Brasil assiste a um colapso no mercado imobiliário
Não foi só em Portugal que o mercado imobiliário sofreu uma crise profunda como aquela que decorreu entre 2007 e 2014, onde empresas fecharam, projectos morreram, originando a falência de muitos players do mercado. Neste momento, é o Brasil que vive momentos de agonia num mercado que esteve em modo de aceleração durante 10 anos (2005 e 2015).
Com regras muito próprias e financiamento diferente à maioria dos outros países, nomeadamente na Europa, o Brasil, vê-se agora com problemas graves para resolver e precisa de se reinventar, sobretudo no sector imobiliário.
Luiz Paulo Junior, especialista em Mercado Imobiliário brasileiro e Sócio-director da empresa H1 Treinamentos em Mercado Imobiliário e fundador da revista Resumo Imobiliário, num dos seus artigos arrisca dizer que, actualmente, o Brasil passa pela maior escassez de crédito da sua história: “A política não sustentável de consumo de crédito levou o Brasil a uma travagem brusca na concessão de financiamentos imobiliários. Seguindo os preceitos mais primitivos e extrativistas, e sem a menor precaução, consumimos os recursos da poupança (SFH) e do FGTS (Minha Casa Minha Vida, FGTS Pró-Cotista e SFH). Nas últimas décadas, o incentivo governamental à formação de novos meios de financiamento foi desprezível, criando, assim, uma forte dependência da caderneta e do Fundo de Garantia como garantidores da Pátria. Em 2015/16, chegamos a um ponto tão grave que linhas do SFH sofreram adaptações antes de um possível colapso da caderneta de poupança, o FGTS Pró-Cotista foi interrompido em diversas categorias devido a carência de recursos e má estruturação, e o Minha Casa Minha Vida tornou-se um coadjuvante pobre por falta de recursos do Tesouro Nacional”.
Vender em planta é o verdadeiro negócio imobiliário
Convém também explicar que o mercado brasileiro no que diz respeito ao financiamento tem características próprias. Enquanto na maioria dos países os bancos financiam os promotores para a construção do empreendimento, no Brasil os bancos realizam a análise do empreendimento através da quantidade de unidades vendidas. Vender em planta é o verdadeiro negócio imobiliário. Ou seja, os compradores serão também os próprios investidores do projecto e acompanham a sua construção.
A crise veio espoletar o distrato (que trata da desistência da compra ou venda do imóvel na planta) ficando o promotor com a obrigação de cumprir com o financiamento pedido ao banco. Isso veio arrasar com a promoção imobiliária.
“A incerteza do cenário económico, a alteração das regras de concessão de crédito, a escassez de crédito (funding), as falhas em análises de crédito, e principalmente a ausência de penalidades na realização de distratos, culminaram no ‘crack’ do paradigma de vendas da última década. Veio à tona a bolha dos distratos. O dilema é que, após o distrato, o empréstimo tomado junto ao banco continua em nome do promotor. Logo, se o comprador desiste da compra antes do repasse ao banco, o promotor assume integralmente o valor que fora absorvido junto à instituição financeira para a construção da fração daquela unidade. O promotor fica altamente imobilizado e devendo ao banco. O resultado foi a inegável falência de centenas de promotores e construtores em todo o país”, explica Luiz Paulo Junior.
Acabou um nicho de mercado que dependia de lançamentos semanais e vendas relâmpago
Na opinião do especialista, neste momento o mercado imobiliário brasileiro começa a experimentar uma nova fase. “Acabou um nicho de mercado que dependia de lançamentos semanais e vendas relâmpago. Retornaram os ‘velhos investidores’, cujo preceito primordial de compra é custo benefício. O espetáculo não faz mais uma venda. O cliente não aceita mais essa situação”, explica.
Luiz Paulo Junior adianta mesmo que “dentro todos os factos históricos, podemos dizer com clareza que o mercado sempre persistiu, apesar dos inegáveis percalços. É facto que momentos difíceis sempre foram enfrentados e dificuldades superadas, entretanto a única e salutar conclusão que tomamos dos acontecimentos passados é que ‘o mercado imobiliário não acaba, ele apenas se adapta a cada dia’”.
Conheça melhor o mercado brasileiro em:
https://www.resimob.com.br/a-reinvencao-do-mercado-imobiliario/
