Mercado imobiliário fecha 2024 com crescimento da ordem dos 20% no investimento

O mercado imobiliário português deverá fechar o ano de 2024 em níveis superiores aos de 2023, numa tendência transversal a todos os segmentos, revelam as projecções da JLL, que estima um crescimento da ordem dos 20% no volume do investimento comercial e uma recuperação robusta na aquisição de habitação, os dois segmentos mais penalizados ao longo de 2023 e no arranque deste ano.

No setor de escritórios bem como no sector industrial & logística, a consultora indica que o balanço de 2024 é especialmente positivo, com níveis de ocupação que, antes do final do ano, já estavam 20% a 70% acima do total da actividade de 2023. No âmbito da hotelaria e do retalho, prossegue-se a trajectória positiva dos indicadores de operação, o que estimulou o desempenho destes dois segmentos imobiliários em termos de procura.

“Os resultados anuais estimados escondem um ano a dois ritmos: uma primeira metade de 2024 mais arrefecida do que o inicialmente previsto e uma segunda metade com uma boa reativação da atividade. No 1º semestre, o abrandamento sentiu-se especialmente no investimento comercial e na habitação, com uma redução nas transações. Foi, sobretudo, um reflexo das condições macroeconómicas e da instabilidade política. A inflação não se comportou como esperado e as taxas de juro só desceram a partir de Junho. Paralelamente, tivemos eleições antecipadas em Portugal, numa situação exponenciada pelo facto de termos atualmente uma crise de acesso à habitação e uma enorme expetativa em torno das medidas criadas para resolver esta questão”, salienta Carlos Cardoso, CEO da JLL.

E acrescenta: “O contexto macroeconómico menos favorável pressionou a capacidade financeira e rendimentos de empresas e famílias, ao mesmo tempo que a incerteza política afetou a sua confiança, levando ao adiamento de decisões de compra e investimento. Com o início das descidas dos juros, a estabilização da estrutura governativa e a implementação de novas medidas para o setor da habitação, o mercado imobiliário foi reativando, o que nos permite antecipar um fecho de ano superior a 2023 em todos os segmentos”.

No investimento comercial, as estimativas apontam para um regresso aos níveis médios dos últimos três anos, em torno dos 2.000 milhões de euros transaccionados, recuperando cerca de 20% face aos €1.700 milhões transacionados em 2023 e com um regresso à ribalta dos ativos de retalho.

Na habitação, depois de caírem quase 20% em 2023 e ainda no 1º trimestre, as vendas das casas estão a subir de forma expressiva. Os últimos dados revelam que, nos últimos três meses até Novembro, o mercado residencial estava a transacionar 26% acima dos valores registados no final de 2023 no que respeita ao número de aquisições, resultado de uma forte aceleração da procura desde o período do verão.

A ocupação empresarial de escritórios e de logística regista um ano especialmente positivo. Estes setores foram uma exceção no 1º semestre, com aumento da absorção, e antes do final de 2024 já superam a actividade de todo o ano anterior. Em Lisboa, até Novembro foram ocupados 193.200 m2 de escritórios, mais 72% do que o total de 2023, enquanto no Porto a ocupação nesse período de janeiro a novembro soma 65.900 m2, 32% acima do volume anual de 2023. No imobiliário de industrial e logística, a ocupação ascende a 513.500 m2 entre janeiro e setembro, mais 20% do que o acumulado de todo o ano de 2023.

Nos setores de hotelaria e retalho, os índices de crescimento são menores, mas dão continuidade à trajetória positiva do último ano, suportados por indicadores operacionais robustos. No âmbito da hotelaria, continuaram a aumentar o número de hóspedes (+5% até outubro) e a taxa de ocupação em Lisboa e Porto mantém-se acima dos 70%. No retalho assiste-se a um aumento do consumo privado, refletindo o bom desempenho do volume de vendas, do footfall e na melhoria da confiança dos consumidores, com estímulo da procura de espaços nos diversos formatos.

A par da recuperação dos fundamentais de desempenho e operação do mercado imobiliário, os indicadores de valor também exibem uma trajectória positiva. Os preços de venda das casas acumulam um crescimento de 10% até novembro, e o ritmo de crescimento está a intensificar-se. No investimento, as yields mantiveram-se estáveis para a maioria dos ativos imobiliários e com níveis competitivos no contexto europeu, enquanto as rendas de escritórios (28,5 euros/m2 de renda prime em Lisboa), logística (6,5 euros/m2 de renda prime em Lisboa) e retalho (140 euros/m2 comércio de rua prime em Lisboa e 85 euros/m2 no comércio de rua prime no Porto) actualizaram-se em alta. Na hotelaria, subiram os RevPAR e as diárias. Em Lisboa, até Outubro, ambos os indicadores cresceram cerca de 7% para 135,5 euros e 180 euros, respectivamente. No Porto, o aumento rondou os 4%, com o RevPAR nos 97,9 euros e a diária média nos 136 euros.

Em relação ao comportamento de preços, rendas e rentabilidades, Carlos Cardoso explica que: “2024 volta a confirmar a resiliência deste setor. Mesmo no período de arrefecimento da atividade transacional durante o 1º semestre, os indicadores de valorização dos diversos segmentos sustentaram comportamentos positivos, o que se deve, em grande parte, também à generalizada falta de oferta”. De acordo com o CEO da JLL, este continua a ser um dos grandes desafios da indústria: “Temos falta de casas para as classes médias e camadas mais jovens, mas carecemos também de escritórios alinhados com as exigências de sustentabilidade das empresas, de espaços de logística e armazenagem, sem falar do potencial ainda por explorar de mercados como os data centers, as residências especializadas – seja de estudantes sejam seniores -, ou o build-to-rent”.

E acrescenta: “Após anos de baixa produção imobiliária, o mercado tem custado a retomar os níveis anteriores, especialmente na habitação, e, apesar de existir disponibilidade para investir, é necessário estimular de forma mais expressiva a criação de oferta. Não há dúvida de que se tem tentado criar condições para tal, com as medidas a nível da agilização de licenciamentos e procedimentos administrativos, mas uma das questões centrais a abordar é a redução do IVA na construção, que continua longe de ser respondida e poderia ter um papel muito importante na aceleração da nova oferta imobiliária”.

Perspectivas positivas para o mercado imobiliário em 2025

Relativamente a 2025, Carlos Cardoso considera que: “as expectativas para o quadro macroeconómico são positivas, com a estabilização da inflação, continuação da descida das taxas de juro e bons níveis de emprego. Apesar dos riscos geopolíticos na Europa, este cenário económico dá suporte à confiança de investidores, empresas e famílias, naturalmente traduzido numa boa dinâmica de procura par o setor imobiliário. Isto quer dizer que temos uma base sólida de procura, níveis de preços e rendas competitivos, num contexto de melhoria das condições económicas, abrindo perspectivas positivas para o mercado imobiliário em 2025. Mas temos que, enquanto indústria e país, criar mais oferta imobiliária e fazer crescer a produção”.