Merlin Properties cresce 11,9% e reforça aposta nos centros de dados

A Merlin Properties registou um resultado operacional (FFO) de 274,5 milhões de euros nos primeiros nove meses de 2026, um crescimento homólogo de 11,9%, e reviu em alta as previsões para o conjunto do ano. A sociedade imobiliária elevou a estimativa de FFO para 0,58 euros por ação, face aos 0,55 euros anteriormente previstos, sustentada pelo desempenho dos ativos tradicionais e pela contribuição crescente dos centros de dados.

Entre janeiro e setembro, as receitas totais aumentaram 12,9%, para 466,2 milhões de euros, incluindo 442,1 milhões de euros em rendas brutas. O EBITDA atingiu 346,9 milhões de euros, mais 12,5% do que no período homólogo de 2025, enquanto o resultado líquido contabilístico cresceu 14,8%, para 669,7 milhões de euros.

O desempenho operacional foi acompanhado por um crescimento de 3,4% das rendas comparáveis e uma taxa de ocupação global de 95%. O FFO por ação fixou-se em 0,44 euros, mais 1,7% do que nos primeiros nove meses de 2025, compensando a diluição associada ao aumento de capital realizado em março.

Centros de dados impulsionam crescimento

O Plano MEGA, dedicado ao desenvolvimento de centros de dados, continua a ganhar dimensão. A MERLIN tem atualmente 160 MW de capacidade de TI arrendada, 206 MW em negociações avançadas e outros 68 MW reservados.

A Fase I, com 64 MW de capacidade de TI, encontra-se totalmente equipada e arrendada. Barcelona e Bilbao-Arasur estão em pleno funcionamento, enquanto Madrid-Getafe começou a gerar fluxo de caixa em novembro. Para esta fase, a empresa estima rendimentos brutos de 97 milhões de euros em 2027, ano previsto para a estabilização da operação.

Na Fase II, que contempla 254 MW, a construção decorre de acordo com o calendário previsto e a comercialização supera as expectativas internas. O projeto Bilbao-Arasur 02, com 48 MW e totalmente arrendado, deverá ser entregue em dezembro de 2026, estando prevista a entrada em funcionamento dos primeiros 20 MW em janeiro de 2027 e dos restantes 28 MW em junho. Também o Bilbao-Arasur 01, com 48 MW, se encontra totalmente arrendado, com entrega prevista para dezembro de 2027.

Em Lisboa, o projeto VFX 01-02, com 80 MW, está em fase avançada de negociações comerciais. Entretanto, em Madrid-Getafe II e Madrid-Tres Cantos prosseguem os trabalhos preparatórios, estando as licenças de construção previstas para o primeiro trimestre de 2027.

A Fase III, com 386 MW de capacidade de TI, inclui o projeto Lisboa VFX 03-04-05, de 100 MW, cuja comercialização se encontra em negociações avançadas e cuja entrada em funcionamento está prevista para o primeiro semestre de 2029. Em Zaragoza-WIND, com 144 MW, o início da construção está previsto para o terceiro trimestre de 2027, com entrada em operação no segundo semestre de 2029.

A carteira inclui ainda o novo projeto Zaragoza-MAGA, com 96 MW, que solicitou a Declaração de Interesse Geral de Aragão, e o parque de Navalmoral de la Mata, com 100 MW, cuja licença de construção deverá ser recebida no final de novembro. Este último será inicialmente equipado com 20 MW.

Escritórios, logística e centros comerciais mantêm evolução positiva

Nos escritórios, a Merlin contratou 136.071 metros quadrados nos primeiros nove meses do ano. As rendas comparáveis cresceram 2,3% e o release spread fixou-se em 1%. A taxa de ocupação atingiu 93,7%, com Lisboa e Madrid acima dos 95%. A empresa prevê terminar o ano com uma ocupação superior a 94% neste segmento.

Na logística, foram contratados 181.516 metros quadrados, com um crescimento de 1,6% das rendas comparáveis e um release spread de 4,3%. A ocupação alcançou 95,7%, mais 63 pontos base face a junho. Durante o trimestre, foram entregues totalmente arrendados três ativos: Valencia-Bétera A, com 25.375 metros quadrados; Sevilha ZAL 4.5, com 6.397 metros quadrados; e Lisboa Park E, com 1.709 metros quadrados.

Os centros comerciais registaram o crescimento mais expressivo das rendas comparáveis entre os segmentos tradicionais, com uma subida de 7,1%. O release spread foi de 5,1%, as vendas dos lojistas aumentaram 9,7% e as afluências cresceram 2,8% face ao período homólogo. A taxa de ocupação situou-se em 97,2%, enquanto a taxa de esforço permaneceu em 10,7%.

Endividamento desce e empresa reforça liquidez

No final de setembro, o valor bruto dos ativos da Merlin ascendia a 13.657 milhões de euros e o valor líquido dos ativos (EPRA NTA) situava-se em 10.003 milhões de euros, equivalente a 16,13 euros por ação. A empresa não realizou uma nova avaliação dos ativos durante o trimestre.

O rácio de endividamento (LTV) baixou para 24,9%, face aos 28,9% registados no final de 2025. A posição de liquidez atingiu 2.484 milhões de euros e o prazo médio de vencimento da dívida era de 3,7 anos. As agências S&P e Moody’s mantiveram as classificações de crédito da empresa em BBB+ e Baa1, respetivamente, ambas com perspetiva estável.

Após o encerramento do período, a sociedade concluiu um refinanciamento corporativo sustentável, sem garantia hipotecária, no montante de 3.750 milhões de euros. A operação inclui um empréstimo de 2.250 milhões de euros, com vencimento em abril de 2032, e uma linha de crédito rotativa de 1.500 milhões de euros, com maturidade em 2034.

Com uma margem de 100 pontos base, o refinanciamento alarga o prazo médio de vencimento da dívida para 5,3 anos e elimina vencimentos nos três anos seguintes. A 2 de novembro, a empresa amortizou também, com fundos disponíveis, um empréstimo obrigacionista de 800 milhões de euros. O LTV pró-forma situa-se nos 25,1%.

Vendas de ativos não estratégicos atingem 75,4 milhões

A atividade de investimento nos primeiros nove meses esteve concentrada nos planos Best II e Best III e no Plano MEGA, tendo as aquisições sido limitadas a terrenos destinados a centros de dados.

No âmbito da estratégia de alienação de ativos não estratégicos, a Merlin concluiu vendas no valor de 75,4 milhões de euros, em linha com os valores de avaliação. A empresa tem ainda 66,8 milhões de euros em contratos assinados, com conclusão prevista até ao final de 2026, e outros 90 milhões de euros em alienações previstos para 2027.

Dividendo de 0,20 euros em dezembro

Além da revisão em alta da previsão de FFO para 2026, o Conselho de Administração aprovou a distribuição de um dividendo provisório de 0,20 euros por ação, relativo ao exercício de 2026. O pagamento está previsto para 10 de dezembro.