Investimento imobiliário deve ultrapassar os 3 mil M€ em 2019
O mercado de investimento em imobiliário em Portugal deverá acelerar no segundo semestre e Francisco Horta e Costa, Director Geral da CBRE avança que o volume de investimento no final do ano deve ficar entre os 2.5 e os 3 mil milhões de euros.
O responsávelassinala que “o nível de investimento em 2018 rondou os 3,5 mil milhões de euros, sendo pouco provável que em 2019 se atinja novamente este recorde. Contudo, as projecções da CBRE são hoje mais altas que aquelas divulgadas no início do ano, apontando para o volume de investimento entre os 2.5 e os 3 mil milhões de euros, em contraponto de 2 a 2.5 mil milhões de euros previstos em Janeiro de 2019. Se estas previsões se concretizarem, será o segundo ano de maior investimento imobiliário em Portugal e o quarto em que os valores superam os 2 mil milhões de euros”.
Imobiliário de rendimento atinge os 1.100 milhões de euros no primeiro semestre
A análise do departamento de Research da CBRE que faz um balanço do último semestre e projecta o comportamento do mercado até ao final do ano de 2019, indica que pela primeira vez, o sector hoteleiro foi o que captou a maior fatia do capital (39%), motivado pela abertura dos investidores a sectores menos tradicionais e com maior risco operacional, bem como pelos fortes indicadores de um segmento muito activo – espelhado nomeadamente no número passageiros desembarcados nos aeroportos nacionais que continua a evidenciar uma taxa de crescimento muito positiva (7,1%, segundo o INE, para o período de Janeiro a maio), assim como o RevPAR, um dos principais indicadores de desempenho do setor hoteleiro, com um aumento de 1,8%. Neste semestre, a CBRE destaca a transacção de nove hotéis, incluindo a venda de três unidades do grupo Minor, em Lisboa, ao fundo norte americano Invesco e a aquisição de um edifício para desenvolvimento de uma unidade hoteleira, também em Lisboa, pelo fundo alemão Patrizia.
O sector do comércio alcançou 29% do total investido em imobiliário de rendimento no período analisado e os escritórios registaram uma quota de 23%. O investimento em activos de comércio incluiu a alienação de cinco centros comerciais, prevendo-se que sejam transaccionados outros cinco até o final do ano, um número de transacções superior a 2018, que contou com a venda de sete unidades, embora o capital envolvido seja muito inferior neste ano, pois tratam-se de centros de menor dimensão.
O mercado de ocupação registou igualmente uma procura bastante robusta, apesar de ser cada vez mais acentuada a escassez de espaços disponíveis para arrendamento, quer em escritórios, quer em armazéns. No setor de escritórios, foram celebrados contratos que perfazem uma ocupação de 100.000 m2 em Lisboa, 16% acima do período homólogo. O Porto reúne no primeiro semestre cerca de 74.000 m2, prevendo-se que esta área ultrapasse o valor recorde de 82.000 m2, alcançado em 2018.
Estes indicadores incluem operações de aquisição de terrenos por parte de empresas para o desenvolvimento dos seus próprios escritórios, uma situação que ganha relevância num contexto de falta de alternativas para arrendamento. São exemplos, nomeadamente, a aquisição por parte da seguradora Ageas de um terreno em Lisboa e outro no Porto, assim como a compra de um terreno em Matosinhos pela Farfetch para desenvolver um campus para a empresa. Ainda em Lisboa destacou-se, no primeiro semestre, a ocupação da totalidade do edifício de escritórios Fontes Pereira de Melo 41, recentemente concluído, com 18.250 m2 . Outra tendência que se mantém no setor dos escritórios é o aumento de espaços flexíveis (nomeadamente espaços de co-working), quer através da expansão de operadores já estabelecidos quer com a entrada de novos, como a alemã Unicorn.
Atractividade do sector mantém-se
Cristina Arouca, Diretora de Research da CBRE, aponta como as principais razões para o aceleramento do investimento no segundo semestre de 2019 “a manutenção de uma elevada liquidez por parte dos investidores e a garantia de que as taxas de juro, se vão manter inalteradas até ao final do ano, conforme anunciou o Banco Central Europeu (BCE), em Março deste ano. Paralelamente, os fundamentos do mercado imobiliário em Portugal continuam robustos, na medida em que a procura mantém-se muito activa e persiste a escassez de espaços disponíveis para arrendamento, o que tem induzido uma forte subida do valor das rendas e, consequentemente, a valorização dos activos imobiliários. A atractividade do sector reflecte-se, inclusivamente, no número de novos investidores, nomeadamente internacionais, que abordam diariamente a CBRE”.
No setor industrial e logístico, apesar de uma disponibilidade de espaços reduzida que traduz-se numa taxa de 5% do stock total - menos 6 pontos percentuais face ao ano passado - foram ocupados, entre Janeiro e Junho de 2019, 68.000 m2 em armazéns, evidenciando um ligeiro acréscimo de 3% relativamente ao período homologo. Entre os maiores negócios do semestre destacam-se os de expansão, nomeadamente da Logic em Alverca (15.500 m2), do Lidl no Porto Alto (13.000 m2 ) e da Vision Box na Abóboda (7.000 m2). Após cinco anos de promoção residual, o mercado logístico deverá ganhar um novo impulso com o arranque da construção, especulativa, de 58.000 m2 na Plataforma Logística de Lisboa Norte, propriedade da Merlin, e prevista para o segundo semestre deste ano.
Comércio de Rua continua a expandir-se
O comércio de rua de Lisboa e Porto continua a expandir-se como consequência da reabilitação de diversos edifícios e de um fluxo turístico em contínuo crescimento que contribui para a sucessiva abertura de novos estabelecimentos, nomeadamente de restauração.
O mercado residencial continua a debater-se com um enorme desfasamento entre o número de imóveis em oferta e a procura, o que se reflecte na manutenção da tendência de subida de preços, ainda que se verifique uma desaceleração. Por outro lado, verifica-se um incremento na oferta para venda, com o arranque de projectos de construção de raiz de maior dimensão, bem como uma diversificação do produto residencial no sentido de ir ao encontro de diferentes segmentos do mercado.
Recorde-se que, nos últimos anos, o residencial centrou-se na reabilitação destinada ao segmento alto e ao alojamento local, contudo verifica-se o inicio dos primeiros projectos de construção nova, no período pós-crise, esperando que os mesmos possam contribuir para um maior equilíbrio entre a oferta e a procura. Simultaneamente, observa-se um elevado interesse por parte de diversos investidores internacionais no desenvolvimento de projectos residenciais para arrendamento e co-living, estando a ser negociados diversos terrenos com este propósito.
Por fim, refira-se o sector das residências de estudantes de desenvolvimento particular, cujo interesse por parte de investidores cresceu significativamente ao longo dos últimos dois anos e mantém-se muito activo. Ao longo da primeira metade de 2019 foram transaccionados diversos terrenos, em Lisboa e no Porto. Para além dos operadores nacionais como a Smart Studios e a U. Hub em grande expansão, continuam a surgir novos investidores e operadores a apostar em Portugal. Às marcas pioneiras de operadoras internacionais como a Collegiate e a Milestone, juntaram-se recentemente a Odalys, a TSH e a Livensa, entre outras, a anunciar novos projectos em Lisboa e Porto.
