Afinal, o que é “imobiliário de luxo”?

Quando recebi o incentivo para escrever sobre “o imobiliário de luxo”, fiquei diante de uma confusão de identidade. Afinal, o que é “imobiliário de luxo”? O que será, pois, o mais recente pop star do mercado imobiliário, o tal T-0 de 16 metros quadrados por 150 mil euros? Uma casa barata (já há muito tempo não se encontra muitos imóveis por este valor em Lisboa).

Uma casa de luxo, como devia ser categorizado qualquer imóvel vendido por quase 10 mil euros cada metro quadrado? Ou nenhuma das alternativas (já que, tecnicamente, este ativo – e é isto que ele é antes de qualquer coisa – nada mais é do que um negócio imobiliário atrelado a uma atividade empreendedora de exploração turística.De luxo!)?

Assim, o tema não devia ser tratado como tendo apenas uma forma de ser, mas essencialmente duas: a do investimento em negócios imobiliários de categoria superior, e a da comercialização de fracções de habitação enquadradas no que o mercado classifica como “de luxo”. Consideremos estes últimos como sendo imóveis com valores além de um milhão de euros.

Quando se trata de investir com a intenção de obtenção de retorno financeiro, o askingprice é só uma das variáveis de uma equação que vai muito além do preço total, ou do valor por metro quadrado, pedido para o imóvel. O preço é “apenas” um denominador, sobre o qual incidirá um numerador composto por umcálculo complexo, do qual resultará a expetativa de resultado financeiro líquido daquele apartamento, por ano de operação. O resultado desta equação tem de satisfazer o anseio do potencial investidor. Pura matemática.

Aqui não vamos tratar de orientação solar, casas de banho com iluminação natural ou garagens mirabolantes. Trata-se tão somente de rendimento sobre o investimento, que os profissionais do mercado conhecem por “yield”. E, pasme: nas minhas contas, e neste contexto, o famoso T0 “está no preço”. Parece-me um bom negócio. Deduzimos, pois, que neste caso a força motriz do mercado é a atração despertada por Portugal nos turistas dos mais variados sítios do planeta. E temos as condições ideais para que este cenário, já consolidado, seja duradouro e frutífero.

Em relação ao mercado de luxo estritamente residencial, ainda que este muitas vezes compita pela atenção dos mesmos compradores acima referidos, os pressupostos são completamente distintos. O que dita as regras deste mercado não é o “Golden Visa”, nem o turismo, ou o poder de atração de investimentos que o país tem hoje. É, acima de tudo (e como dizemos profissionais do marketing), aspiracional.

Aqueles que já têm um apartamento em Londres, uma casa na Toscana, ou uma vivenda numa praia paradisíaca do Brasil, agora ambicionam ter seu imóvel em Portugal. É o adendo ao portfolio imobiliário que faltava aos abonados. Num caso prático que tivemos recentemente, uma cliente russa decidiu-se por um apartamento no Chiado, emLisboa, apenas porque queria preservar os azulejos do século XVIII que lá estavam. Motivos racionais para a compra? Nenhum. Mas a cliente sabia que estava a fazer um bom
negócio. Nem ela, nem eu, vimos um risco significativo na compra de uma fração de um palácio restaurado, que sobreviveu ao terramoto de 1755, numa das melhores zonas de Lisboa.

Luxo, neste caso, foi ter uma porção de azulejos seculares para chamar de seu. A única nuance que estas duas frentes do imobiliário de luxo têm em comum, é o facto dos compradores/investidores deste mercado serem, ainda, majoritariamente
estrangeiros. Cenário que começa a mudar com a melhoria dos índices económicos e sociais de Portugal, alémdo apetite da banca por fomentar a aquisição de imóveis deste segmento. 

FERNANDO GOLDMAN

Diretor da Consultan

*Artigo publicado no Jornal Económico no âmbito de uma parceria com o Diário Imobiliário