Alerta: Faltam escritórios em Lisboa
A falta de espaços pode afastar empresas de Portugal e foi por isso que a Avenue decidiu saltar do residencial para investir 150 milhões de euros no EXEO Office Campus, no Parque das Nações.
Lisboa já não assistia há muito tempo à construção de um grande projeto de escritórios, contudo, no Parque das Nações vai nascer um dos maiores complexos deste segmento na capital portuguesa. A razão é simples, existe uma escassez de espaços para as empresas se instalarem e para crescerem. O alerta tem sido dado nos últimos anos e a Avenue, uma promotora que tem desenvolvido projetos residenciais de luxo na cidade de Lisboa, ouviu o apelo e desenvolveu o EXEO Office Campus, num investimento de 150 milhões de euros.
O empreendimento composto por três edifícios distintos, terá uma área de escritórios de cerca de 69.000 m2, dos quais cerca de 1.800 m2 serão para comércio ou lazer. O projeto está localizado junto à Estação do Oriente e a cinco minutos do Aeroporto de Lisboa. A Avenue estima investir, numa 1ª fase, aproximadamente 100 milhões de euros, quais 50% são capitais próprios.
Aniceto Viegas, Diretor Geral da Avenue, explica que a aposta neste segmento surgiu depois de verificar que o mercado tem atualmente uma taxa de desocupação de escritórios na cidade de apenas 8,3%, e no caso do Parque das Nações a taxa é ainda mais baixa, apenas 2,5%. “Estes dados, associados ao saldo negativo de 100 mil m2 de procura neste segmento, leva-nos a acreditar que este é um dos setores com grande potencial de crescimento nos próximos anos. Uma vez que na AVENUE estamos constantemente a adaptar a nossa oferta às necessidades do mercado, este pareceu-nos um mercado que não podemos ignorar”, esclarece.
O mais importante para se aventurar nesta obra foi encontrar a localização certa com dimensão e com um conjunto de infraestruturas esssenciais, especialmente uma boa rede de transportes públicos, imprescindíveis para o sucesso de um projeto de escritórios.
“Após uma minuciosa procura, encontrámos este terreno no Parque das Nações, que é atualmente uma das zonas de escritórios mais consolidadas da cidade, e que, devido ao tamanho e localização, reunia todo o potencial que desejávamos. Além disso, este terreno tinha como uso definido o de escritórios, o que facilitou, ainda mais, a nossa decisão”, salienta o responsável.
Aniceto Viegas explica que Portugal está no radar dos investidores e dos ocupantes, tendo hoje um papel central para muitas empresas internacionais que procuram o nosso país para se instalaram.
“Percebemos ainda que além da procura física por um espaço, as empresas procuram, cada vez mais, o espaço ideal para as suas pessoas e para o seu negócio. Um espaço moderno, inovador, tecnológico, amplo, confortável, pensado de raiz para responder à nova forma de estar, viver e trabalhar. O EXEO Office Campus procura dar resposta a estas necessidades e oferecer espaços que promovam o equilíbrio e a convivência entre as empresas, desde as mais convencionais, até àquelas com grandes exigências tecnológicas, cujos modelos de trabalho são flexíveis e apontam para realidades como o coworking – que se baseia na partilha de espaço e recursos, favorecendo o trabalho em equipa e a criatividade”, admite.
O Diretor da AVENUE adianta que a diferença entre investir os projetos residenciais habituais e os escritórios está a ser total. “Os nossos projetos residenciais são todos de reabilitação, com especificidades próprias e com limitações arquitetónicas específicas aos edifícios históricos. O EXEO Office Campus é uma construção nova, e devido ao seu fim, está a ser pensado de raiz para servir cerca de 7.000 pessoas em simultâneo”, adianta.
Na verdade, o mercado de escritórios, a par com o retalho é o responsável dos maiores negócios imobiliários no país.
Investir nomercado de escritórios é uma boa aposta
Nunca antes a taxa de disponibilidade do mercado de escritórios de Lisboa atingiu valores tão baixos. De acordo com a consultora Worx – Real Estate Consultants, no final do 1º trimestre de 2018, a trajectória descendente que o mercado, de forma transversal, tem vindo a verificar colocou a taxa de disponibilidade nos 8,31%, com a zona do Parque das Nações a atingir o valor muito residual de 2,47%. Desde o ano 2013 que este indicador de performance tem vindo a decrescer numa média anual de 1.1 p.p, com o ano 2017 a registar maior descida (8,31%) face ao período homólogo do ano 2016 (10,21%).
Uma das zonas com menos oferta disponível (2,47%), é o Parque das Nações, seguida pelas zona Prime CBD (4,37%) e pela zona Histórica (5,12%). Longe dos m2 desenvolvidos no período pré-crise, nos últimos cinco anos foi colocado no mercado um total aproximado de 137.000 m2, numa média anual de 27.400 m2 de novos edifícios.
Falta de escritórios vai atingir o pico em 2019
B.Prime - MERCADO VAI CRESCER EM DIMENSÃO E VALOR
A falta de escritórios em Lisboa deverá atingir o seu pico em 2019 prevendo-se que a partir de 2020 comecem a chegar ao mercado os primeiros edifícios de escritórios lançados de raiz e que vão começar a ajudar a equilibrar um mercado que está hoje completamente descompensado. Quem o afirma é Paulo Henriques, Partner da consultora imobiliária B. Prime. O responsável admite mesmo que este desequilíbrio atingiu níveis preocupantes, havendo inclusivamente estudos que apontavam no início de 2018 para uma falta de espaço de cerca de 200.000m2 de escritórios na cidade de Lisboa.
“Obviamente, a falta de espaços de escritórios de qualidade teve repercussões que se traduziram na eleição da cidade do Porto como alternativa à cidade de Lisboa para instalação das sedes de muitas empresas em Portugal. Sendo o mercado de escritórios do Porto de muito menor dimensão, rapidamente se chegou a uma situação similar, de escassez de oferta, embora não de forma tão pronunciada, à registada em Lisboa”, revela.
Apesar desta escassez, Paulo Henriques admite que Portugal não está a perder competitividade em relação a outros países na captação de empresas. Pelo contrário, registamos um aumento significativo do interesse de empresas a quererem instalar-se no país e em Lisboa em particular.
Os custos de mão de obra, a sua qualidade e, a facilidade com que as empresas conseguem mobilizar recursos humanos de outros países para Portugal fazem com que, neste momento, o mercado de escritórios esteja com um dinamismo assinalável ainda que bastante limitado pela escassez da oferta.
“Estamos, no entanto, convictos que a médio prazo o desequilíbrio atualmente existente terá tendência a desaparecer”, salienta.
CBRE - RENDAS SOBEM 100% EM ALGUMAS ZONAS DE LISBOA
André Almada, Diretor Sénior de Escritórios da CBRE, admite que atualmente a consultora tem identificado aproximadamente 100.000 m2 de procura de escritórios, que não consegue satisfazer as suas necessidades de espaço. Tem a opinião de que Portugal não está a perder competitividade em relação a outros países. “Contudo, se rapidamente não se avançarem com mais projetos de escritório, podemos vir a ter um problema de competitividade não só na captação de novas empresas, como também na perda de algumas que já cá estão e com a incapacidade de crescer terão que deslocalizar para outros países”, adianta.
Entre as consequências desta falta de espaços verifica-se o aumento de rendas, André Almada confirma esta situação, “temos assistido a um sustentado crescimento das rendas desde meados de 2015. Em zonas como o Parque das Nações e o Corredor Oeste temos alguns exemplos de crescimento dos valores das rendas na ordem dos 100%”.
O responsável admite que os escritórios têm vindo a alterar em função das novas filosofias de ocupação de espaço e consequência de um cada vez maior impacto das
tecnologias, o que permite uma maior mobilidade, e ainda da entrada das novas gerações no mercado de trabalho, os escritórios têm-se transformado em espaços muito menos institucionais, mais colaborativos, mais multifuncionais, entre outros.
Revela que entre os projetos que a CBRE tem em ‘mãos’ regista-se o arrendamento da totalidade do Edifício Marquês de Pombal 14 a um operador internacional de espaços flexíveis, que irá introduzir um novo conceito no mercado português. Salienta também o facto de que o único empreendimento de escritórios com dimensão (68.000 m2) que neste momento temos a garantia que vai avançar e que estará disponível para ser ocupado a partir do segundo semestre de 2020 é justamente o
EXEO, junto ao Parque das Nações e promovido pela Avenue.
JLL - EMPRESAS INTERNACIONAIS SONDAM PORTUGAL
Mariana Rosa, Diretora da área de Office da JLL , revela que a atualmente a taxa de disponibilidade é de cerca de 9,5% em Lisboa e 12% no Porto, o que, representa claramente uma falta de oferta. A responsável admite que têm recebido várias empresas internacionais que estão a sondar o país para ver a possibilidade de se instalarem cá. “Temos boa qualidade de vida, bons profissionais, falamos várias línguas, somos ‘baratos’ e beneficiamos de uma fácil ligação tanto à Europa como à América, no entanto, se não conseguirmos responder às necessidades dos clientes em termos edifícios com qualidade, com áreas grandes por piso e com boas ligações a transportes públicos, poderemos começar a deixar de ser competitivos face a outros países da Europa com melhor oferta nestes aspectos”, salienta.
Sendo um segmento com grande potencial, Mariana Rosa adianta que os ativos de escritórios têm sido também protagonistas tanto no arrendamento como em venda para ocupação própria, mas também em transações de investimento por parte de promotores já atentos em desenvolver escritórios em vez de residencial.
Relativamente ao aumento dos preços, a responsável da JLL assegura que as rendas têm claramente de subir para que se torne também mais apetecível para os promotores desenvolverem novos projetos de escritórios. “No entanto, é preciso encontrar um equilíbrio para este aumento, uma vez que um aumento excessivo também nos fará perder competitividade face a outros países da Europa na altura de escolha das empresas”.
C&W - RENDAS DEVEM SUBIR 20%ESTE ANO
“Num mercado de quatro milhões de metros quadrados com uma taxa de disponibilidade média de cerca de 8%, existem ainda mais de 300.000m2 disponíveis embora muito deste espaço esteja disperso, seja de qualidade obsoleta e tenha localizações muito secundárias”, revela Carlos Oliveira, partner, diretor de escritórios da Cushman & Wakefield (C&W). O responsável adianta que existem já alguns projetos novos que vão iniciar a construção especulativamente, ou seja, sem garantia de um inquilino, o que demonstra a confiança no mercado e vontade de ganhar vantagem na resposta à procura insatisfeita, relativamente aos inúmeros projetos que aguardam um pré arrendamento para avançar.
“Esta procura insatisfeita quantificamos em largas dezenas de milhar de metros quadrados. O Porto embora sendo uma mercado mais pequeno e com menos procura que Lisboa tem-se afirmado cada vez mais como uma localização a considerar para algumas grandes empresas. Aí também se sente a escassez de oferta qualificada. Em ambas as cidades e especialmente nos centros, o sector residencial continua a pagar mais que o de escritórios o que contribui para a redução do stock devido às reconversões de uso”, salienta.
Carlos Oliveira, não acredita que estamos a perder competividade, revelando que cada vez ganhamos mais projectos que há alguns anos nunca considerariam Portugal. “Existe sim o risco de face a esse interesse não termos oferta em quantidade e qualidade para lhe dar resposta”. O responsável da C&W adian ta ainda que o grande volume do negócio de investimento imobiliário passa numa parte muito significativa pelo sector de escritórios. “Em 2017 representou 36% do volume total que se situou no 2,1 mil milhões de euros. Em 2018 está sensivelmente com a mesma percentagem num volume total que à data de hoje é de 1,2 mil milhões de euros”. Também é de opinião que pela lei da oferta e da procura, havendo escassez, os valores sobem. “É provável que o valor prime das rendas de escritórios suba este ano perto de 20%”.
Carlos Oliveira acrescenta que atualmente os melhores projectos tentam ser uma extensão de casa com um nível se serviços próximo do sector hoteleiro.
*Artigo publicado no Jornal Económico no âmbito de uma parceria com o Diário Imobiliário
