Comprar para arrendar é cada vez menos rentável, alerta DECO PROteste
Comprar uma casa para colocar no mercado de arrendamento exige hoje uma análise muito mais criteriosa. Os preços dos imóveis continuam a subir a um ritmo muito superior ao das rendas, reduzindo progressivamente a rentabilidade potencial deste tipo de investimento, segundo dados da DECO PROteste Investe.
O diferencial entre preços e rendas
A análise, realizada a partir de dados de mercado da plataforma Casafari, abrange apartamentos usados e em bom estado em 176 freguesias de 44 concelhos de Portugal continental. Nos últimos 12 meses, o preço dos imóveis aumentou, em média, 11,2%, enquanto as rendas dos novos contratos cresceram apenas 3,6% — uma diferença que ajuda a explicar a crescente dificuldade em obter uma rentabilidade atrativa, já que o investidor precisa de desembolsar um montante significativamente superior para adquirir o imóvel, sem que o rendimento obtido através da renda cresça na mesma proporção.
Um T2 já custa, em média, perto de 350 mil euros
A evolução é particularmente evidente nas tipologias mais procuradas. O preço médio de um T2 aproxima-se atualmente dos 350 mil euros, situando-se nos 348.423 euros — ou 3.656 euros por metro quadrado —, depois de uma valorização homóloga de 10,9%. Em contrapartida, a renda média exigida para um T2 é de 1.364 euros mensais, ou 13,9 euros por metro quadrado, tendo aumentado apenas 3% no mesmo período.
Nos T1, a diferença mantém-se expressiva: o preço médio atingiu 276.436 euros, depois de uma valorização de 14,1%, enquanto a renda média mensal se situa nos 1.138 euros, com um aumento de 4,5%.
Quando é que comprar para arrendar ainda compensa?
Segundo o modelo de avaliação da DECO PROteste Investe, nas atuais condições das taxas de juro, um investimento imobiliário só é considerado atrativo quando permite obter um retorno bruto superior a 5,8%. Ultrapassar este nível tornou-se, porém, extremamente raro.
A rentabilidade bruta é estimada através da relação entre a renda anual esperada e o preço médio de compra do imóvel, assumindo uma taxa de ocupação anual de 90%. Este valor ainda não corresponde ao rendimento que efetivamente ficará disponível para o proprietário: ao retorno bruto é necessário descontar o IRS sobre as rendas e despesas associadas ao imóvel, como IMI, seguros, condomínio e outros encargos — razão pela qual uma rentabilidade aparentemente positiva pode não significar, por si só, um bom investimento.
Oportunidades são cada vez mais raras
Concentrando a análise apenas nos T2, são poucas as freguesias que se aproximam ou ultrapassam o nível de rentabilidade considerado atrativo. Entre os casos identificados encontram-se Loulé (São Clemente), com 6,8%; Parceiros e Azoia, em Leiria, com 6,7%; Santa Marinha e São Pedro da Afurada, em Vila Nova de Gaia, com 5,9%; e Sé e São Lourenço, em Portalegre, com 5,8%.
No Porto, por exemplo, o Bonfim apresenta uma rentabilidade bruta estimada de 5,7% e Campanhã de 5,6%, ambas abaixo do patamar de 5,8% atualmente utilizado pela DECO PROteste Investe como referência para considerar o investimento atrativo.
Preço baixo não significa necessariamente bom investimento
A DECO PROteste alerta também para a importância de não analisar apenas o preço de aquisição. Um imóvel mais barato não é necessariamente mais rentável: é indispensável avaliar a renda que pode gerar e comparar esse rendimento com o capital necessário para a compra. A análise aos T2 mostra, por exemplo, freguesias com preços médios relativamente baixos, mas rentabilidades brutas de apenas 3% a 4%.
Perante este cenário, a organização recomenda uma análise rigorosa antes de avançar com a compra de um imóvel para arrendamento, tendo em conta não apenas o preço de aquisição e a renda esperada, mas também impostos, custos de manutenção e gestão, períodos em que o imóvel poderá ficar desocupado e alternativas de investimento disponíveis.
O imobiliário pode continuar a fazer sentido em determinadas localizações e condições de compra, mas a valorização acentuada das casas está a tornar cada vez mais difícil encontrar imóveis cuja renda permita obter um retorno adequado ao capital investido.
Através do comparador da DECO PROteste Investe é possível consultar a rentabilidade esperada para imóveis entre T1 e T4 em 176 freguesias, comparar preços e rendas e verificar a área média e o preço de referência dos imóveis em cada zona.
