Luanda: actividade do mercado imobiliário em baixa

A oferta de escritórios e de habitação em Luanda tem vindo a adaptar-se à nova realidade do mercado imobiliário em Angola, conclui a mais recente análise de mercado produzida pela Proprime, numa análise breve ao desempenho do sector imobiliário angolano em 2016.

A conjuntura económica adversa - marcada pela queda do preço do petróleo, instabilidade cambial e desvalorização do kwanza – atingiu fortemente o mercado imobiliário, que, em 2016, assistiu de forma mais evidente a uma redução da actividade. A procura de imóveis voltou a decrescer, afectada em particular pela menor actividade de empresas multinacionais no país, e as novas quedas sentidas quer no volume de transacções quer nos preços e rendas.

Aumento da procura doméstica

Face a este novo ritmo e a um novo paradigma em que a procura doméstica ganha força, a oferta de escritórios e habitação em Luanda tem procurado mecanismos que permitam escoar quer os produtos já existentes quer os que estão em construção. No caso dos escritórios, uma das tendências que reflete este ajuste é o facto de os espaços novos já não serem entregues em bruto e incluírem agora níveis de acabamentos como o piso técnico. No caso da habitação, os novos empreendimentos estão já a apostar na oferta de apartamentos com tipologias maiores e áreas mais generosas, tendo em conta a maior apetência do público nacional por este tipo de produto.

“Os produtos imobiliários são cada vez mais ajustados à nova realidade de um mercado que continua a sentir o forte impacto das condicionantes económicas que afetam o país. Numa altura em que muitas empresas multinacionais reviram os seus planos de investimento e operação em Angola, o mercado doméstico tem ganho crescente relevância na absorção dos produtos imobiliários, que, neste contexto e face à instabilidade cambial, são encarados como um activo de refúgio para muitos pequenos aforradores particulares e também para muitas empresas, que procuram adquirir os espaços que ocupam em vez de os arrendarem”, explica Valdire Coelho, Director Executivo da Proprime.

Absorção lenta

De acordo com o “Flash – Mercado Imobiliário Angola 2016”, a absorção de escritórios em Luanda é cada vez mais lenta, em resultado da menor actividade económica e de um abrandamento nos planos de investimento das empresas estrangeiras. Do lado da oferta, embora não sejam lançados novos projectos, os que se encontravam em construção mantiveram o seu plano de desenvolvimento, o que fez com que as rendas médias no CBD de Luanda descessem cerca de 20% em 2016, para os 80 USD/m2 (75,2€/m2). Também os preços médios de venda dos escritórios caíram, recuando 10%, para os 6.400 USD/m2 (6020€/m2), entre 2015 e 2016.

Habitação: preços descem

Na habitação, a quebra da actividade económica e, em concreto das multinacionais, volta a ser evidente. Uma das principais franjas de procura de habitação em Luanda eram os expatriados quadros destas empresas, com as tipologias de menor dimensão a serem as mais procuradas. Já no actual quadro de procura residencial, os nacionais ganham expressão e as tipologias maiores são as preferidas. Os preços médios de venda dos apartamentos em Ingombota desceram 10% em 2016 para os 5.670 USD/m2 (5.333€/m2) e também as moradias em Talatona têm vindo a corrigir em baixa, com uma descida de 9,5% nos preços para os 4.093 USD/m2 (3.850€/m2).

Baixa a ocupação hoteleira

A Proprime analisa ainda o mercado hoteleiro, sublinhando uma vez mais o impacto da crise económica na performance do segmento. Num mercado em que o grosso do turismo continua a ser motivado pelo segmento de negócios, o número de turistas estrangeiros tem apresentado uma tendência de queda acentuada nos últimos anos, com os reflexos óbvios nas taxas de ocupação da hotelaria em Luanda. Em 2016, a hotelaria na capital registou taxas médias de ocupação em torno dos 40%, quando nos últimos anos, este indicador se situava entre 80 a 85%. O valor das diárias médias registou igualmente descidas de entre 20 a 25% em todas as categorias, com a hotelaria de 5 estrelas a apresentar, ainda assim, diárias médias de 380 USD/noite (358€/noite) em 2016.

Para Valdire Coelho,“o mercado imobiliário angolano enfrenta, sem dúvida, sérios desafios neste momento, especialmente nos segmentos de habitação e de escritórios e, com especial foco, em Luanda. Mas para aquele gestor, “temos que saber olhar para o mercado e perceber que este continua a oferecer outras grandes oportunidades, ainda que num contexto com características diferentes. Outros segmentos, outras localizações e um novo tipo de desenvolvimento imobiliário abrem novas janelas de oportunidade”.

A título de exemplo, a indústria, a logística e as grandes obras de infraestruturas são um desígnio nacional, o que poderá gerar negócios muito interessantes para o sector imobiliário, assim como o desenvolvimento regional, já que há cada vez mais coisas a acontecer fora de Luanda”, conclui o novo Director Executivo da Proprime.

Valdire Coelho, é desde 1 de Fevereiro, Director Executivo da Proprime, cargo que assume em substituição de Francisco Barros Virgolino, que passa a integrar a Prime Yield em Portugal. Valdire Coelho exercia funções na Prime Yield em Portugal no Departamento de Avaliações, tendo desenvolvido um percurso profissional que passou também pela área de consultoria de engenharia. De nacionalidade Angolana, possui uma licenciatura e um mestrado em Engenharia Civil, ambos pelo Instituto Superior de Engenharia de Lisboa.