Moçambique: imobiliário continua a ser investimento refúgio
Em Moçambique, apesar do abrandamento na actividade e da descida de preços e rendas em função da crise económica, os imóveis continuam a ser encarados como um investimento refúgio – a conclusão é da nova publicação “Flash-Mercado Imobiliário Moçambique 2016”, elaborado pela consultora Prime Yield.
Catarina Esteves, directora da Prime Yield MZ “apesar da actividade do mercado estar, de forma generalizada, estagnada, inicialmente com descidas nas rendas e numa fase posterior nos valores de venda, existe bastante oferta disponível e há procura com motivação de comprar para aplicar capital. Num cenário em que a concessão de crédito está muito restritiva e em que existe uma elevada desvalorização da moeda local, quem tem capitais próprios disponíveis encara o momento como bom para criar ou aumentar carteira de imóveis em Moçambique”, acrescenta a responsável.
Instabilidade política agrava quadro
De acordo com o boletim informativo produzido pela Prime Yield, a desaceleração da economia Moçambicana, a instabilidade cambial, a quebra do preço das ‘commodities’ e um cenário político pouco estável tiveram, no último ano, um impacto negativo sobre o mercado imobiliário, que estagnou, de forma generalizada, em todo o país e nos diversos segmentos. O abrandamento da actividade é sentido tanto na ocupação e vendas como na promoção imobiliária, estando em construção, na grande maioria dos casos, apenas os projectos iniciados há aproximadamente um ano.
Gás e carvão influenciaram o mercado de escritórios
Nos escritórios, os projectos que se encontram agora em desenvolvimento tinham sido anteriormente dimensionados à escala das prometidas explorações mineiras de gás e carvão, entretanto colocadas em stand by. Esta oferta situa-se sobretudo na zona prime de Maputo – incluindo a Baixa, Avenida Marginal e Avenida Julius Nyerere - e traduz projectos recém-inaugurados ou a entrar agora no mercado, pelo que não se preveem novos investimentos de relevo neste segmento a curto prazo. Em sentido contrário ao lançamento desta oferta, a procura abrandou significativamente, considerando a saída de algumas multinacionais ou a restruturação dos seus planos de investimento, o que teve impacto nas rendas. As descidas foram em torno de 15% face a 2015, com os escritórios no Bairro Central C a rondarem os 30 USD/m2/mês e em Polana Cimento A os 27 USD/m2/mês.
Habitação: Oferta desajustada à Procura
Também na habitação, o desenvolvimento de novos projectos é visível, exibindo uma tendência semelhante aos escritórios. São projectos maioritariamente iniciados há aproximadamente um ano e a curto e médio prazo não se esperam investimentos de vulto em nova construção, pelo que a oferta deve manter-se desajustada à procura. Os promotores que começavam agora diversificar os seus investimentos - com projectos para a classe média a até em sistema de cooperativa, em localizações menos centrais, onde o metro quadrado para construção é mais barato, permitindo também preços de venda inferiores - adiaram esses planos devido à instabilidade político-financeira do país. Mantém-se assim o desajuste entre a oferta existente, bastante centrada no segmento de gama alta, e a franja mais expressiva da procura, nomeadamente a classe média, que não encontra produto adequado às suas características. Ainda assim, Maputo é o mercado mais dinâmico, embora também o eixo Matola-Sede registe alguma actividade. No mercado de compra/venda de casas, de acordo com a Prime Yield, os preços mais afectados foram os das moradias em Sommerschield, com uma desvalorização de 10% para os 2.700 USD (2.563 €/m2). Os preços dos apartamentos na zona de Polana Cimento mantiveram-se em linha com 2015, igualmente no patamar de 2.700 USD.
E o Turismo?
O estudo da Prime Yield dá ainda conta de que também o turismo abrandou e, por essa via, também os investimentos em imobiliário nesse segmento. Na capital foi inaugurado apenas um hotel de 258 quartos em 2016. As diárias médias em Maputo, onde a maior parte do turismo tem origem nos negócios, desceram entre 23% e 46% nas categorias de 3, 4 e 5 estrelas. A diária média de um 5 estrelas em Maputo terminou o ano nos 246 USD por noite, enquanto nos 4 estrelas foi de 180 USD/noite e nos 3 estrelas de 70 USD/noite. Até 2018 deverão estar concluídos pelo menos outros 4 hotéis na área metropolitana de Maputo e Matola. Tete, Pemba e Beira são destinos que podem beneficiar de dinamismo no turismo a médio prazo, com o novo aeroporto de Nacala Porto a abrir boas perspectivas nesta área.
Olhar o futuro numa perspectiva de longo prazo…
Para Catarina Esteves, ainda que o actual momento seja desafiante, “é necessário ter a capacidade de olhar para o futuro e preparar o investimento numa perspectiva de mercado de longo prazo. É preciso manter o ciclo de produção imobiliária alimentado, tendo em conta que é um processo longo e que não é imediatamente ajustável às mudanças da procura, e que continua a existir uma procura real de habitação por satisfazer. Por outro lado, também é verdade que, apesar de se reajustarem à nova realidade económica, muitas multinacionais não desmobilizaram, já com os olhos postos no médio e longo prazo e no arranque esperado dos megaprojectos. Temos, tal como estas empresas, que mostrar confiança no país e no imobiliário, que é um sector com muitas oportunidades e um enorme potencial por concretizar”.
Uma consultora portuguesa em vários continentes
A Prime Yield presta serviços de consultadoria e avaliação de activos, actuando para um vasto leque de clientes, incluindo fundos de investimento imobiliário, bancos e empresas. Criada em 2005, a empresa está presente nos principais países lusófonos, com escritórios em Portugal, Angola, Brasil, Cabo Verde e Moçambique.
