Mercado imobiliário logístico é um porto seguro para os investidores
O índice de produção industrial contraiu significativamente durante o período de confinamento, mas a resiliência do sector industrial e logístico continua a despertar o interesse dos investidores. A revolução do e-commerce, e respectiva margem de crescimento, também tem fomentado a procura.
De acordo com o último relatório da consultora Worx sobre o mercado de industrial e logistica neste 1º semestre de 2020, no geral, o interesse pelo sector industrial e logístico na Europa tem vindo a crescer, essencialmente devido aos avanços tecnológicos, ao boom do e-commerce e ao facto das yields continuarem bastante atractivas face a outros sectores. Neste primeiro semestre, as prime yields nos principais mercados europeus voltaram a registar variações homólogas negativas, particularmente nas cidades de Viena (-16,7p.p.), Paris (-11,1p.p.) e Praga (-9,1p.p.). As cidades alemãs de Berlim, Frankfurt, Hamburgo e Munique continuam a marcar as prime yields mais baixas do mercado (na ordem dos 3,70%), enquanto Lisboa e Varsóvia voltam a destacar-se com a prime yield mais alta do mercado europeu (6,25%).
Recentemente, este sector foi crucial para garantir a actividade e entrega de todos os bens essenciais durante o período de confinamento, relembrando a importância desta actividade para a economia global. Da mesma forma, também foi vista como um porto seguro para os investidores neste período de incerteza.
"Atendendo à relação entre o sector logístico e o retalho, é expectável que algumas estruturas logísticas que prestam serviços ao segmento de retalho (não-alimentar, por exemplo; entre outras) possam de facto vir a ser afetadas pela queda da procura. Como consequência, poderemos vir a assistir a algumas mudanças estratégicas por parte das empresas, uma vez que procurar-se-á reduzir o risco de exposição a fornecedores externos (prevenindo possíveis disrupções na cadeia logística), mas com o desafio de melhorar o serviço e a otimização do tempo de entrega – uma clara exigência entre os consumidores que realizam compras online. Como tal, uma possível solução para este impasse poderá então passar por uma estratégia de nearshoring, ao invés de um outsourcing, dependendo da indústria", lê-se no documento.
O foco dos operadores continuará a ser a localização estratégica (nomeadamente, espaços destinados ao lastmile), se bem que a prioridade também está na procura de espaços modernos ou em espaços numa fase de transicção para a indústria 4.0. Por outro lado, alguns inquilinos poderão ter a iniciativa de investir em tecnologia mais avançada e ajustada às necessidades das suas operações; mas, em contrapartida, procurarão contratos de maior duração por forma a tirar o máximo proveito do seu investimento.
Esta tendência crescente da procura, e escassa oferta de plataformas logísticas que cumpram os requisitos procurados no mercado português, refletir-se-á numa subida gradual da renda prime ao longo dos próximos anos. Contudo, tendo em conta que o contexto actual do sector ainda se resume a várias renegociações, decisões adiadas e moratórias, no curto-prazo, não se esperam descidas de rendas, apenas uma manutenção das rendas actuais e um alívio da procura de espaços, a par de um aumento dos incentivos por parte dos proprietários.
Relativamente a este primeiro semestre, esta tendência ainda não se verifica. A capital portuguesa voltou a registar 5,0 euros/m2/mês no mercado prime, ou seja, 1,4 euros/m2/mês abaixo da média dos principais mercados europeus, enquanto que na Europa, em termos homólogos, a renda efetiva líquida subiu cerca de 1p.p. e, à semelhança do cenário descrito anteriormente, também se perspetiva uma pressão descendente nas rendas de algumas cidades europeias. Entre as maiores subidas neste último período estão as cidades de Dublin (+0,33 euros), Frankfurt (+0,30 euros), Varsóvia (+0,18 euros) e Barcelona (+0,17 euros).
