Incerteza pressiona investimento imobiliário
Investidores mais cautelosos e atraso na realização de negócios não são um exclusivo do mercado português, onde o investimento imobiliário recuou 46% face a 2022, atingindo 1.050 milhões de euros até Setembro, revela o relatório trimestral da JLL sobre o mercado nacional.
A quebra resulta, de acordo com a consultora, de uma postura mais cautelosa dos investidores e de um atraso na concretização de muitas operações, reflexo da crescente incerteza devido ao quadro macroeconómico e geopolítico, numa tendência que é global e que está a afectar também Portugal.
Para Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, “os resultados do 3º trimestre não surpreendem. Os ciclos económicos afectam o mercado imobiliário e o final do 1º semestre já deu sinais de abrandamento na atividade transacional de ocupação e investimento. Apesar de a pressão inflaccionista estar a aliviar e de o BCE não ter subido os juros na última reunião, continua a haver muita incerteza em relação à evolução macroeconómica e em como os consumidores de imóveis, sejam empresas sejam famílias, e a banca se vão adaptar. Naturalmente que isso coloca os operadores em alerta e aumenta os níveis de cautela, atrasando decisões, reformulando planos e reajustando processos.
“Este é um sentimento que predomina a nível global e não apenas em Portugal. Em reflexo do percurso que fizemos nos últimos anos, somos um mercado de exposição internacional e não somos imunes às tendências que afetam as estratégias de alocação de capital. Não é uma questão de perda de atratividade ou de fragilidade dos nossos indicadores de desempenho”, explica o responsável a JLL em Portugal.
O CEO da JLL considera ainda que isso é visível também na ocupação escritórios, ”uma área onde temos seguido a tendência europeia de retração de atividade num quadro de desafios macroeconómicos acrescidos”.
Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, nota que “de qualquer forma, nos escritórios e na habitação, principalmente, o principal impacto desta envolvente mais pressionante tem sido observada na perda de volume, realizando-se menos transações do que na média dos anos anteriores. Os indicadores de valorização, ou seja, os preços e as rendas, têm-se mantido estáveis ou até crescido, com ajustes apenas em segmentos e localizações mais secundárias”.
De acordo com o relatório Market Pulse da JLL, no 3º trimestre deste ano os preços de venda da habitação em Lisboa mantiveram-se estabilizados em 4.580 euros/m2, enquanto no Porto os 3.020 euros/m2 apresentam uma contração marginal de 2% face ao período homólogo. Nos escritórios, sem prejuízo de uma quebra no take-up de 70%, Lisboa segurou a renda prime em 27€/m2, ao passo que o Porto, onde a absorção reduziu 10%, regista um ligeiro acréscimo da renda prime para 19€/m2.
Em relação aos restantes segmentos, Joana Fonseca explica que “a logística mantém um bom desempenho, que é pressionado apenas pelas limitações da oferta disponível”, razão pela qual as rendas voltaram a crescer em quase todas as zonas no 3º trimestre apesar de uma ligeira quebra nos níveis de absorção. A renda mais elevada na região de Lisboa é atingida no eixo Carnaxide-Alfragide e Lisboa-cidade, em 6,25 euros/m2. No eixo Norte do Porto atinge os 4,75 euros/m2.
Os sectores de hotelaria e retalho, que foram os mais afetados pela pandemia, “seguem em rota de recuperação”, apesar dos desafios macroeconómicos. “Os fluxos turísticos voltaram a estar alinhados com o melhor ano pré-Covid, garantindo diárias e retornos históricos, ao passo que, no comércio, os retalhistas continuam a procurar lojas, num momento em que, apesar da perda de poder de compra das famílias, as vendas a retalho sustentam os níveis de 2022” detalha Joana Fonseca.
Na hotelaria, num contexto de ocupações médias superiores a 70%, as diárias médias romperam máximos de 167 euros em Lisboa e 129 euros no Porto, enquanto o RevPAR estabeleceu um recorde de 123 euros em Lisboa, e manteve o máximo de 2019 no Porto, em 91€. No retalho, face à resiliência do consumo, a procyra de lojas aumentou, incrementado as rendas em praticamente todos os formatos. Os valores prime atingiram os 135 euros/m2 no comércio de rua em Lisboa (Chiado), os 75 euros/m2 no comércio de rua do Porto (Rua de Santa Catarina), e os 130 euros/m2 nos centros comerciais prime.
Para Pedro Lancastre, “o comportamento das rendas e preços num quadro de adversidade macroeconómica comprova que temos um mercado maduro, com uma base sólida de procura, mas também que continuamos a enfrentar um problema grave de falta de oferta, que sustenta os níveis de valorização num momento de quebra de actividade”.
Contudo, na sua perspetiva, o “mais preocupante é que não se vêm soluções de incentivo que permitam estimular o crescimento da oferta a curto e médio-prazo, especialmente na habitação, onde a falta de imóveis tem estado na base do encarecimento do mercado e restringido o acesso de muitos consumidores. A criação de nova oferta tem de ser feita pelos privados, mas há que criar condições para que estes investimentos sejam concretizados”, defende o CEO da JLL Portugal.
“Quanto o remanescente do ano, é difícil traçar perspectivas”, salienta, por seu turno, Joana Fonseca. “Sabemos que apesar de algum alívio no crescimento da inflação e no aumento dos juros, não estamos ainda em terreno de estabilização destes indicadores e não podemos estar certos de como vão evoluir. Este é um cenário de grande incerteza que abala a confiança dos investidores, e em que efetivamente há uma redução dos rendimentos disponíveis das famílias e maiores dificuldades de acesso a financiamento. Contudo, há uma outra coisa que sabemos: o mercado imobiliário é muito resiliente e já deu provas da sua capacidade de enfrentar conjunturas adversas com sucesso” termina esta responsável.
