Investimento em Serviced Apartments na Europa chega aos 500 milhões de euros em 2021

Em 2021, o volume de investimento no segmento de serviced apartments (apartamentos com serviços de hotel, ou apartotéis), na Europa, totalizou 496,6 milhões de euros, o que corresponde a uma quebra de 42,9%, em comparação com o registado em 2020.

Uma quebra que se ficou a dever a escassez na oferta limitou a atividade. No entanto, o estudo European Serviced Apartment Market, da consultora imobiliária internacional Savills, estima que a oferta no sector aumente 21,2% durante os próximos três anos.

A cidade de Londres continua a demonstrar maior maturidade neste segmento, representando 26,7% das novas adições ao stock existente em 2021, seguida por Munique, com 24,7%. Para Lisboa, as previsões apontam para um crescimento de cerca de 200% do stock de serviced apartments até 2025.

'Curiosamente, a seguir a Londres e Munique, figuram as principais cidades regionais e cidades de destino emergentes, nomeadamente Istambul em terceiro lugar, e Manchester em quarto lugar. Estugarda (5) e Belfast (10) lideram em termos de crescimento, com 372% e 337%, respetivamente', refere Marie Hickey, Commercial Research Director da Savills.

'Esta mudança reflecte uma combinação entre a consciencialização crescente do setor por parte de promotores e investidores e o apetite dos operadores para a expansão orientada para mercados novos e relativamente subdesenvolvidos. Estes mercados tendem igualmente a apresentar um maior grau de oportunidades, ao nível de submercados de cidades como Londres e Munique'.

Com base no pipeline já acordado, a Savills nota que as maiores marcas em termos de oferta são a Staycity, a Edyn e a Adagio Aparthotels, que, em conjunto, representam 22,9% do pipeline total. Estes três players serão igualmente responsáveis por um aumento estimado de 45,1% do stock de serviced apartments na Europa, nos próximos três anos.

Richard Dawes, Director, EMEA Hotels da Savills, indica que 'os serviced apartments continuam a revelar-se populares entre os investidores. A estrutura reduzida de custos e a resiliência operacional demonstrada durante a pandemia destacaram a capacidade do setor em minimizar a volatilidade do cash-flow, comparativamente ao restante panorama de hospitality e à perspetiva de yields mais rígidas no futuro'.

O responsável acrescenta que 'os indicadores de mercado apresentam-se de forma positiva. O stock deverá expandir-se e a atratividade dos serviced apartments deverá manter-se, em linha com a crescente natureza nomádica do trabalho e o aumento da duração das estadias devido a preocupações ambientais'.

A Savills tem apurado que, desde 2018, os investidores institucionais representam 56,1% do volume de transacções de serviced apartments na europa, ultrapassando os 50,9% que representam no mercado geral de hotelaria, durante o mesmo período.

'A futura expansão do stock proporcionará mais oportunidades no que respeita à aquisição de ativos específicos, com os acordos de financiamento antecipado a prevalecer, muito provavelmente, a curto prazo», antevê Richard Dawes. «No entanto, para os investidores que procuram uma exposição mais significativa no setor, o investimento direto em operadores existentes e novos e/ou em plataformas de aquisição será igualmente atrativo. Com 60% do actual stock europeu ainda sem uma marca associada, existe uma margem considerável para a expansão, o que que torna expectável a entrada de ainda mais capital privado no mercado, por forma a apoiar novos operadores ou os já existentes'.

Quais os motivos do melhor desempenho por parte dos serviced apartments?

A pandemia impactou negativamente o sector da Hotelaria: o encerramento das fronteiras, a suspensão ou diminuição drástica das viagens internacionais e a redução no fluxo turístico resultaram numa diminuição bastante acentuada da procura no setor. No entanto, os efeitos da pandemia fora menos intensos no segmento dos serviced apartments, augurando uma recuperação mais célere, comparando com o da Hotelaria em geral.

Aquando da pandemia, nomeadamente na fase de confinamento, este segmento apresentou um ambiente mais flexível em termos de distanciamento físico, o que significou que uma quantidade considerável de hóspedes se tenha mantido nessas unidades, visto que essas unidades apresentavam condições propícias para o trabalho remoto. Com o fim dos confinamentos, os serviced apartments foram encarados como um formato preferencial, uma vez que proporcionavam melhores condições para o distanciamento social, o que apoiou a recuperação operacional.

A falta de mão-de-obra dificulta a recuperação do sector da Hotelaria

Com o regresso da procura no setor de hospitality, especialmente nos meses de verão, intensificaram-se os problemas com a disponibilidade da mão-de-obra. Apesar de este não ser um problema novo e de preceder a pandemia, esta questão intensificou-se com o COVID-19, uma vez que nesta fase muitos trabalhadores internacionais regressaram aos seus países de origem e/ ou abandoaram o setor.

Um inquérito da Savills, de Setembro de 2021, revelou que 47% dos operadores hoteleiros inquiridos referiu que a escassez severa de força laboral os obrigou a reduzir os serviços disponibilizados. Comparativamente, apenas 17% dos operadores de serviced apartments caracterizaram o problema como severo. Ademais, a grande maioria (30%) destes operadores apontou as quebras na mão-de-obra como uma preocupação ligeira que se refletia de forma muito limitada no ramo. Esta discrepância ficou igualmente evidente nos aumentos dos salários médios dos trabalhadores, uma vez que, do lado dos operadores hoteleiros registou-se uma subida de 19%, mas que, do lado dos serviced apartments, ficou-se pelos 10%.

A relativa protecção do segmento de serviced apartments a questões laborais é um importante factor para realçar a sua rentabilidade.

Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills Portugal, explica que 'o segmento dos serviced apartments ainda se encontra em fase de desenvolvimento em Portugal, sendo que a oferta se encontra maioritariamente focada no turismo'.

'Pelas suas características e serviços que o compõem, os serviced apartments atraem um cliente diferente com interesses distintos, ao mesmo tempo que diversificam a oferta das grandes marcas de hospitality. No entanto, as características deste segmento poderão originar um cruzamento com o mercado residencial, uma vez que Lisboa continua a atrair trabalhadores e profissionais internacionais que poderão encarar esta opção como uma solução à medida das suas necessidades e que poderá igualmente responder a alguns segmentos da população nacional que procura novas opções de habitação', acrescenta.