Um hotel, dois negócios

Um hotel é sustentado por dois negócios distintos embora interligados. Por um lado, o negócio de gestão da unidade hoteleira com uma rentabilidade própria e que envolve os custos e proveitos operacionais, por outro, um negócio imobiliário avaliado pelo investimento realizado e a sua valorização.

Em Portugal, é frequente que ambos os negócios sejam propriedade da mesma empresa ou entidade, que para além da propriedade do imóvel, detém também a gestão do hotel.

No entanto, é frequente encontrar os dois negócios dissociados, sendo o imóvel propriedade de um fundo de investimento ou investidor imobiliário e a gestão da unidade é entregue a uma cadeia hoteleira. Este foi o modelo de desenvolvimento encontrado pela maioria das cadeias hoteleiras americanas em que, na maioria dos casos, não são detentoras da propriedade do edifício e recebem uma remuneração pela gestão da unidade.

Ainda assim, e apesar de distintos, os dois negócios têm pontos de contacto, como sejam, a escolha da localização, na medida em que esta pode ser fundamental para a valorização patrimonial do imóvel, mas também uma garantia do sucesso do hotel.

Também as preocupações com a manutenção e conservação do edifício são comuns a ambos os negócios, pois a degradação do imóvel contribui para a sua desvalorização patrimonial mas também prejudica os níveis de satisfação dos clientes do hotel e consequentemente compromete o seu sucesso.

Por esta razão, é fundamental que a entidade gestora da unidade hoteleira, mantenha um plano de manutenção preventiva que inclua a estrutura do edifício, as instalações eléctricas, as canalizações e os equipamentos de climatização, entre outros. É assim essencial que as unidades disponham de equipas de manutenção capazes de assegurar estas tarefas, para além do apoio que possa vir a ser prestados por empresas externas especializadas.

É também obrigatório que o gestor hoteleiro tenha presente no seu plano de negócios que, fruto de desgaste natural resultante da utilização intensiva e da mudança das necessidades e expectativas dos clientes, será necessário efectuar remodelações mais profundas de modo a manter a unidade totalmente actualizada. Por esta razão, é normal considerar no mapa de exploração da unidade (P&L) uma provisão anual/fundo de reserva na ordem dos 4% das receitas para estas remodelações mais profundas.

Quando a propriedade do imóvel está dissociada da gestão hoteleira, o proprietário deverá garantir no momento da celebração do contrato e durante a sua duração que a entidade gestora, garante a correta manutenção e preservação do imóvel para poder assegurar a valorização patrimonial do mesmo.

Gonçalo Rebelo de Almeida
Administrador Vila Galé hotéis