (89% num total de 49.900 m²). No mesmo sentido, entre a oferta futura actualmente em construção (243.400 m²), 56% contam já com ocupação assegurada.

À semelhança da capital, também o sector de escritórios no Grande Porto registou um aumento da procura, de 5%, num volume de ocupação de 56.600 m². A taxa de desocupação aumentou para os 8,9%, para o qual terá contribuído a conclusão 6 edifícios com um total de 21.700 m², dos quais 44% ainda se encontram por ocupar. Entre a oferta futura, encontram-se em construção 96.000 m², com somente 26% dessa área com ocupação garantida.

Em termos de perspectivas, após um período de incerteza quanto ao impacto do teletrabalho na forma de ocupação dos espaços de escritórios pelas empresas, verifica-se que a maioria das mesmas está a adotar um sistema híbrido. No trabalho presencial, o escritório torna-se um espaço de encontro entre os colaboradores e com clientes, com um maior enfoque nos espaços colaborativos, mantendo-se assim a área média ocupada face aos valores pré-pandemia.

Neste contexto, as expectativas apontam para um contínuo aumento dos volumes de ocupação a curto prazo, com a procura por espaços de qualidade a justificar os maiores valores de arrendamento em certas zonas, podendo inclusive ocorrer aumentos residuais.

Retalho

Ao longo de 2021, o setor de retalho foi caracterizado pela consolidação de algumas tendências que já se vinham a observar nos últimos anos, mas que foram aceleradas pela pandemia; nomeadamente o maior investimento dos retalhistas numa oferta omnicanal e personalizada, particularmente através do comércio online, e uma maior valorização do comércio de conveniência e de proximidade.

A procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield registou uma ténue recuperação face a 2020, com um aumento homólogo de 4%, num total de 540 novas aberturas. Apesar da manutenção da primazia do comércio de rua, o maior interesse por lojas de grande dimensão (retail parks e unidades stand alone) contribuiu para um aumento do respetivo formato para 15%. Da mesma forma, embora o setor da restauração tenha continuado a dominar, destaque para o setor alimentar, que totalizou 125 aberturas (mais de 80% acima do ano anterior).

No início de 2022, o mercado de retalho encontra-se numa trajetória de recuperação, com níveis de procura equiparados a 2019. Contudo, os recentes desenvolvimentos militares na Europa do Leste poderão reduzir a confiança do consumidor, e consequentemente suspender temporariamente alguns processos de tomada de decisão pela maior cautela dos ocupantes.

Entre a procura por formato, o comércio de rua em Lisboa encontra-se bastante ativo, incluindo por marcas de luxo com enfoque na Avenida da Liberdade, onde existe uma escassez de oferta adequada. No Porto, a Rua de Santa Catarina continua a atrair lojistas de mass market, com a Avenida dos Aliados a percorrer o seu caminho de afirmação enquanto artéria de oferta de luxo. Nos restantes formatos, destaque para os retail parks, que têm registado uma procura muito elevada, observando-se uma atividade similar entre as unidades de stand alone. Quanto aos setores de atividade, e apesar do impacto do comércio online, a restauração mantém-se bastante ativa, assim como a moda, que terá cada vez mais uma componente de personalização da experiência de visita às lojas físicas como forma de atrair o consumidor.

Industrial & Logística

O aumento da atividade ocupacional do setor de industrial & logística registado em 2020 manteve-se ao longo do ano passado, com uma absorção total de 706.000 m², mais do que duplicando o volume registado no ano anterior. Invertendo a tendência de anos anteriores, somente 38% da ocupação correspondeu a projetos desenvolvidos à medida do ocupante, demonstrando um maior dinamismo das transações de arrendamento ou venda. Por outro lado, verificou-se uma concentração geográfica junto aos principais centros urbanos nacionais, com as regiões de Lisboa e Porto a agregar respetivamente 64% e 15% da absorção.

O maior dinamismo do setor, associado a uma escassez de oferta de qualidade, continua a impulsionar o investimento na reabilitação ou desenvolvimento de novos projetos. Na promoção especulativa, e demonstrando a maior procura por espaços de qualidade, os dois maiores projetos neste segmento concluídos em 2021 encontram-se totalmente ocupados, correspondendo à primeira fase da Plataforma Logística Lisboa Norte (pela Merlin Properties) e ao primeiro empreendimento nacional da promotora de origem belga VGP, em Santa Maria da Feira. Em termos de oferta futura, além da área adicional projetada para Portugal por ambos os promotores, destaque para a norte-americana Panattoni, que está a entrar no mercado nacional.

No seguimento do crescimento do comércio online e face à escassez de oferta de qualidade, perspetiva-se uma manutenção da pressão de operadores na área da logística urbana (last mile), particularmente por espaços próximos aos centros de Lisboa e Porto. Entre as unidades de armazenamento (self storage), dada a maior exigência ao nível da sua localização, mantém-se a procura quer por terrenos para desenvolvimento (greenfield) como por espaços para reconversão (brownfield). Apesar de se encontrar numa fase inicial de desenvolvimento em Portugal, antecipa-se um crescimento dos data centers, suportado pelo aumento da procura, incluindo por fundos de investimento internacionais em representação de empresas a operar nesta área, onde Portugal, pela sua localização geográfica, se poderá destacar enquanto polo estratégico de desenvolvimento tecnológico mundial.

Hotelaria

O alívio das restrições à circulação de turistas impostas no âmbito do combate à pandemia no inicio do ano passado contribuiu para que o setor hoteleiro tenha iniciado a sua recuperação, com aumento transversal dos indicadores, embora para volume absolutos cerca de 50% abaixo dos totais observados em 2019, quando foram atingidos novos máximos históricos.

Neste contexto, o número de dormidas e hóspedes em 2021 registaram aumentos homólogos de 44% e 38% respetivamente, com o mercado interno responsável por cerca de 50% das dormidas. Refletindo o comportamento da procura, os proveitos da operação hoteleira recuperaram, com crescimentos na ordem dos 61% nos proveitos totais e dos 46% no RevPAR (Revenue per Available Room). A taxa de ocupação situou-se nos 34,9%, um aumento de 9 pontos percentuais face ao ano anterior.

Em termos de oferta hoteleira, em 2021 inauguraram em Portugal 70 novas unidades, acima do número registado no ano anterior. Com mais 4.580 quartos, cerca de 45% dos quais com classificação 4 estrelas, a oferta total aumentou em 3%; com as cidades de Lisboa e Porto a concentrar a maior parcela desta nova oferta. Quanto à oferta futura, manteve-se a tendência de adiamento da data de abertura de vários hotéis, com uma revisão em baixa da nova oferta hoteleira prevista (próximos 3 anos) para 130 novos projetos e 10.500 quartos.

Perspetiva-se que durante 2022 o turismo nacional mantenha a sua trajetória de recuperação gradual, com os seus principais indicadores a registar um novo crescimento homólogo; reforçada pelos próprios operadores, cujas reservas para o ano corrente estão já acima de 2021. A situação atual na Europa do Leste poderá ter algum impacto nesta evolução nomeadamente pela instabilidade gerada e potencial aumento dos preços, incluindo combustíveis.

Residencial

Após algum abrandamento em 2020, durante o ano passado a atividade do mercado residencial em Lisboa e Porto recuperou, ultrapassando inclusive os volumes de atividade pré-pandemia, segundo informação do SIR/Confidencial Imobiliário. De forma transversal, observaram-se crescimentos homólogos significativos no número de apartamentos vendidos, assim como no valor médio unitário de venda; com consequente redução da taxa de desconto e revisão[2], apesar do incremento no tempo de absorção.

O segmento de arrendamento privado (ou PRS – private rented sector) continua em crescimento, por influência da escassez de oferta nos centros urbanos e flexibilidade ocupacional que oferece; mas também enquanto produto de investimento imobiliário que, aliado à falta de projetos de arrendamento contruídos de raiz (ou BTR –build to rent) tem levado muitos promotores a posicionarem-se para desenvolver este tipo de produto.

Em termos de perspetivas, o segmento compra e venda deverá continuar a ser marcado por duas tendências distintas, nomeadamente pela entrada no mercado de mais produto direcionado à classe média e média alta e pelo aumento gradual na dificuldade no acessos ao crédito. O mercado doméstico deverá manter-se ativo, mitigando o impacto do recente fim do regime de Vistos Gold nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto e nas zonas litorais.

Neste enquadramento, o arrendamento habitacional (PRS) continuará em crescimento, potenciando o desenvolvimento de projetos de BTR, cuja oferta futura prevista totaliza atualmente os 10.000 fogos (na sua maioria de investimento camarário). Contudo, sendo estes projetos usualmente definidos de raiz para este uso, é expectável alguma demora até que sua a entrada no mercado dê uma resposta efetiva à atual procura, o que tem sido o principal entrave à entrada de investidores internacionais no mercado português.

Promoção & Reabilitação Urbana

O setor de promoção e reabilitação urbana registou em 2021 uma manutenção da atividade, tendo sido identificados pela Cushman & Wakefield um volume total transacionado de 515 milhões de euros.

De acordo com os dados do SIR / Confidencial Imobiliário, apesar de em 2021 se ter verificado uma manutenção generalizada no número de prédios vendidos nas Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), os valores acordados nas duas principais cidades nacionais aumentaram comparativamente com o ano anterior, potencialmente reflectindo uma maior escassez de oferta deste produto. Por outro lado, a oferta futura nas duas geografias contraiu ao nível de número e volume de projetos imobiliários, com efeito díspar na área média por projecto.

Perspetiva-se que a curto prazo o mercado de promoção e reabilitação urbana continue a ser marcado por um aumento dos custos de construção, bem como pela maior demora no licenciamento de projetos no caso do concelho de Lisboa. O enfoque dos promotores será incrementalmente em imóveis de construção de raiz, em detrimento da reabilitação de imóveis.

Investimento

A actividade de investimento em imobiliário comercial de rendimento registou uma aceleração na segunda metade de 2021 tendo, após um primeiro semestre com o valor mais baixo dos últimos 7 anos, atingindo um volume total transacionado de 2.162 milhões de euros. Ainda assim, este montante reflete uma quebra de 23% face a 2020, ano em que se atingiu um máximo histórico por influência de três grandes transações. Mantendo a tendência de anos anteriores, também em 2021 os três maiores negócios representaram um terço do volume investido, correspondendo à aquisição pela Albatross e Tikehau do apelidado Projeto ZIP (um portfolio residencial de 4.400 imóveis) à Norfin por 363 milhões de euros; no segmento de saúde, a entrada em Portugal da Icade Santé através da compra do fundo Saúdeinvest (portfolio de quatro hospitais privados) à Fidelidade por 213 milhões de euros; e a compra dos Tivoli Marina Vilamoura e Tivoli Carvoeiro pela Azora à Minor International por 148 milhões de euros.

Reflectindo o peso relativo de das duas maiores operações do ano, os ativos alternativos concentraram o maior volume ao atrair 37% do total investido, com 797 milhões de euros. Seguiu-se o mercado de escritórios com 718 milhões de euros e o sector hoteleiro, que agregou 15% do volume total.

Em sentido oposto, o setor de retalho atingiu a segunda mais baixa alocação de capital da última década, enquanto que o peso reduzido de industrial & logística reflecte uma escassez de produto de qualidade disponível para venda apesar do elevado interesse no sector.

A evolução das taxas de rentabilidade reflete um maior enfoque pelos investidores em ativos seguros nas melhores localizações, com as yields prime a contrair em escritórios (para 3,75%) e industrial & logística (para 5,00%), estabilizado no comércio de rua (nos 4,25%) e aumentado em centros comerciais (para 5,50%) face a 2020.

Antecipa-se uma manutenção do elevado interesse no mercado português, dadas as suas rentabilidades atrativas e elevados níveis de liquidez entre os maiores investidores. Este interesse terá maior enfoque em ativos em localizações prime, com bons contratos e inquilinos sólidos, mas a recuperação gradual dos mercados ocupacionais ajudará ao retorno das transações de ativos menos consolidados.

Face à reduzida exposição a investimento originário de países da Europa do Leste, não se antecipa um impacto negativo notório em consequência dos atuais conflitos nesta zona. Ainda assim, não é negligenciável o efeito que os mesmos poderão ter nos principais mercados investidores europeus em Portugal, com eventual aumento do tempo de tomada de decisão.

Adicionalmente, é cada vez maior o enfoque em critérios de ESG (Environmental, Social and Governance), particularmente entre os fundos de investimentos core. Apesar de no passado estes critérios serem entendidos como apenas uma mais-valia, são cada vez mais requisitos obrigatórios, passíveis de excluir imóveis das opções de aquisição de grandes investidores, com um efeito directo no respectivo preço.

Estimativas de fecho de ano da Cushman & Wakefield apontam para um volume na ordem dos 3.200 milhões de euros, igualando o máximo histórico de 2019

Num contexto de recuperação gradual da actividade de investimento em imobiliário de rendimento, as estimativas de fecho de ano da Cushman & Wakefield apontam para um volume na ordem dos 3.200 milhões de euros, igualando o máximo histórico de 2019 e reflectindo um aumento de 47% face a 2021. Entre as previsoes para o ano corrente, apesar de a previsível venda do portfolio de unidades hoteleiras gerido pela ECS influenciar o maior peso expectável do setor hoteleiro, com perto de 30%, o sector de escritórios deverá retomar a primazia, atingindo um terço do volume transaccionado, com o retalho a recuperar, agregando cerca de 20% da procura.