Mercado imobiliário acelera no 2.º trimestre, mas preços e custos continuam a pressionar habitação

O mercado imobiliário português ganhou dinamismo no segundo trimestre de 2026, com as vendas de habitação a crescerem 7% face aos três meses anteriores. Entre Abril e Junho foram transaccionados 39.210 fogos, num período marcado também por uma subida trimestral dos preços de 3,5%, segundo os dados divulgados ao longo do mês de Julho na estreia da rubrica Real Estate Intelligence, promovida pela Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliário (APPII) em parceria com a Confidencial Imobiliário.Confidencial Imobiliário.

A evolução confirma a recuperação da procura, mas mantém em evidência um dos principais desafios do mercado residencial português: a insuficiência da oferta face às necessidades habitacionais.

Mais oferta licenciada, mas necessidade de concretização

Os sinais de reforço da oferta são, contudo, positivos. Em 2025 foram licenciados 48.844 novos fogos em Portugal, o valor mais elevado desde 2011 e mais 14,6% do que no ano anterior. O número de edifícios licenciados chegou aos 26.227, representando um crescimento de 1,4% face a 2024, segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE).

O aumento da habitação licenciada representa um reforço da capacidade de resposta do sector, mas a sua concretização continuará a ser determinante. Entre a aprovação dos projectos e a entrada efectiva das casas no mercado existe um período de execução que poderá condicionar a resposta à procura.

É precisamente neste ponto que se coloca um dos principais desafios para o sector: transformar a oferta licenciada em habitação efectivamente construída e disponível para venda ou arrendamento.

Construção cresce, mas custos continuam elevados

A atividade da construção também apresentou uma evolução positiva. Em maio, a produção no setor aumentou 3,4% em termos homólogos, acelerando 0,4 pontos percentuais face a Abril. A construção de edifícios cresceu 2,9%, de acordo com os dados do INE.

Apesar deste maior dinamismo, os custos continuam a representar um obstáculo à execução de novos projectos. Em Maio, os custos de construção aumentaram 6,9% em termos homólogos, naquela que foi a maior subida dos últimos três anos.

A pressão foi particularmente evidente na mão-de-obra, cujo custo aumentou 7,5%, enquanto os preços dos materiais subiram 6,4%.

Este contexto mantém condicionada a viabilidade económica de novos empreendimentos e pode reflectir-se nos preços finais da habitação.

Casas ultrapassam os 3.000 euros por metro quadrado

A pressão sobre os preços mantém-se igualmente evidente. Entre Janeiro e Maio, o preço médio de venda das casas em Portugal Continental atingiu 3.123 euros por metro quadrado, segundo a Confidencial Imobiliário.

Também as avaliações realizadas pelos bancos continuam a acompanhar esta trajectória. Em Junho, o valor mediano da avaliação bancária das casas atingiu 2.228 euros por metro quadrado, mais 16,6% do que no mesmo mês do ano anterior, de acordo com o INE.

A conjugação entre preços de venda mais elevados, avaliações bancárias em máximos e custos crescentes de construção mantém a acessibilidade à habitação como uma das principais preocupações do mercado.

Garantia pública ganha peso entre os jovens

No acesso ao crédito, os dados do Banco de Portugal mostram uma utilização crescente da garantia pública destinada aos jovens até aos 35 anos.

No segundo trimestre, 7.776 contratos de crédito à habitação para este segmento recorreram à garantia pública do Estado, correspondendo a um montante total de 1.731 milhões de euros.

Estes contratos representaram 51,3% do número total de contratos de crédito à habitação celebrados por jovens e 53,5% do montante total contratado neste segmento.

Os números mostram assim o peso crescente deste mecanismo no financiamento da aquisição de habitação por parte das gerações mais jovens, num contexto de preços elevados e de maior dificuldade em reunir capitais próprios.

Escritórios do Porto também aceleram

Fora do mercado residencial, os sinais de recuperação estendem-se ao imobiliário comercial. No Porto, o mercado de escritórios registou uma absorção de 14.360 metros quadrados entre janeiro e maio, um aumento de 86% face ao período homólogo de 2025, segundo o Porto Prime Index.

A evolução evidencia um maior dinamismo também no segmento de escritórios, acompanhando a recuperação registada no mercado residencial.

Oferta continua a ser a questão central

Os indicadores do segundo trimestre desenham, assim, um mercado imobiliário com sinais claros de recuperação da atividade, mas ainda sujeito a fortes pressões sobre os preços e os custos.

Por um lado, as vendas aumentaram e a procura mantém-se robusta. Por outro, os preços da habitação, as avaliações bancárias e os custos de construção continuam a crescer a ritmos elevados.

A evolução da oferta licenciada constitui um sinal positivo, mas será a capacidade de transformar esses projetos em novas casas que determinará, em grande medida, a resposta do mercado às necessidades habitacionais.

A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) tem defendido precisamente a necessidade de criar condições para que a habitação licenciada possa avançar para a fase de construção, garantindo a viabilidade económica dos projetos e a capacidade do setor para aumentar a oferta.