Investimento imobiliário aproxima-se de 3 mil milhões em 2022 mas deve abrandar em 2023

A Cushman & Wakefield na apresentação dos seus resultados de 2022 revela que o elevado número de operações que terão sido concluídas nos últimos dias do ano deve estimar um volume de investimento na ordem dos 3 mil milhões de euros, refletindo um aumento homólogo de 39%.

Segundo Eric van Leuven, diretor-geral da consultora em Portugal, "há um ano atrás, as expectativas relativamente a 2022 eram altas: a pandemia estava controlada e a vida e as economias tinham regressado a alguma normalidade, quando em fevereiro se deu a invasão da Ucrânia. Daí resultaram não só uma tragédia humana e uma destruição de um país sem precedentes como, em termos globais, para além de apreensão e incerteza, um enquadramento de altíssima inflação e de subida galopante das taxas de juro. Não obstante, o mercado português manteve-se muito activo até final do ano, com o volume de investimento institucional próximo de anteriores anos-record, e o nível de absorção de escritórios mais alto de sempre. Para a Cushman & Wakefield foi também um dos melhores anos de sempre, tendo aumentado a faturação muito substancialmente relativamente a 2021. Lançámos ainda duas novas linhas de serviço: Design & Build (vulgo "obras chave-na-mão") e Sustainability & ESG, que ajuda os nossos clientes no diagnóstico de níveis de sustentabilidade do seu portfolio e na implementação de medidas de melhoria do respetivo desempenho energético".

Eric van Leuven, director geral C&W

Mercado de investimento imobiliário comercial

O elevado número de operações que terão sido concluídas nos últimos dias do ano (alguns deles cuja confirmação está ainda pendente) leva-nos a estimar um volume de investimento na ordem dos 3 mil milhões de euros para o ano de 2022, reflectindo um aumento homólogo de 39%.

A alocação de capital por sector demonstra a contínua aposta dos investidores em sectores dinâmicos entre os quais se destacou o setor de hotelaria, agregando 30% do volume transacionado. Para isso contribuiu principalmente a aquisição pela DK do Portfolio Crow à ECS Capital por um valor entre os 600 de euros e 650 milhões de euros (excluindo a parte dos outros activos não-hoteleiros). Seguiu-se o sector de escritórios, responsável por cerca de 27% do total investido, com 770 milhões de euros.

As principais transacções neste sector corresponderam à aquisição pela Sonae Sierra e Bankinter do edifício Atrium Saldanha, ao Grupo Fibeira, por €205 milhões, a aquisição pelo Grupo Castel à Explorer de um portfolio de 3 edifícios de escritórios localizados em Lisboa por um valor entre os €110 e 120 milhões e a aquisição pela Merlin Properties da antiga sede do Novo Banco, na Avenida da Liberdade, por €112 milhões.

Com €605 milhões, o mercado de Industrial e Logística atingiu a terceira posição, multiplicando por 8 o valor investido, tanto em 2020, como em 2021. Destacaram-se as aquisições pela Blackstone do portfólio Connect ao Novo Banco, por €208 milhões, e de um portfólio de 15 imóveis logísticos à M7 Real Estate por €125 milhões.

Por seu lado, os sectores alternativos afirmam-se cada vez mais junto dos investidores institucionais, tendo sido responsáveis por 12% do total investido, essencialmente representados pela transacção de um portfólio de residências de estudantes da Smart Studios, vendido à Round Hill Capital por €200 milhões.

Em sentido oposto, a menor atratividade dos centros comerciais contribuiu para que o setor de retalho tenha agregado apenas 9% do volume total transaccionado – boa parte do qual na aquisição pela Union Investment do hipermercado Continente no Centro Colombo.

No que respeita à actividade de promoção e reabilitação urbana (Aquisições de edifícios para reabilitação ou terrenos para promoção), estima-se (Informação agregada pela Cushman & Wakefield baseada em fontes internas e públicas) que em 2022 se tenha registado uma diminuição de 7%, face a 2021, com um volume alocado a este tipo de operações na casa dos €460 milhões. Entre as operações de maior dimensão, destacam-se a venda dos terrenos do Portoflio Crow à DK, por um valor entre os de €250 e 300 milhões, a aquisição por parte da AXA IM – Real Assets do projeto da Torre 3 do Colombo, por um valor entre os €40 e os €45 milhões, e a venda, pela CGD à Lundin Mining Corporation, dos antigos terrenos Obriverca (Marvila) com cerca de 106.400 m2, por €38 milhões.

A Cushman & Wakefield foi responsável por algumas das mais importantes transações do mercado, destacando-se na área de escritórios a compra da sede da Tranquilidade pela AFIAA, a venda da sede do Novo Banco à Merlin Properties e a compra do hipermercado Continente no Centro Colombo pela Union Investment. Em hotelaria assinalamos as vendas dos hotéis Califórnia e Miraparque.

Mercados ocupacionais

Escritórios

O ano de 2022 foi caracterizado por um aumento notório da atividade, para o qual terá contribuído uma maior pressão para a concretização de processos de tomada de decisão que vinham a ser adiados desde o início da pandemia. Adicionalmente, registaram-se diversos negócios pontuais de grande dimensão, os quais representaram mais de metade do volume de absorção de escritórios na Grande Lisboa, que com quase 260.000 m² transacionados entre janeiro e novembro de 2022, registou um aumento de 88% face ao período homólogo, atingindo um novo máximo histórico.

As maiores transacções registadas correspondem a futuras ocupações de novas sedes corporativas, com destaque para a Fidelidade - com 28.000 m² no seu edifício da Av. Álvaro Pais (zona 3) -, e para o BNP Paribas - que adquiriu os edifícios Echo e Aura do Exeo Office Campus no Parque das Nações (zona 5), num total de 38.250 m². Destaque também para a ocupação, por parte de um ocupante ainda confidencial, da quase totalidade de um dos blocos do projeto ALLO (18.000 m²), que está em construção em Alcântara (zona 4).

Apesar do aumento da absorção, a taxa de desocupação aumentou 1.3 pontos percentuais (p.p.), face a 2021, situando-se atualmente nos 7,2% e foram concluídos 66.700 m², dos quais cerca de metade se encontram disponíveis no mercado. O volume de oferta futura mantém-se elevado, com 255.600 m² de escritórios em construção, embora cerca de 74% já tenha ocupação assegurada.

No Grande Porto, até novembro registou-se um crescimento homólogo da absorção em 30%, num volume de ocupação de 52.700 m². Entre os negócios a destacar há a tomada pela Saltpay de um total de 4.740 m² no Porto Business Plaza, no CBD Baixa (zona 2), a ocupação pelo coworking Spaces (IWG) de 4.500 m² no Joana D'Arc, em Matosinhos (zona 6), e o pré-arrendamento de cerca 4.000 m² da Kantar no Matosinhos Sul. A taxa de desocupação aumentou apenas 0.2 p.p., para os 9,0%, para o que terá parcialmente contribuído a conclusão 6 edifícios, com um total de 47.000 m², dos quais 33% ainda se encontram por ocupar. Relativamente à oferta futura, 114.100 m² encontram-se em construção, com 44% dessa área com ocupação já garantida.

O departamento de escritórios da Cushman & Wakefield está a comercializar, entre outros, dois dos maiores projetos de escritórios em Lisboa, os edifícios Lumnia e World Trade Center e esteve envolvido na venda da sede e arrendamento das novas instalações da Bayer e, ainda, na colocação de diversos escritórios para a Airbus, McKinsey, Mastercard, Amgen, Finsight Labs, Maleo, entre outros.

No Porto continua a comercialização do emblemático Porto Business Plaza, que este ano aumentou a ocupação para 96%, disponibilizando agora apenas 1.056m2 dos 29.000m2 destinados a escritórios. A C&W Porto esteve envolvida em 3 das 4 operações de maior dimensão e foi responsável por 28% da absorção de escritórios do Grande Porto. Representou ocupantes em processos de selecção de novas instalações para entidades como a Kantar, OneShipping, Akzonobel ou Techdata.

Retalho

Ao longo de 2022, o setor de retalho apresentou uma tendência de recuperação, particularmente suportada pela retoma dos planos de expansão dos retalhistas nacionais e internacionais. As alterações nos hábitos de compra consolidaram o digital, fazendo com que se tornasse um meio fundamental de conexão com os consumidores.

Ao nível da oferta de conjuntos comerciais, a segunda metade do ano foi caraterizada pela conclusão de 17.200 m² de ABL, distribuídos pela remodelação e expansão do Albufeira Terrace e pela abertura de dois retail parks, o Lagos Retail Park e o Estoril Retail Park, com 8.000 m² de ABL cada um - totalizando 44.700 m² de ABL inaugurados em 2022. Até 2025 prevê-se a conclusão de mais 63.500 m² de ABL, que incluem a expansão do Centro Colombo (Lisboa) e a abertura do Nova Vila Retail Park (Portimão).

De acordo com a procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield (Amostra não aleatória da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado), em 2022 foram registadas 470 novas aberturas, ligeiramente abaixo do número de aberturas registado em 2021, mas com uma área inaugurada superior em cerca de 5%.

A predominância do comércio de rua manteve-se, com 64% do total de novas aberturas, seguido pelos centros comerciais com 19%. Continua a verificar-se um grande interesse dos retalhistas por lojas de grande dimensão, nomeadamente retail parks e unidades stand alone, que em conjunto representaram cerca de 15% do número de operações. O setor da restauração continuou a dominar, representando 44% dos novos arrendamentos, seguido do setor "outros" onde se inclui o mobiliário, decoração e bricolage, que mais do que duplicou o número de aberturas, face ao período homólogo.

A equipa de retalho da Cushman & Wakefield teve um ano de grande actividade, tendo estado envolvida em mais de 100 transacções de arrendamento, maioritariamente de lojas nas ruas principais de Lisboa e Porto, mas também em grandes superfícies em localizações periféricas das cidades. Atuou em representação de proprietários ou de inquilinos em operações específicas. Atuou em exclusividade para alguns retalhistas internacionais na condução da sua política de expansão em Portugal e prestou consultoria a outros retalhistas já presentes no nosso país na optimização e racionalização das suas redes de lojas.

Industrial & Logística

A actividade ocupacional do mercado de industrial e logística registou um decréscimo de 19%, entre Janeiro e Setembro de 2022, aquando comparada com o período homólogo, mas ficou acima do volume do mesmo período de 2020, com uma absorção total de 331.400 m².

Com perto de 50 negócios, a área média por operação atingiu os 6.700 m², para o que contribuíram algumas operações de grande dimensão, entre as quais a aquisição pela NewCold das antigas instalações da Elos, em Palmela, com uma área coberta de 40.000 m², o início da expansão pela WEG da sua fábrica em Santo Tirso, com 22.700 m², o arrendamento de 18.200 m² da Servirent em Benavente e, por fim, o arrendamento da Garland na Plataforma Logística de Leiria com uma área de 16.100 m².

Em relação à distribuição geográfica da procura, mantém-se o domínio das regiões de Lisboa e Porto, que agregaram respectivamente 57% e 18% da absorção. Já no último trimestre do ano, a Montepino assinou um contrato de arrendamento com a Leroy Merlin para a plataforma que irá ser construída em Castanheira do Ribatejo e que terá 105.500 m².

Face ao maior dinamismo do sector, verifica-se um aumento do investimento em oferta de qualidade, através da reabilitação ou desenvolvimento de novos projectos. Entre estes últimos, na componente de ocupação própria, destacam-se as conclusões da plataforma logística da ALDI na Moita (50.000 m²) e do centro logístico da Garland em Gaia (38.000 m²). Em termos de promoção de novos complexos, destaque para os projetos da VGP em Loures, Sintra e Montijo num total de 62.000 m², tendo-se já iniciado a obra do projeto de Loures. Para além do desenvolvimento de uma unidade logística na região da Grande Lisboa, a Panattoni anunciou também o desenvolvimento de uma unidade na região do Grande Porto, o Panattoni Porto Park, com uma área de 75.000 m². Adicionalmente, a Merlin Properties deverá avançar em breve com a segunda fase da Plataforma Logística Lisboa Norte (Azambuja), que conta com um potencial de desenvolvimento adicional total de 180.000 m².

Em 2022, a Cushman & Wakefield realizou novas operações de venda e arrendamento muito significativas. Destaque para a venda do edifício ex-Elos, em Palmela, com uma área total de construção de 40.000m2, à New Cold, para a instalação de uma nova unidade de logística de frio. Foi realizada a transação de um terreno em Loures, com cerca de 50.000m2, para o novo parque logístico da VGP Parks – Loures, que posteriormente será ocupado pela DHL e DPD. Foi também efetuada a venda de um terreno na Castanheira do Ribatejo à Patinter, com cerca de 120.000m2. Por fim, realçamos o arrendamento de cerca de 7.400m2 em Palmela à Abreu Logistics.

Hotelaria

No ano de 2022 registou-se uma enorme recuperação da actividade turística em Portugal face ao ano anterior, com um aumento generalizado de todos os indicadores, aproximando-se dos números atingidos no período pré-pandemia. Entre janeiro e outubro o número de hóspedes e dormidas registou um aumento homólogo de 98% e 100%, respetivamente, ficando apenas 2% abaixo dos números de 2019. Em resultado do crescimento da procura, os indicadores de operação hoteleira refletiram subidas significativas nos proveitos totais a nível nacional, ficando 130% acima do período homólogo e, ainda, 14% acima de 2019. Ao nível dos preços praticados, o RevPAR (Revenue per Available Room) teve um crescimento na ordem dos 11% quando comparando com 2019.

Em termos de oferta hoteleira, durante 2022 foram inauguradas 44 novas unidades, com cerca de 2.600 quartos, perto de metade dos quais com classificação 4 estrelas. Entre as novas aberturas destacam-se o W Algarve, o Pestana Douro Riverside, o Hyatt Regency Lisboa, de 5 estrelas, e ainda o The Editory Riverside Santa Apolónia Hotel (4 estrelas).

Quanto à oferta futura, encontram-se em fase de projeto e/ou construção cerca de 115 novos projetos hoteleiros que totalizam 9.900 quartos, com abertura prevista para os próximos 3 anos.

O vigor da actividade turística evidenciado ao longo do ano permitiu uma recuperação acima dos melhores cenários perspetivados, comprovando assim a resiliência do setor. A performance turística alavancou as iniciativas de investimento, tendo-se observado, em 2022, operações de sale & lease-back e aquisições de plataformas operativas, destacando a venda do Pestana Blue Alvor, da plataforma operativa Details Hotels & Resorts e dos hotéis Aqualuz, em Troia.

Valores de mercado

Num enquadramento de recuperação dos níveis de procura, verificou-se uma manutenção dos valores brutos de arrendamento em 2022 em alguns sectores, sendo que noutros se registou um aumento dos mesmos.

No sector de escritórios na Grande Lisboa, a reduzida disponibilidade entre os edifícios com melhor qualidade contribuiu para um aumento da renda prime no Prime CBD (zona 1) para os 26€/m2/mês. Também no Porto um maior dinamismo e qualidade dos novos edifícios contribuiu para um aumento das rendas brutas na maioria das zonas, face a 2021. No entanto, os valores prime no CBD Boavista (Zona 1) mantiveram-se estáveis, nos 18€/m²/mês.

No sector de industrial e logística, o maior volume de atividade justificou um incremento dos valores prime de mercado na maioria das zonas, com as zonas 1 da Grande Lisboa (Alverca - Azambuja) e do Grande Porto (Maia - Via Norte) a aumentar para os 5,00€/m²/mês.

No sector de retalho, o maior interesse por algumas das principais zonas do comércio de rua de Lisboa e Porto, associado a uma escassez de oferta nessas artérias, contribuiu para que se tenha registado um aumento de 2,5€/m²/mês das rendas brutas prime nas Baixas de Lisboa e Porto, bem como na Avenida da Liberdade, em Lisboa. Nos centros comerciais as rendas prime mantiveram-se estáveis nos 102,5€/ m²/mês, num contexto de reversão gradual dos incentivos concedidos, e nos retail parks, em consequência do maior interesse neste formato, verificou-se um ligeiro incremento, para os 11,5€/ m²/mês.

No contexto actual, as taxas de rentabilidade refletiram o maior enfoque dos investidores em ativos seguros e em localizações prime. No primeiro semestre deste ano, face a 2021, as yields prime tinham estabilizado nos 3,75% em escritórios e contraído 50 p.b. em industrial & logística (para 4,50%); no setor de retalho tinham estabilizado nos 4,25% no comércio de rua e nos 5,50% em centros comerciais. Após este movimento de contração de yields prime em alguns setores no primeiro semestre de 2022, no terceiro trimestre começou a verificar-se uma mudança de trajetória. Desta forma, no final de 2022 face ao ano anterior, as yields prime aumentaram 50 pontos base (p.b.) em escritórios para os 4,25%; em retalho aumentaram 25 pontos base (p.b.) tanto no comércio de rua como nos em centros comerciais para os 4,50% e 5,75%, respetivamente, e em industrial e logística mantiveram-se nos 5,00% prevendo-se no entanto um movimento de expansão no próximo ano.

Áreas não-transacionais

Avaliação e Advisory

O departamento de avaliação imobiliária incrementou em 2022 a sua quota de mercado, tanto na área de Avaliação como na de Advisory (consultoria), sendo novamente um dos seus melhores anos de sempre. Prestou aconselhamento na aquisição dos principais portefólios colocados no mercado, sendo de destacar as áreas de Logística, Hospitality, Retalho, Healthcare e Residências de Estudantes, resultando num montante global avaliado na ordem dos €24 mil milhões.

Na área de Advisory, o ano foi marcado por um número significativo de estudos de melhor uso para terrenos e edifícios, demonstrando o interesse dos promotores/proprietários na definição de estratégias que permitam um ajustamento dos produtos às novas tendências de mercado e à valorização dos seus ativos. A equipa contou também com diversas instruções de análise estratégica de ativos com vista à sua otimização, sendo de destacar alguns dos mais importantes terrenos para desenvolvimento, ultrapassando os 3 milhões de m2 a desenvolver nas próximas décadas.

Gestão de Projetos

O departamento esteve envolvido em alguns dos projectos mais simbólicos do mercado, destacando-se a gestão de projecto de novos escritórios para a Kantar, Google e PwC (Lisboa e Porto); bem como arquitetura e gestão de projeto de novos escritórios para Mastercard, Cofidis e Bayer, e a gestão de projeto, fiscalização e coordenação de segurança do projeto de um novo hotel de 4 estrelas no Cais do Sodré (Lisboa). Destacam-se ainda o estudo de Work Place Strategy (WPS) para a Leroy Merlin e as certificações de LEED e WELL para os novos escritórios da Cofidis.

Gestão de Imóveis

A equipa de gestão de imóveis tem actualmente sob gestão 50 edifícios de escritórios, 4 centros comerciais, 3 retail parks, 3 hipermercados, 2 hotéis, 28 unidades de retalho e 4 parques de logística, totalizando 550.000 m² de ABL e um volume anual de rendas superior a €70 milhões. Os novos mandatos incluem (entre outros) Edifício Lumnia, Edifício Office Oriente, portefólio SERRIS REIM e Continente Bom Dia de Setúbal.

Research

A equipa de research & insight confirmou mais uma vez a sua liderança de mercado, sendo novamente reconhecida pela Euromoney como a melhor equipa de research em Portugal. Num contexto de maior valorização da qualidade da informação sobre o mercado imobiliário nacional, o departamento cresceu, nomeadamente na vertente de análise e visualização de dados, tendo-se mantido as publicações habituais, assim como diversas apresentações individualizadas a clientes.

Perspetivas 2023

No que diz respeito a previsões para 2023, Eric van Leuven refere que  "depois de um ano surpreendentemente positivo para o mercado português, considerando as circunstâncias, estamos um pouco mais cautelosos no que respeita a 2023. Portugal não ficará imune ao clima de apreensão que reina no norte da Europa, onde aliás são tomadas muitas das decisões relativamente a investimento no nosso País. A subida das taxas de juro e a maior dificuldade de financiamento resultam num clima de incerteza quanto ao real valor dos ativos, o que por sua vez fará adiar decisões de investimento até haver maior clareza. Parece óbvio que as yields irão expandir, resultando em valores de venda inferiores. Por outro lado, Portugal continua firmemente no radar dos investidores apresentando fundamentais positivos o que faz com que esteja muito bem posicionado para a retoma. No que respeita à ocupação do imobiliário, a procura mantém-se ativa, nomeadamente de escritórios e armazéns, num contexto de reduzida oferta nova, deixando antever a manutenção ou até subida de valores de renda em certos setores e localizações".