Novo Banco ‘nabo’ a vender imóveis… ou fundos ‘craques’ a gerarem mais-valias?

O relatório da auditoria à gestão do Novo Banco divulgado há dias pelo Tribunal de Contas (TdC) merece reflexão. O documento concluiu que “os investidores que compraram estas carteiras de imóveis conseguiram vendê-las pouco tempo depois com lucros superiores a 60%. E, nalguns casos, estes imóveis foram revendidos com mais-valias de 200% ou superiores...” !!

Os denominados “Non-performing loans ou “NPLs”, são empréstimos bancários que estão sujeitos a atraso no pagamento ou que provavelmente não serão reembolsados pelo mutuário e que estão na origem destas carteiras de activos problemáticos.

Os activos mobiliários, pela sua própria natureza, são mais difíceis de avaliar e o seu real valor mais etéreo. Em contrapartida, os activos imobiliários são, naturalmente, de mais fácil avaliação e a análise da sua possível ou hipotética valorização mais concreta e previsível.

De «boas intenções»…

É sabido que as autoridades financeiras nacionais, nomeadamente os bancos centrais, e da União Europeia vêm realizando intensas pressões para que o rácio médio de NPL na actividade bancária baixem drasticamente. E,  embora ele “tenha diminuído em mais de um terço desde 2014, o volume total de NPL continua elevado e alguns países estão a fazer apenas progressos lentos na sua redução” – diz a Comissão Europeia.

O argumento é que os “altos níveis de NPL podem pesar no crescimento económico desses países, pois reduzem a lucratividade dos bancos e sua capacidade de emprestar, principalmente às PMEs”. Parece um argumento ponderado e inatacável, mas daí a vender activos ao ‘desbarato’ vai uma enorme distância…

A venda das carteiras imobiliárias Sertorius e Viriato pelo Novo Banco foram sujeitas a uma profunda análise por parte do TdC. Já se sabia que esses activos tinham sido vendidos com avultado desconto. O que ainda não se sabia com exactidão é que a revenda realizada pelos fundos tinham ‘gerado [num escasso período de tempo] mais valias superiores a 60%’ e, nalguns casos muito mais de 200 e muitos %...

O TdC concluiu na sua auditoria que o banco “não salvaguardou o interesse público, por não ter sido optimizado (minimizado) o recurso ao financiamento” fornecido pelo Fundo de Resolução.

Nas vendas de carteiras de activos pelo Novo Banco “não foi demonstrado que a estratégia de redução de activos através de vendas em carteira fosse eficaz e eficiente na prossecução do princípio da minimização das perdas/maximização do valor dos activos”, diz no documento.

Projectos Sertorius e Viriato valorizaram 60 e 64%

Englobando 200 imóveis, entre terrenos não edificados, activos industriais, comerciais e destinados à habitação, o portfólio Sertorius estava avaliado em cerca de 400 milhões de euros e foi vendido ao fundo Cerberus com desconto de 66% em 2019.

Um ano depois, este portfólio imobiliário havia valorizado 60%. Uma curiosidade: cinco dos seu imóveis foram revendidos apenas um mês depois da transacção, tendo três deles gerado mais-valias de 279%.

O portfólio Viriato era mais vasto: 8.000 imóveis de uso residencial avaliados em 715 milhões de euros e que foram vendidos, em 2018, ao fundo Anchorage com desconto de 46%.

Em pouco mais de um ano, porém, foram revendidos com uma valorização de 64%. Oito destes imóveis foram revendidos logo no dia seguinte à transacção: cinco deles geraram mais valias ao fundo de 212% do preço da compra e três 192%. É obra!

Para que não se suscitem dúvidas, o relatório do TdC esclarece que "as mais-valias dos compradores das carteiras não foram acompanhadas por aumento do valor patrimonial tributário que indiciasse actualizações de matriz com base em obras de edificação, de melhoramento ou outras". Isto é: os imóveis não foram alvo de quaisquer benfeitorias.

O Novo Banco justificou a venda destes portfólios como uma “necessidade de cumprir as exigências regulatórias e os riscos para a sustentabilidade do banco que o peso dos activos não produtivos no seu balanço representava.

O Novo Banco é uma grande «nabo» ou serão os fundos «craques» em matéria de Real Estate… ? Fica a dúvida.

António Baptista da Silva – Partner/Diário Imobiliário