Investimento em imobiliário deverá atingir mais de três mil milhões de euros em 2022

Mercado pode atingir, neste ano, um valor próximo do recorde de 3.750 milhões de euros, avançou hoje a consultora CBRE.

Um valor que antecipa tendo em consideração as operações em curso e as que se prevêem que sejam levadas a mercado. O sector pode mesmo atingir um valor próximo do recorde verificado em 2019, face ao interesse generalizado em todas as classes de activos.

No evento '2022 Portugal Market Outlook', realizado nesta quinta-feira pela consultora, foram apresentadas as principais tendências do sector imobiliário para este ano nas áreas de investimento, escritórios, retalho, logística, hotelaria, ativos alternativos e habitação.

"Iniciamos o ano de 2022 com optimismo e confiança. A segunda metade do ano anterior refletiu uma franca recuperação em todos os segmentos do imobiliário e inclusive máximos históricos em alguns indicadores, pelo que 2022 pode significar a aproximação, ou mesmo o regresso, aos níveis pré-pandemia na generalidade das classes de ativos. O contexto de elevada liquidez para investir no mercado imobiliário aliado a uma procura sólida e ao aumento das rendas e dos preços de venda, assim como a um pipeline interessante de novos projetos, permite-nos encarar o ano com uma perspetiva otimista e de crescimento", afirmou Francisco Horta e Costa, Director-Geral da CBRE Portugal.

À semelhança do ano anterior, a consultora avança que o segmento de escritórios deverá atrair o maior montante de capital e registar um crescimento de cerca de 30% em 2022. Os hotéis irão igualmente verificar um elevado investimento alavancado pela transacção do portefólio da ECS, actualmente em negociação, e pela confiança na recuperação do turismo. Ao contrário do que se previa no início da pandemia, as vendas forçadas de hotéis deverão ser pontuais.

O maior destaque vai, no entanto, para o sector da logística, em que a rotação de portefólios e a venda de novas plataformas irá reflectir-se num valor recorde de investimento. Por outro lado, apesar de se esperar um interesse reduzido em centros comerciais, deverá haver uma procura maior para supermercados e retail parks, com contratos de arrendamento por períodos longos.

Um aumento na actividade de promoção imobiliária desencadeará um maior número de operações de forward purchase e forward funding, particularmente em classes de ativos alternativos, como residências de estudantes e residências seniores. Poderão surgir os primeiros projetos de habitação para arrendamento, embora onde se prevê que exista uma maior dinâmica é na habitação a preços acessíveis promovida pelos municípios.

O ano de 2022 será de experimentação e consolidação de soluções de trabalho híbridas

Segundo a CBRE, o arrendamento de escritórios está numa trajetória de recuperação. Em 2021, foram ocupados 162 mil m2 em Lisboa (+17% do que em 2020) e 56.500 m2 no Porto (+5%) e, em 2022, Lisboa poderá atingir níveis pré-pandemia, na ordem dos 200 mil m2. Os dados do ano passado espelham esta atratividade. Em Lisboa, pela primeira vez, a ocupação impulsionada por novas empresas foi mais expressiva do que a derivada de expansão, representando 15% da área ocupada e o dobro quando comparado com 2020. No Porto, o peso da área ocupada por novas empresas é ainda superior, 18% do total da ocupação em 2021.

É expectável que as empresas procurem explorar abordagens diferentes para se conseguirem adaptar às novas formas de trabalhar. Embora não haja uma solução única, 2022 será um ano de experimentação e consolidação de soluções de trabalho híbridas. Neste quadro, os espaços flexíveis vão desempenhar um papel fundamental para as empresas enquanto compreendem o impacto do novo normal no seu dia-a-dia, prevendo-se assim que os operadores de espaços flexíveis retomem a expansão.

A promoção de edifícios de escritórios está em níveis substancialmente mais elevados do que na última década, mas é ainda insuficiente. Longos processos de licenciamento podem levar a um aumento das rendas prime entre 5% e 10% devido à escassez de produto de mercado.

Com os proprietários e ocupantes cada vez mais atentos ao tema da sustentabilidade, é expectável que o número de edifícios certificados aumente consideravelmente nos próximos anos, nomeadamente com o selo WELL (saúde e bem-estar) que não foi ainda atribuído a nenhum edifício em Portugal.

Retail parks e retalho alimentar ganharam protagonismo com a pandemia e vão surgir novos projectos

Em 2022, deverá verificar-se novamente um aumento nas vendas de comércio a retalho, ligeiramente acima do registado em 2021.

Nos centros comerciais, e de acordo com a ShopperTrak, verificou-se, em 2021, uma queda de 2,5% no número de visitantes comparado com 2020, mas ainda de 37% face a 2019. Mais positivo foi o desempenho dos estabelecimentos de retalho geridos pela CBRE, onde se verificou um crescimento de 5,2% em visitantes e 11,3% em volume de vendas relativamente ao ano anterior, enquanto a diferença 2021 vs. 2019 é de -23% e -16%, respectivamente. A recuperação para os níveis de 2019 deverá ser mais rápida no volume de vendas do que no número de visitantes, prevendo-se um aumento gradual dos níveis de ocupação.

De igual modo, nos principais eixos de comércio de rua perspectiva-se uma evolução gradual positiva, em particular em zonas específicas muito dependentes de turistas, o que já se vem a verificar desde meados de 2021.

O comércio online disparou em 2020, ao alcançar um crescimento superior a 50%. Embora com uma subida mais moderada em 2021, deverá verificar em 2022 um aumento na ordem dos 15% para uma taxa de penetração de 8% face aos 4,5% verificados em 2019. A CBRE prevê que o negócio do retalho vá convergir num único conceito conhecido como ‘Phygital’ – a junção de físico (physical) e digital, onde as lojas online e as lojas físicas tradicionais se fundem para servir as exigências crescentes dos consumidores, em termos de conveniência, rapidez e custo.

No que diz respeito a novos projectos, existem actualmente quatro Retail Parks em construção totalizando 45 mil m2 e outros seis, com aproximadamente 80 mil m2, estão em fase de análise, prevendo-se que a construção se inicie este ano. Paralelamente, observa-se uma forte dinâmica na expansão das principais cadeias de retalho alimentar, tanto em formato de Retail Parks como em Stand Alone e loja de rua.

Disponibilidade de espaços de logística para ocupação imediata vai continuar muito reduzida, mas o pipeline é o mais elevado de sempre

O sector logístico deverá continuar a demonstrar uma dinâmica elevada e espera-se que possa exceder os 300 mil metros quadrados em termos de ocupação, situando-se muito acima da média anual de 2016-2020, que totalizou 220 mil metros quadrados. A maior parte da área ocupada resultará de contratos de pré-arrendamento nos novos projetos de promoção especulativa ou de projetos de construção à medida, uma vez que a disponibilidade no mercado é actualmente muito reduzida.

Nos próximos anos, espera-se um aumento significativo no desenvolvimento de projectos especulativos. Existem novos promotores e investidores a entrar no mercado e na sua maioria com mais do que um projecto, sendo que o pipeline nunca foi tão elevado. Existem mais de dez projetos em licenciamento, totalizando uma área superior a 380 mil metros quadrados. Não obstante, não só terão de ser ainda construídos como, o início da construção é incerto uma vez que depende do período de licenciamento, o qual é geralmente longo (em alguns casos pode demorar mais de dois anos). Deste modo, só em 2023 ou mesmo 2024 poderá haverá alguma oferta com dimensão.

A qualidade dos novos projectos que chegarão ao mercado, o aumento dos custos de construção e a actual escassez de oferta vão impelir a continuação da subida das rendas. Antecipa-se, por isso, um aumento das rendas prime na ordem dos 5%, mas este pode ser superior em função do ritmo de lançamento de novos empreendimentos especulativos.

Turismo vai continuar a recuperar, refletindo-se numa melhoria do desempenho dos hotéis, mas 2022 deverá ficar ainda aquém de 2019

Em 2022, espera-se uma recuperação significativa nas viagens internacionais, liderada por viagens de curta distância, de onde Portugal deverá sair beneficiado tendo em conta o histórico de dependência de países como o Reino Unido, Alemanha, Espanha e Franca. O turismo de lazer poderá recuperar para níveis próximos de 2019, mas o turismo de negócios ainda permanecerá muito aquém.

Apesar de a pandemia ter cancelado o desenvolvimento de alguns projectos de hotéis e interrompido  estratégias de investimento, continua a existir muito interesse no mercado hoteleiro, tanto da parte de operadores como de investidores. Os segmentos de luxo e lifestyle vão continuar a crescer. Contudo, pode vir a registar-se um recorde no volume de investimento e a compressão de yields prime.

Além da pandemia, existem ainda riscos relevantes com impacto na operação e no lucro dos hotéis, tais como a escassez de mão de obra e o aumento dos custos de energia e bens alimentares.

Sectores alternativos como o das residências de estudantes, residências seniores, data centres ou hospitais estão na mira dos investidores

Sectores como o das residências de estudantes, residências para seniores, data centres, hospitais, clínicas médicas ou escolas apresentam atualmente fundamentos de mercado extremamente sólidos e estão na mira dos investidores.

No caso das residências de estudantes, espera-se que novos operadores iniciem as suas operações e os que já estão estabelecidos desenvolvam projetos de construção de raiz. Em 2021, foram concluídas mais de duas mil camas em residências privadas com operação profissional e, em 2022, prevê-se que sejam inauguradas mais de três mil. Embora os novos projetos se concentrem nas regiões de Lisboa e Porto, há operadores interessados em expandir para outras localidades como Coimbra, Aveiro e Braga. Ainda este ano, espera-se que o setor conclua a sua maior transação até à data, com a venda do portefólio da Smart Studios, que inclui mais de duas mil camas.

Mantém-se o ritmo de crescimento dos preços de venda e o número de casas vendidas deverá aumentar 10%, aproximando-se dos níveis do início do século

O mercado residencial atingiu um recorde em 2021, estimando-se à data que tenham sido vendidas aproximadamente 200 mil casas, mais 16% que no ano anterior e 10% acima de 2019. O número de casas vendidas vai continuar a aumentar em 2022, pois não só se verificou um aumento nos licenciamentos em 2021 (com um acréscimo superior a 10% face a 2020) como ainda há uma elevada procura não satisfeita em todos o país.

Perante este contexto, a CBRE prevê um acréscimo de vendas na ordem dos 10%, a aproximar-se dos níveis do início do século. Vai manter-se a expansão de projetos de promoção residencial para zonas menos consolidadas, como a Alta de Lisboa e Marvila, em Lisboa, ou Campanhã, no Porto, e para outros concelhos das áreas metropolitanas, como Almada, Loures, Vila Nova de Gaia, Maia, entre outros.

A escassez de mão de obra, o aumento dos custos dos materiais de construção e as ruturas na cadeia de abastecimento, a par da persistente demora nos processos de licenciamento urbanísticos vão atrasar ainda mais as obras e sustentar a continuação da subida dos preços de venda de habitação em Portugal.

De um modo geral, prevê-se um aumento do preço médio na grande maioria dos concelhos. Exceção para Lisboa, onde a oferta de produto prime está mais consolidada e começa a surgir um maior número de projetos destinados ao segmento médio-alto. Verifica-se atualmente que a média dos preços na cidade tende a estabilizar.

Alteração do programa de Vistos Gold vai prejudicar os projetos de reabilitação urbana em Lisboa e Porto e estimular o crescimento em zonas específicas de baixa densidade populacional

A alteração ao programa de Vistos Gold, no sentido de exclusão da compra de habitação nas zonas de alta densidade populacional, nomeadamente em Lisboa e Porto, irá impactar os projetos de reabilitação urbana no centro da cidade, com uma redução no volume de vendas e estabilização ou mesmo quebra nos preços.

Esta situação é particularmente mais grave em Lisboa com a manutenção de zonas de contenção no centro histórico e perda de tração do mercado de alojamento local.

No sentido oposto, o novo regime de Vistos Gold irá estimular o crescimento de oportunidades de desenvolvimento de projetos em zonas específicas de baixa densidade populacional como a Comporta, o Douro e o Alqueva, entre outras, e a reabilitação dos centros históricos no interior do país.

Mercado de habitação para arrendamento emerge com habitação acessível

Apesar de não se registar em Portugal investimento em imóveis desenvolvidos propositadamente para o mercado de arrendamento (o denominado setor de Build-to-Rent), têm sido transaccionados alguns portefólios de habitação de montante significativo. Em 2021, o volume destes negócios excedeu os 400 milhões de euros, mas em 2022 a sua expressão deverá ser muito mais reduzida.