A casa será a última a cair

Uma das consequências mais visíveis da crise do imobiliário em 2008, foi a entrega massiva de imóveis à Banca por parte de famílias, que se viram confrontadas com a subida das prestações bancárias e a impossibilidade de honrarem compromissos previamente assumidos.

A história não foi bonita e todos nós, mais ou menos, soubemos como acabou: inúmeras famílias sem casa, a Banca cheia de activos, que não conseguia vender, o excesso deste tipo de imóveis no mercado, que eram entregues, indiferentemente, a várias marcas e consultores, com o pagamento de comissões que roçavam o ridículo.

E, posteriormente, perante o insucesso de venda de um mercado que ainda estava longe de uma recuperação, a opção de venda em bloco deste tipo de imóveis a fundos de investimento imobiliários por parte de uma Banca, que estava mais interessada em colocar estes activos na coluna da direita do Excel do que propriamente arranjar uma solução para as famílias que perderam as suas casas.

Felizmente, ou talvez não, o que estamos a assistir será, ao que tudo indica, diferente do que ocorreu no passado. 2023 não será 2008, mas também pelo que se adivinha, não há quaisquer motivos para sorrir. Com as taxas de juro a subirem em flecha e atingirem novos máximos, o Governo tem lançado mão de um conjunto de medidas que, na sua essência, pretendem balizar as condições da renegociação do crédito à habitação, impedindo que a taxa de juro aumente, independentemente do resultado que sair dessa negociação entre os particulares e a Banca.

Um paliativo que, irá desembocar, invariavelmente no regime do PARI (Plano de Ação para o Risco de Incumprimento), que implicará necessariamente que, quem recorra a esta renegociação, será sempre marcado como em incumprimento. Mesmo que as famílias possam optar por um alargamento do prazo do crédito, uma consolidação do crédito, a passagem para outro banco ou a redução da taxa de juro durante um período de tempo.

A Banca está, ao que tudo indica, optimista e acha que o passado não se irá repetir. Em conversas que tenho mantido com vários players ligados a este sector, é-me dito, inclusivamente, que a casa será a última coisa que as famílias deixarão cair. O aumento do preço dos combustíveis, a subida dos produtos essenciais, dos bens de primeira necessidade e dos preços em geral estão a levar as famílias a cortar nas gorduras, limitar o supérfluo e, nalguns casos mais extremos, a suprimir o que antigamente era essencial.

Fora deste leque estará, ao que tudo indica, a dívida que as famílias têm para com a Banca devido à casa que adquiriram no passado. Não porque não tenham dificuldade em pagá-la (que, em muitos casos, certamente terão). Mas porque, em virtude da subida inflacionada dos preços dos imóveis para compra que se tem assistido nos últimos anos, aliada a uma subida igualmente acentuada no preço dos imóveis para arrendar, em muitos casos limite, a decisão da família se manter no imóvel que actualmente ocupam acaba por ser a decisão mais racional a fazer. Porque não têm margem para comprar uma nova casa, mas também porque a opção de arrendar não se traduziria numa verdadeira escolha, mas apenas a manutenção de um gasto em tudo semelhante ao que existe no tempo presente.

Desconheço até que ponto o que descrevi em cima é algo que é ou possa ser real ou será apenas um wishful thinking da Banca, queimada por erros cometidos no passado. Achismos à parte, este é um cenário que, para mim, faz todo o sentido.

Francisco Mota Ferreira

Trabalha com Fundos de Private Equity e Investidores e escreve semanalmente no Diário Imobiliário sobre o sector. Os seus artigos deram origem aos livros “O Mundo Imobiliário” (2021) e “Sobreviver no Imobiliário” (2022) (Editora Caleidoscópio).