Custos de construção sobem 18% no último ano e são o maior obstáculo à promoção imobiliária

Os custos de construção, que aumentaram mais de 18% no último ano, são agora apontados como o principal obstáculo à actividade de promoção.

De acordo com o mais recente inquérito aos promotores imobiliários, conduzido pela Confidencial Imobiliário e pela APPII, o Portuguese Investment Property Survey (PIPS), o mercado da promoção imobiliária começou o ano 2022 de forma muito positiva. Contudo, as expectativas dos operadores para os próximos três meses (2º trimestre 2022) são menos optimistas, influenciadas pela antecipação de uma quebra no número de vendas. Os custos de construção são agora apontados como o principal obstáculo à actividade de promoção, sendo que entre os inquiridos predomina a ideia de aumentar os preços de venda da habitação devido ao incremento nos custos, concluindo-se ainda que a promoção para a classe média deve ser a mais penalizada.

“É fundamental que todos compreendamos que vivemos um momento único no ecossistema da construção e do imobiliário e é preciso agir. Pela primeira vez, desde que iniciamos este survey em 2020, os custos com a construção são apontados pelos promotores e investidores como o principal obstáculo à atividade da promoção imobiliária”, afirma Hugo Santos Ferreira, Presidente da APPII, que acrescenta “a única forma de compensar esta subida é descer os custos de contexto, nomeadamente através da carga fiscal sobre os imóveis”.

Segundo Ricardo Guimarães, Diretor da Confidencial Imobiliário, “o Property Survey, realizado pela Confidencial Imobiliário e APPII, colhe o sentimento de mercado por parte dos promotores imobiliários. Os dados mostram que após uma fase de expectativa de regresso à normalidade há novos desafios que têm implicações no mercado. A inflação, desde logo nos custos de construção, passou a ser o maior obstáculo à actividade. Grande parte dos promotores teve já de rever os contratos de empreitada, subindo os custos. Em paralelo, consideram quase inevitável repercutir esse aumento nos preços finais de venda, pondo mais pressão em especial na oferta para a classe média. Este pode ser um momento de viragem num ciclo que se vinha verificando de expansão da promoção imobiliária para mercados mais baratos e orientados para esse tipo de procura”.

No que respeita a actividade nos primeiros meses do ano, o Índice de Sentimento situou-se em +43 pontos, atingindo o patamar mais elevado de toda a série do PIPS, iniciada em 2020. Para esse resultado contribuiu a evolução dos preços, cujo indicador de sentimento ficou em +57 pontos, subindo 11 pontos face ao trimestre anterior. Esta evolução compensou a perda de 5 pontos observada no indicador de sentimento quando ao número de vendas, que se situou em +30 pontos. Apesar de permanecer elevado e claramente positivo, este último indicador tem vindo a baixar desde o 3º trimestre de 2021.

Em relação às expectativas dos operadores para os próximos três meses (2º trimestre de 2022), antecipa-se uma quebra no número de vendas, situando o indicador de expectativas em -17 pontos. Ainda assim, as expectativas quanto aos preços mantêm-se francamente positivas, atingindo +40 pontos e alinhando com o padrão dos últimos três trimestres. Assim, no saldo entre preços e vendas, entre o fim de 2021 e o começo de 2022 o índice de expectativas passou de 32 para 12 pontos, caindo 20 pontos.

As expectativas mais contidas são visíveis na redução da percentagem de inquiridos que indicam ter novos projetos em lançamento, que neste trimestre atinge os 52%, menos 10 pontos do que no trimestre anterior. Com a pandemia, esta quota passou de 79% para 50%, voltando depois a recuperar para 69% (já no 3º trimestre de 2021). O sector mais afectado foi o da reabilitação urbana, que viu a sua quota na carteira de novos projectos cair para apenas 10%, acentuando a perda registada desde 2020.

Já a procura de terrenos ressentiu-se menos, embora também exibindo uma tendência de redução. Se no final do ano passado esse era o caso para 61% dos inquiridos, agora abrange apenas 56%. Esta procura, contudo, tem um padrão geográfico cada vez menos centrado em Lisboa, dirigindo-se cada vez mais para as periferias, fazendo com que, pela primeira vez na série deste survey, os concelhos em torno de Lisboa concentrem 50% das intenções de investimento na região metropolitana. Este é um resultado que está alinhado e contribui para a queda da quota da reabilitação, acima referida, havendo uma correlação entre o aumento da promoção fora de Lisboa e o incremento da actividade no segmento de construção nova.

Para além das expectativas mais contidas quanto à dinâmica de vendas, um outro fator a justificar a redução na carteira de novos projetos em promoção imobiliária é o aumento dos custos de construção. Pela primeira vez desde o começo do survey, os custos de construção passaram a constituir-se como o maior obstáculo à atividade da promoção imobiliária. Historicamente, o principal obstáculo tem sido a burocracia e o tempo de licenciamento. No entanto, o aumento de pressão sentida em resultado da guerra na Ucrânia pôs o foco neste fator, agravando uma tendência que já vinha de trás e que fazia deste tema a segunda fonte de tensão para a atividade de promoção. Em paralelo, o clima económico passou a constar no leque de maiores preocupações, passando da 7ª para a 3ª posição (a par do “fardo fiscal”).

Curiosamente, apesar das notas acima, a falta de procura mantém-se como a menor das preocupações dos promotores. Apesar disso, ou talvez por isso, uma das recentes tendências é a redução na atividade de vendas em planta, eventualmente em resposta à incerteza nos custos de construção.

Face ao 1º trimestre de 2020, tido como o último “pré-covid”, o aumento de custos é de 28,9%

Na atual edição do PIPS, os promotores imobiliários inquiridos revelaram ainda que os custos de construção aumentaram em 18,3% no 1º trimestre de 2022 por comparação com o mesmo trimestre do ano anterior. Face ao 1º trimestre de 2020, tido como o último “pré-covid”, o aumento de custos é de 28,9%.

Tal significa que ritmo de aumento dos custos de construção duplicou no último ano, passando de uma subida de 9% em 2021 para 18% em 2022. 

Para os promotores imobiliários inquiridos, com 61% das respostas, presentemente o aumento dos custos decorre do encarecimento dos materiais de construção. Destes operadores, 71% teve já de proceder à revisão dos custos das empreitadas contratadas, subindo esses valores em 13,9%. Consequentemente, para dar resposta ao aumento nos custos, 93% dos promotores dão como provável ou muito provável a necessidade de subir o preço de venda das casas em promoção. Quanto aos projetos em carteira, 65% ponderam a possibilidade adiar o seu lançamento, considerando essa possibilidade como provável ou muito provável.  

A maioria dos players de mercado (68%) considera que a pressão nos custos de construção afeta ambos os mercados de reabilitação urbana e de construção nova. Mas, mesmo assim, a construção nova parece ser mais afetada, sendo sinalizada por 22% dos promotores, contra apenas 10% para a reabilitação. 

Este resultado parece estar alinhado com o facto de 90% dos promotores não terem dúvidas que o segmento mais afectado será o da promoção para as classes médias (tipicamente localizado em zonas menos centrais e em resultado de obras de construção nova), que será mais penalizado face à oferta para o segmento alto e de luxo (tipicamente mais localizada nos centros e em resultado de obras de reabilitação).