Lisboa é cada vez mais um destino internacional residencial

Lisboa é cada vez mais um destino internacional residencial de peso, de acordo com o estudo “Lisbon Residential Market – A Rising Star” da consultora Savills.

Lisboa tem ocupado uma posição cada vez mais preponderante no mercado residencial europeu. São múltiplos os fatores que fazem da cidade da Lisboa um dos destinos residenciais mais apetecíveis e atrativos, competindo lado a lado com cidades de renome internacional. Uma posição geográfica privilegiada, clima ameno, custo de vida acessível, segurança, estabilidade social, ecossistema empresarial internacional, história e cultura, destacam Lisboa e contribuem para o título de cidade mais cool da Europa.  Esta é uma das conclusões do mais recente estudo da Savills Portugal dedicado ao mercado residencial de Lisboa “Lisbon Residential Market – A Rising Star”, apresentado no Salão Imobiliário de Portugal (SIL) no dia 13 Maio, num momento que contou com a presença de especialistas de mercado, jornalistas e clientes.

A capital portuguesa renasceu após um processo de reabilitação urbana profundo iniciado em 2011, que transformou Lisboa numa metrópole urbana, moderna e inovadora. À medida que a cidade aumentou a sua notoriedade e visibilidade no contexto global, sendo a sede de muitas empresas internacionais e o palco de reconhecidos eventos internacionais, a sua atratividade multiplicou-se, captando novas nacionalidades de compradores e residentes que desempenham um papel determinante no desenvolvimento da cidade, aproximando-a das restantes capitais europeias.

A cidade de Lisboa em números

A região de Lisboa possui 2,8 milhões de habitantes e 354.000 empresas, sendo responsável por 36% do PIB nacional. Mais de 41% da população residente na cidade tem um elevado grau de qualificações académicas. Em termos turísticos, Lisboa recebe também mais de 5 milhões de estrangeiros por ano.

A Área Metropolitana de Lisboa congrega 29% das famílias em Portugal sendo que, mais de 60% dos agregados familiares, são compostos por uma ou duas pessoas.

No que diz respeito ao parque habitacional, registou-se um ligeiro aumento de 1,7% nos últimos 10 anos, sendo que na Área Metropolitana de Lisboa, esse aumento situou-se abaixo do crescimento da população residente, colocando a oferta sob pressão.

Lisboa como Smart City

Eleita pela União Europeia como uma das Smart Cities ao lado de cidades como Londres e Milão, Lisboa traçou o rumo para ser uma cidade inovadora, sustentável e criativa.

A cidade das “sete colinas” oferece atualmente uma vasta gama em termos de mobilidade sustentável que permite uma fácil deslocação. Seja a pé, de bicicleta, scooter elétrica, transporte público ou partilhado, a panóplia de possibilidades é diversificada, dentro de um quadro global de desenvolvimento sustentável.

Mercado em Lisboa e zonas periféricas

Em 2021, o preço médio de venda por metro quadrado em Lisboa era de 3,973 euros, o valor mais alto dos últimos cinco anos, o que representa um aumento de 4% em relação a 2020 e de 6% em relação a 2019. O número de vendas acompanhou também o aumento dos preços médios de venda, com mais de 11.000 habitações vendidas, o que teve em consideração um crescimento de 17% em relação a 2020 e uma diminuição muito residual de 1% em comparação com 2019.

De acordo com o estudo da Savills, Lisboa superou os preços médios do segmento Prime de cidades como Madrid e Barcelona, e é esperado que este segmento siga a tendência de crescimento mundial (4,3%), mas a um ritmo mais moderado (1,9%), em comparação com anos anteriores. No final de 2021, Lisboa tinha disponíveis perto de 6.000 novas casas, o que representa 35% da oferta disponível na capital. Em comparação com o ano 2020, este número diminuiu cerca de 25%.

No que respeita à média de preço por metro quadrado, a zona do Chiado é a que apresenta o intervalo de valores mais elevado – entre os 8.000 euros e os 12.000 euros. De seguida, está o Príncipe Real cujo preço por metro quadrado se inicia nos 8.000 euros e pode ir até aos 11.000 euros e, em terceiro lugar, encontra-se a Avenida da Liberdade cujo valor máximo pode chegar aos 10.000 euros. 

Os municípios de Cascais e Oeiras têm ganho preponderância, complementando o mercado da região de Lisboa, uma vez que apresentam soluções de habitação de qualidade   para quem procura estar perto de Lisboa e, ao mesmo tempo, viver com qualidade de vida e desfrutar de espaços verdes e fácil acesso à linha costeira.

O que mudou desde a pandemia?

Com a pandemia, a procura de habitação permaneceu elevada, mas com motivações diferentes.  Os confinamentos e a obrigação de trabalhar remotamente, levou as famílias a reavaliar as suas necessidades quanto à habitação. Foi rapidamente percetível que a maioria dos imóveis não estava preparado para a realidade do trabalho à distância, não existindo uma divisão clara entre a esfera familiar e o espaço de trabalho. Casas maiores, espaço exterior e áreas convertíveis em espaços de trabalho, tornaram-se os requisitos prioritários na procura de um novo lar.

Para além disto, a pandemia trouxe também uma nova consciência quanto à eficiência e ao nível de sustentabilidade dos edifícios. Esta já não é uma escolha de cada proprietário, mas sim uma obrigação da sociedade para prolongar a vida de edifícios, aumentar a sua resiliência e melhorar os seus níveis de conforto com benefícios para a saúde.

Golden Visa: quais os impactos das alterações do sistema?

Entre outubro de 2012 e março de 2022, foram concedidas 10.515 autorizações de residência (ARI), com um investimento total de 5.604 milhões de euros. Em janeiro de 2022, o regime de atribuição de residência sofreu alterações sendo que, as novas regras redirecionaram o investimento para outras zonas do país, com menor densidade populacional.

Tendo em conta que o volume total de vendas residenciais em Portugal no período em análise foi de sensivelmente 156.000 milhões de euros, observamos que o peso do Golden Visa é bastante residual, na ordem de 3.5%. Desta forma, com as alterações que entraram em vigor este ano, espera-se um impacto reduzido nos mercados de Lisboa e Porto.

Leasing e Built-to-rent

Segundo os dados do Eurostat divulgados em 2020, apenas 26% da população portuguesa vive em casas alugadas. A cultura do proprietário está muito enraizada em Portugal, apoiada por um conjunto de fatores como taxas de juro historicamente baixas e spreads competitivos que fazem com que a compra seja a opção mais vantajosa. A este racional, junta-se também uma oferta para arrendamento que não se revela competitiva, nem em número, nem em qualidade. Contudo, esta realidade está agora sob ameaça.

O aumento gradual da procura no mercado de arrendamento é uma resposta ao aumento exponencial dos preços de venda, assim como a alterações nos perfis demográficos.

Nos últimos dois anos, cerca de 110.000 novos contratos de arrendamento foram assinados na Área Metropolitana de Lisboa, o que representa mais de 30% do total nacional. No final de 2021, o valor médio dos novos contratos de arrendamento situava-se nos 11,18 euros/m2, revelando um decréscimo em relação ao valor médio observado em 2020, situado nos 11,69 euros/m2 e um decréscimo em relação a 2019 com um valor de 11,83 euros/m2.

De acordo com a plataforma SIR, o número de habitações para arrendamento registou um aumento de mais de 40% entre 2019 e 2020, com a entrada de cerca de 1.900 habitações. Subjacente a este aumento está a crise vivida no setor do turismo, que levou cerca de 15% dos proprietários de alojamentos locais a migrar as suas propriedades para o mercado de arrendamento tradicional.

 Já o modelo Built-to-Rent, uma realidade consolidada em muitos mercados europeus, começa agora a captar o interesse de promotores e investidores internacionais em Portugal. Os fundamentos económicos e demográficos jogam a favor do desenvolvimento deste produto. Para além dos elevados custos de aquisição de propriedades, verifica-se uma mudança de paradigma provocada pelas novas gerações que promovem e defendem novos valores, como a mobilidade, a flexibilidade, o sentido de partilha e a comunidade. Actualmente, a aposta neste segmento ainda se concentra nos investidores e promotores internacionais que já estão presentes no mercado imobiliário e que pretendem diversificar os seus produtos.

Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills Portugal, sublinha que “muito mais do que analisarmos estatísticas, quisemos olhar para o Mercado Residencial de Lisboa como um todo e perceber que fatores e racionais tornam Lisboa num caso de sucesso de transformação profunda e bem-sucedida. É muito interessante observar a extrema resiliência deste segmento, que chegou ao final de dois anos de pandemia, a atingir níveis recorde e com forecasts muitos animadores para 2022 que prometem dar continuidade à uma excelente performance”.