Mercado da habitação muda de escala e exige reformas estruturais

Após quatro trimestres consecutivos com crescimentos homólogos superiores a 20%, o mercado começa a dar sinais de estabilização no número de transacções, revela a Century 21 Portugal.

De acordo com o mais recente market report da rede, relativo ao 3.º trimestre de 2025, que mostra que a procura de habitação continua activa, mas o mercado entrou numa nova fase de estabilização, exigindo reformas estruturais para garantir o equilíbrio entre preços, rendimentos e mobilidade.

Assim, os dados mostram que o mercado imobiliário português manteve-se activo no terceiro trimestre de 2025, com sinais de consolidação após um ciclo de forte valorização. De acordo com a Century 21 Portugal, a rede realizou 5.245 transacções de venda e 1.516 contratos de arrendamento, registando aumentos de 3,3% e 11,1%, respetivamente, face ao mesmo período de 2024.

A nível de preços, e segundo os últimos dados do INE, sobretudo nas cidades periféricas e secundárias, continua a verificar-se uma forte valorização dos imóveis transacionados.

O volume total de vendas na rede Century 21 atingiu 1,32 mil milhões de euros no 3º trimestre, traduzindo um crescimento homólogo de 21%, enquanto o preço médio das casas subiu para 264 mil euros, refletindo a valorização dos imóveis vendidos. Estes resultados evidenciam a estabilidade da actividade e a adaptação gradual do mercado a um novo contexto económico e de poder de compra.

Para Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, “o mercado mudou de escala, mas está a estabilizar. A procura mantém-se firme, tanto a nível nacional como internacional, embora com geografias e perfis de clientes diferentes. O valor médio das casas em venda continua a condicionar a concretização dos negócios e ainda existe alguma resistência dos consumidores em ajustarem os seus critérios (localização, características, etc.) de pesquisa, para adquirirem os imóveis que estão no mercado ajustados ao seu poder de compra.”

Nos primeiros nove meses do ano, a rede registou mais de 15 mil transações de venda com um volume de vendas superior a 3,6 mil milhões de euros e 4.200 arrendamentos, correspondendo a aumentos de 15%, 28% e 6%, respetivamente, em relação ao mesmo período de 2024. O preço médio acumulado fixou-se em 246 mil euros e a facturação global ultrapassou 104 milhões de euros, um crescimento de 33,6% em termos homólogos. Estes números confirmam a resiliência da atividade imobiliária e a capacidade de adaptação da rede e dos consumidores a um contexto de maior selectividade e exigência.

Financiamento e desigualdades regionais explicam o novo perfil da procura

Segundo o Banco de Portugal, o crédito à habitação totalizou 105,2 mil milhões de euros em Agosto de 2025, refletindo um aumento moderado face ao ano anterior. Embora as condições de financiamento apresentem sinais de ligeira melhoria – e apesar da disponibilidade de crédito, bem como do facto de as famílias e os jovens cumprirem os requisitos para se endividarem de forma responsável –, a taxa de esforço (DSTI) das famílias continua a ser o factor determinante na dinâmica do mercado, condicionando o valor do imóvel que podem adquirir de acordo com as regras macroprudenciais. Ainda assim, o número de novos empréstimos tem vindo a aumentar, sinalizando que os portugueses estão a regressar gradualmente ao mercado, de forma mais prudente e seletiva.

Desde Novembro de 2023, com a descida das Euribor e a alteração da taxa stressada de 3% para 1,5%, o poder de compra dos portugueses tem vindo a melhorar progressivamente, mas essa evolução continua a ser insuficiente para permitir às famílias adquirir habitação nas zonas de maior procura.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), o Índice de Preços da Habitação aumentou 9,1% em 2024 e o preço mediano por metro quadrado atingiu 1.777 euros, com fortes disparidades regionais – tanto nos valores como nos ritmos de crescimento. As áreas metropolitanas de Lisboa e Porto mantêm os preços mais elevados, o que tem levado a uma deslocalização crescente da procura para zonas periféricas e para o interior do país, onde os imóveis disponíveis são mais compatíveis com o rendimento das famílias.

Estes dados confirmam que o mercado se mantém dinâmico, com mais financiamento e um aumento das transações, mas também que a procura está a adaptar-se à oferta existente – obrigando muitas famílias a ajustarem os seus critérios de pesquisa e a afastarem-se das localizações preferidas para concretizar o sonho de comprar casa.

Ricardo Sousa sublinha que “a rede Century 21 tem procurado adaptar a sua carteira de imóveis em venda às necessidades da procura, reforçando a presença em segmentos e localizações onde os portugueses efetivamente conseguem comprar casa. A inversão da tendência registada no terceiro trimestre é um sinal de maturidade do mercado, que agora cresce de forma mais equilibrada e sustentável.”

Reformas estruturais são essenciais para responder à escassez de habitação acessível

Numa análise mais ampla, o CEO da Century 21 Portugal recorda que não existem soluções rápidas para o problema da habitação e que a resposta estrutural exige coordenação entre políticas públicas, sector privado e sociedade civil.

“Cabe à política, à ciência e aos media a frontalidade para admitir que não há soluções rápidas para aumentar a oferta acessível e a habitação social nas áreas mais pressionadas. O foco deve estar em reformas estruturais de médio e longo prazo – desde o planeamento urbano metropolitano e a coordenação intermunicipal, até ao licenciamento único e 100% digital, com prazos vinculativos e transparência. É urgente actualizar códigos de construção, industrializar o setor, reforçar a mobilidade urbana e criar um mercado de arrendamento robusto, previsível e com segurança jurídica”, defende Ricardo Sousa.

O CEO da Century 21 Portugal acrescenta ainda que “é com base em métricas objetivas, como o rácio entre preço da habitação e rendimento líquido, os tempos de deslocação ou os prazos de licenciamento, que se deve medir o progresso. Menos discurso e mais execução: é isso que determinará o futuro da habitação em Portugal”.