Mercado imobiliário no Porto regista novos máximos históricos

O mercado imobiliário na região do Grande Porto registou novos valores recorde em vários segmentos, com destaque para os sectores residencial e retalho, com as rendas prime a serem corrigidas "em alta" desde 2023 e durante o primeiro trimestre de 2024, em todos os segmentos, nomeadamente no comércio de rua, refere a mais recente edição do "Porto Market Update" da Cushman & Wakefield. O estudo destaca a resiliência do sector, que se mantém condicionado pela escassez de oferta na região.

As perspectivas da consultora, no entanto, apontam para um acelerar da atividade imobiliária na região, em linha com as perspetivas de recuperação económica apontadas para a região durante 2024 e 2025.

"À semelhança da tendência verificada a nível nacional, assim como em todos os mercados europeus, o investimento imobiliário institucional na Área Metropolitana do Porto ("AMP") registou quebras homólogas em 2023 e início de 2024. Apesar disso, numa geografia em que acresce a maior escassez de oferta de ativos para este tipo de investimento, a quebra homóloga de 17% nos últimos 16 meses demonstra uma maior resiliência da região comparativamente com o mercado a nível nacional, que registou neste período uma contração de 36%", indica Andreia Almeida, Associate Director, Head of Research & Insight, Cushman & Wakefield.

Com escritório próprio no Porto desde 2016, a Cushman & Wakefield tem reforçado a sua presença e equipa na cidade Invicta. O estudo "Porto Market Update" foi apresentado ontem, num evento promovido pela consultora, na Porto Business School.

Escritórios:

Por influência da conjuntura económica vivida em 2023 e do impacto do trabalho híbrido na ocupação de espaços de escritórios, o mercado de escritórios do Grande Porto registou uma quebra de 14% dos volumes de ocupação no ano transato, tendo sido transacionados 50.050 m². Contudo, é de notar que, por um lado, este valor foi atingido apesar de uma significativa falta de oferta nova de qualidade; e, por outro, esta quebra foi significativamente inferior à registada na Grande Lisboa (-59%). Adicionalmente, e à semelhança da capital, o Porto registou, já nos primeiros quatro meses de 2024, uma tendência de recuperação, com a absorção a atingir os 21.280 m² - um crescimento homólogo de 82%.

O maior negócio dos últimos 16 meses correspondeu à ocupação integral dos 7.820 m² do Boavista Office Center (BOC) pelo operador nacional de flex offices LACS. Seguiram-se dois pré-arrendamentos confidenciais, nomeadamente de 5.650 m² no projeto ICON Offices e de 4.300 m² no Lionesa Business Hub. Relativamente a 2024, a maior transação até ao momento corresponde ao arrendamento da totalidade (3.950 m²) do Matosinhos Office Centre a uma empresa de consultoria.

Desde meados do ano passado, a taxa de desocupação tem vindo a registar ligeiros aumentos, encontrando-se actualmente nos 9,3%, 0,2% pontos percentuais (p.p.) acima de 2023. Para isso, tem contribuído a conclusão de alguns edifícios que contam ainda com alguma área disponível para ocupação. Desde 2023 foram concluídos 53.700 m², dos quais 35% ainda se encontram por ocupar.

Retalho:

A Área Metropolitana do Porto agrega o segundo maior volume de oferta de conjuntos comerciais em Portugal, contando com mais de 30 projetos e 848.000 m² de ABL. Este valor representa 29% da área total nacional, somente ultrapassada pela Área Metropolitana de Lisboa com 48%. Os concelhos de Vila Nova de Gaia e Matosinhos têm a maior concentração de oferta da região, com 220.000 m² de ABL cada; sendo o formato de centros comerciais o mais representativo, com 86%. Recentemente, foi inaugurado o único projeto previsto para os para os próximos 3 anos nesta região – o Arcos Retail Park (Santo Tirso) com 6.600 m² de ABL.

Apesar da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield (Amostra não aleatória da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado) evidenciar uma evolução díspar entre 2023 e os primeiros quatro meses de 2024, em termos agregados registaram-se 235 novas aberturas, 22% acima do período homólogo; antecipando-se que as recentes aberturas nos projetos Arco Retail Park e Time Out Market Porto venham a contribuir para inverter a quebra registada em 2024 já durante a primeira metade do ano. Durante o período em análise o comércio de rua manteve a primazia, contabilizando 71% das aberturas, das quais um quinto na zona da Baixa; seguindo-se os centros comerciais com 14%. Por seu lado, o setor de restauração continuou a dominar, representando perto de metade do número de transacções, destacando-se as expansões da Padaria Portuguesa e da Jeronymo com três lojas cada; com o retalhista alimentar My Auchan a ser o mais activo, contabilizando cinco novas aberturas no concelho nos últimos 16 meses.

Por influência do aumento da procura e escassez de oferta, as rendas prime de retalho têm vindo a ser corrigidas em alta em todos os segmentos desde 2023. Destaque para os máximos históricos atingidos pela Baixa no comércio de rua, com €80/m²/mês, e pelos centros comerciais, com €87,5/m²/mês, correspondendo a aumentos face 2022 de €5/m²/mês e €7,5/m²/mês respetivamente.

Industrial & Logística:

Após um máximo histórico em 2021, a actividade ocupacional do mercado de industrial & logística no Grande Porto estabilizou nos dois últimos anos, tendo em 2023 sido transacionados 113.500 m², 1% acima do ano anterior. Contudo, o primeiro trimestre de 2024 evidenciou um expressivo aumento do volume de absorção, nomeadamente de 79% em termos homólogos, para os 58.500 m².

Entre os maiores negócios registados no período em análise encontra-se a futura ocupação pelo Aldi de uma unidade logística com 41.400 m², em Santo Tirso; a aquisição dos 29.000 m² do edifício Itron em Vila Nova de Famalicão; e o pré-arrendamento integral dos 16.600 m² do Gandra North Green Logistics Park pela Olicargo. Adicionalmente, manteve-se a maior prevalência de operações de venda ou arrendamento, com 63%, comparativamente com projetos à medida do ocupante.

O maior dinamismo do setor continua a fomentar o desenvolvimento de novos projetos, com as principais conclusões recentes a corresponderem ao Ermida Park da Logicor, com 30.600 m², e ao Invicta Park, com 24.300 m².

Considerando a oferta existente, os valores de arrendamento de espaços de logística registaram um aumento generalizado em 2023, tendo praticamente estabilizado no primeiro trimestre de 2024; excetuando a zona da Maia - Via Norte (zona 1), cujos valores se mantiveram inalterados comparativamente com 2022.

Hotelaria:

Durante o ano 2023, a actividade turística no Grande Porto observou índices de recuperação alinhados com a tendência nacional, os quais se mantiveram no início do ano corrente. Durante 2023, o aeroporto Francisco Sá Carneiro registou o segundo maior volume de tráfego, num total de 7,6 milhões de passageiros, um crescimento homólogo de 21%. No âmbito do turismo de cruzeiros, o número de passageiros no porto de Leixões situou-se nos 149 mil passageiros, 37% acima do ano anterior; refletindo um novo máximo histórico não só neste indicador, bem como ao nível da escala de navios (116).

Em 2023, o número de dormidas no segmento hoteleiro aumentou em 22%, para 4,5 milhões; com o RevPAR a situar-se nos €86,8 e a taxa de ocupação nos 69,9%. O primeiro trimestre de 2024 indicia uma manutenção desta tendência, com novos crescimentos homólogos, nomeadamente 12% nas dormidas, 8% no RevPAR e 1 p.p. na taxa de ocupação.

A cidade do Porto conta atualmente com mais de 170 estabelecimentos hoteleiros, num total de 10.800 quartos. Face ao maior investimento em projetos de categoria superior ao longo dos últimos anos, perto de metade das unidades de alojamento encontra-se em projetos de 4 estrelas, seguindo-se os 5 estrelas com 24%.

Desde 2023 a cidade conta com 20 novas unidades hoteleiras, num total de 1.200 quartos, com as categorias de 4 e 5 estrelas a manterem o domínio, nomeadamente com 37% e 33%. A oferta futura estimada para os próximos três anos totaliza 6 hotéis num total de 500 quartos, não havendo visibilidade sobre a categoria da maioria.

Residencial:

Venda

Num enquadramento de aumento das taxas de juro e deterioração do poder de compra, ao longo dos últimos 12 meses o mercado de compra e venda de apartamentos no Porto verificou uma retração do volume de transações, embora com aumento dos preços médios, segundo os dados do SIR / Confidencial Imobiliário.

Comparativamente com o mesmo período do ano anterior, o preço médio pedido subiu 20%. Quanto à procura, houve uma nova queda acentuada de 18% no número de fogos vendidos, contraposta por um aumento nos valores transacionais, que aumentaram 15% para 3.240 euros/m². Todas as zonas registaram incrementos homólogos, com a zona da Foz a retomar a liderança, com um novo máximo histórico (Comparativamente a valores anuais) de 4.060 euros/m². Apesar de manterem o preço médio mais baixo, também as zonas Periféricas registaram um novo recorde, com 2.780 euros/m².

Arrendamento

Relativamente ao segmento de arrendamento privado (ou PRS – private rented sector), manteve-se o desequilíbrio entre oferta e procura na cidade do Porto, segundo dados do SIR Ci. A escassez de oferta manteve-se nos últimos 12 meses, com um consequente aumento dos valores médios pedidos para os €17/m²/mês.

Ainda assim, o número de apartamentos arrendados no período analisado aumentou (+12%), embora associados a uma renda média contratada que se manteve num máximo histórico (Comparativamente a valores anuais) de 13,3 euros/m². Também neste segmento todas as zonas registaram incrementos homólogos, assim como os valores mais elevados foram registados na Foz, que atingiu um novo valor recorde de 16,9 euros/m²/mês.

Investimento:

Durante o período analisado, foram transaccionados, no Grande Porto, 226 milhões de euros em imobiliário comercial, dos quais 38 milhões de euros entre janeiro e abril de 2024. À semelhança da tendência verificada em Portugal, o mercado contou com um peso dos investidores internacionais de 66% do volume transacionado.

Com uma dezena de negócios registados nos últimos 16 meses, o setor de retalho retomou a liderança, representando 41% do total investido com €93 milhões. Seguiu-se o segmento de alternativos, que atraiu 24% do volume transacionado com 55 milhões de euros; e o sector de hotelaria, que contabilizou 20% do total transacionado. Por seu lado, o setor de industrial & logística manteve um peso reduzido (9%); ainda assim seguido do sector de escritórios, que atraiu somente 5% do valor total investido, com uma única transacção.

Face ao enquadramento económico internacional, as yields prime registaram aumentos transversais em 2023, tendo-se mantido estáveis no primeiro trimestre de 2024, encontrando-se atualmente nos 5,75% no comércio de rua, 6,00% em industrial & logística, e 6,75% nos centros comerciais e escritórios.