Reconhecimento legislativo da situação urbanística

No passado dia 30 de Maio, foi publicada a Lei n.º 31/2014, que estabelece a Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo.
Esta Lei veio revogar velhas leis, nomeadamente a Lei dos Solos, aprovada pelo Decreto-Lei nº 794/76, de 5 de Novembro e a Lei de Bases da Política de Ordenamento do Território e de Urbanismo, que já se encontravam obsoletas face à actual conjuntura socioeconómica e aos novos desafios do ordenamento do território e do desenvolvimento urbano.
O problema diremos nós agora, é que os desafios não são novos, nomeadamente aqueles que assentam nas premissas que nos são apresentadas, tais como: (i) flexibilização do planeamento; (ii) reforço do Plano Director Municipal como instrumento estratégico; e (iii) a reabilitação urbana.
Resumidamente o diploma baseia-se no facto de o crescimento edificatório ocorrido nos últimos 30 anos em Portugal ter sido excessivo e desadequado. O número de alojamentos cresceu 2,5 milhões, enquanto o aumento do número de famílias pouco ultrapassou 1 milhão. Investiu-se quase apenas em edifícios novos, enquanto na média europeia o investimento em reabilitação e renovação representou 60%[1].
Face a este panorama, a Lei em apreço assume, no seu preâmbulo, a necessidade de evitar “o aumento excessivo e irracional dos perímetros urbanos” e de promover a “reabilitação dos fogos existentes, em detrimento de nova construção, e na regeneração de áreas de território”, restringindo, então, as áreas que podem ser classificadas como de solo urbano aos terrenos considerados indispensáveis para a urbanização e edificação, constituídos por espaços total ou parcialmente edificados, infra-estruturados e dotados de equipamentos colectivos.

Em segundo lugar, e por forma a simplificar o sistema de gestão territorial, os Planos Directores Municipais passam a concentrar todas as regras vinculativas dos particulares.
O foco do desenvolvimento do território estará, com a nova Lei, na regeneração dos aglomerados urbanos já existentes. Efectivamente, o art.º 2.º, alíneas g) e m), consagra como fins da política pública de solos de ordenamento do território e de urbanismo, a reabilitação e modernização dos centros urbanos e dos aglomerados rurais e a regeneração do território, promovendo a requalificação de áreas já degradadas.
Por outro lado, foram regulamentados novos instrumentos de gestão do território (art.ºs 34.º, 35.º e 36.º) e foi assegurado que a expansão urbana apenas decorrerá quando o aglomerado urbano se encontre esgotado face a novas necessidades (art.º 61.º).
Tudo isto nos parece de confrangedora evidência, mas com um atraso de pelo menos uma década.
Não podemos deixar de afirmar que em muitos aspectos, a referida Lei contém princípios que mais não são do que a mera constatação de factos, pois a sua aplicação está já esvaziada, inutilizada, pelos seus mais de dez anos de atraso.
Como no caso do arrendamento em que andámos cerca de 30 anos a adiar a reforma necessária, desvalorizando-se, com tal inacção, a maioria dos prédios edificados até 1970 e tornando o preço da recuperação dos centros urbanos dezenas de vezes mais caro, com esta Lei constatamos que a nível de políticas gerais urbanísticas de estratégia nacional de solos, também nos atrasámos, talvez até 20 anos.
Em ambos os casos, com atraso de 30 para o arrendamento e talvez de 20 para a estratégia nacional de ocupação dos solos, louve-se quem o fez.

Pedro Almeida e Sousa
Advogado, Sócio da Telles de Abreu Advogados, responsável pela área de Imobiliário e Urbanismo.