As principais medidas do Programa Mais Habitação

A consulta pública do Programa Mais Habitação foi dividida em duas partes, com a primeira a terminar hoje e a segunda a prolongar-se até 24 de Março.

Eis algumas das medidas que constam da proposta do Governo e que terão aprovação igualmente faseada: nos Conselhos de Ministros de 16 e 30 de Março.

Apoios às rendas atribuídos automaticamente

As famílias que vivem em casa arrendada e cujo contrato é anterior a 31 de Dezembro de 2022 poderão beneficiar de um apoio caso a sua taxa de esforço (rendimento mensal afeto ao pagamento da renda) supere um determinado patamar (que no primeiro ano é de 35%).

O apoio, com o limite mensal máximo de 200 euros e mínimo de 20 euros, é de atribuição automática após a Autoridade Tributária e Aduaneira verificar se o inquilino preenche os requisitos, sendo concedido por períodos de 12 meses (até ao máximo de 60 meses ou cinco anos).

Limitações à subida da renda dos novos contratos

O valor da renda inicial dos novos contratos de casas que já estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos não pode ultrapassar os 2% face à anterior. A este valor podem ser somados os coeficientes de actualização automática dos três anos anteriores (caso não tenham sido aplicados), sendo considerados 5,43% em relação a 2023.

Rendas antigas actualizadas pela inflação

Os contratos de arrendamento antigos (anteriores a 1990) que não transitaram para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) vão passar a ser actualizadas de acordo com a inflação e a beneficiar de isenção de IRS e de IMI. Está ainda previsto o pagamento de uma compensação aos senhorios.

Estado arrenda casas para as subarrendar

Para aumentar a oferta de casas no mercado de arrendamento, o Estado propõe-se arrendar a privados casas que se encontrem devolutas para as subarrendar, com uma taxa de esforço máxima de 35% para o inquilino.

A renda entre o Estado e o senhorio será estabelecida livremente, desde que o valor não seja 30% superior aos limites gerais do preço de renda aplicáveis no Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível (PAA).

Os contratos de arrendamento terão a duração mínima de cinco anos, renováveis por igual período se nenhuma das partes se opuser.

Balcão Único de Arrendamento

O Governo quer criar um balcão que agregue os Serviços de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) e o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), de forma a simplificar procedimentos e a harmonizar o funcionamento destes mecanismos.

Estado paga rendas em atraso após três meses de incumprimento

O Estado vai substituir-se ao inquilino e pagar rendas com três meses de incumprimento, para reforçar o mercado de arrendamento. Desta forma, caberá ao Estado avaliar a situação do inquilino e poderá avançar para a cobrança dos valores em falta usando os meios actualmente existentes para a cobrança de outras dívidas. Sendo o incumprimento devido a carência de meios, o caso é articulado com a Segurança Social, e retirado do BNA.

Mais-valias de casas vendidas ao Estado e municípios isentas de IRS

As mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios ficam isentas de IRS, ficando apenas de fora desta medida as auferidas por residentes na lista de territórios e países que Portugal classifica de paraísos fiscais.

Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento

As casas actualmente afetas ao Alojamento Local (AL) e que transitem para o mercado de arrendamento vão ter isenção de IRS sobre as rendas até 31 de Dezembro de 2030.

Para tal, o contrato de arrendamento terá de ser efectuado até 31 de Dezembro de 2024, sendo que apenas os imóveis com registo de AL até 31 de Dezembro de 2022 são elegíveis.

Suspensão de novas licenças de AL e caducidade dos registos

As emissões de novas licenças de alojamento local vão ser suspensas até 31 de Dezembro de 2030, com excepção das zonas para alojamento rural.

Além disso, a proposta de lei do Governo prevê que os registos emitidos à data de entrada em vigor das novas regras caducam a 31 de Dezembro de 2030, sendo renováveis por cinco anos a partir daí.

Condóminos podem opor-se ao AL

Os condóminos podem opor-se ao AL em fracções autónomas de edifícios ou em partes dos prédios urbanos, se for essa a deliberação de mais de metade da permilagem do edifício. Tal não oposição não pode verificar-se caso o título construtivo preveja essa utilização (AL).

Contribuição extraordinária para o AL

O alojamento local vai passar a pagar uma contribuição extraordinária cuja base tributável é constituída pela aplicação de um coeficiente económico (que tem em conta a área do imóvel e o rendimento) e de pressão urbanística. A taxa aplicável a esta base tributável é de 35%.

O valor patrimonial tributário (VPT) para efeitos de IMI das casas no alojamento local é sempre igual a 1, deixando de beneficiar da redução do coeficiente de vetustez que acompanha a idade do imóvel.

Arrendamento forçado de casas devolutas

É uma das medidas que mais críticas tem gerado e que consiste na possibilidade de o Estado, por motivos de interesse público, arrendar casas devolutas, pagando para tal uma renda ao proprietário.

As casas de férias, as que se encontram vagas por o respectivo dono se encontra num lar ou a prestar cuidados permanentes como cuidador informal e as dos emigrantes, bem como as das pessoas deslocadas por razões profissionais, de saúde ou formativas, não são consideradas devolutas para este efeito.

O proprietário terá um prazo (equivalente a 100 dias) para dar um uso à casa antes de esta ser colocada no arrendamento forçado.

A lei que define o que é uma casa devoluta já prevê que as empresas de água, luz, gás e telecomunicações enviem às autarquias uma lista com informação sobre consumos, e a proposta do Governo acrescenta que esta lista passa a incluir obrigatoriamente a identificação matricial de cada prédio.

Benefícios fiscais para obras de casas do arrendamento acessível

O Governo quer alargar o número de casas disponíveis no programa do arrendamento acessível (PAA) e para tal está prevista uma taxa de IVA de 6% nas obras de construção ou reabilitação de casas que sejam maioritariamente afetas a este programa (pelo menos 70%), bem como isenção de IMI por três anos (prorrogável por mais cinco) e isenção de IMT na aquisição para reabilitação.

Inquilinos podem comunicar contrato de arrendamento ao fisco

Os arrendatários vão passar a poder comunicar ao fisco os contratos de arrendamento, subarrendamento, promessas e respectivas alterações ou cessação, caso o senhorio não o faça.

Isenção de mais-valias na venda de imóveis para pagar empréstimo

O programa prevê isenção de mais-valias na venda de imóveis da família desde que o valor se destine a pagar o empréstimo da casa de habitação própria e permanente do proprietário ou dos seus descendentes.

Esta isenção abrange imóveis cuja venda ocorra entre 01 de Janeiro de 2023 e 31 de Dezembro de 2024.

Redução de 28% para 25% da taxa especial de IRS sobre as rendas

Os rendimentos de rendas (quando o contribuinte não opte pelo seu englobamento) passam a pagar uma taxa de IRS de 25%, em vez dos actuais 28%. Além disso, a redução da taxa de imposto que já existe para os contratos de maior duração também é reduzida, sendo que no prazo mais longo (superior a 20 anos) baixa dos actuais 10% para 5%.

Fim dos vistos 'gold'

Vão deixar de ser concedidos vistos 'gold' pela aquisição de imóveis, com a proposta do Governo a fazer alguns afinamentos à renovação (a cada dois anos) dos já atribuídos, prevendo, nomeadamente, que esta apenas acontece se o imóvel for usado como residência própria e permanente do proprietário ou descendente ou se for colocado no mercado de arrendamento para habitação própria e permanente por prazo não inferior a cinco anos.

Bancos com oferta obrigatória de taxa de juro fixa

Os bancos vão passar a ter de disponibilizar ofertas de taxa fixa no seu portfólio de crédito à habitação.

Apoio na subida da taxa de juro do empréstimo da casa

O Programa contempla também um apoio na subida da taxa de juro do empréstimo da casa através de uma bonificação do encargo com juros (ao longo de 2023), até ao limite anual de cerca de 720 euros (1,5 IAS).

O apoio terá em conta a taxa de esforço, sendo elegíveis os empréstimos de valor inferior a 200 mil euros, contraídos até 31 de Dezembro de 2022 e famílias com rendimentos até ao 6.º escalão do IRS.

Conversão de imóveis de comércio e serviços em habitação

Prevê-se a possibilidade de alterar de forma automática o uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para habitação, dispensando-se a revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação, desde que a custos controlados.

Solos ou edifícios disponibilizados a cooperativas de habitação

O Governo prevê ainda a disponibilização a cooperativas de habitação de solos ou de edifícios públicos para construção, ou reconversão em casas para arrendamento acessível.

Simplificação dos licenciamentos

Os projectos de arquitectura vão passar a ser licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projectistas e as entidades públicas serão penalizadas no caso de atrasos na emissão de pareceres.

250 M€ para habitação a custos controlados

O programa prevê a aprovação de uma linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projectos de habitação acessível, nomeadamente construção ou reabilitação e para aquisição do imóvel, tendo este de ser colocado no mercado de arrendamento.

As casas promovidas com recurso a este apoio ficam afetas ao arrendamento acessível durante pelo menos 25 anos, podendo ser fixado prazo maior no contrato de arrendamento, findo o qual os municípios e o IHRU têm direito de preferência na aquisição das mesmas.

As entidades que podem concorrer a esta medida são as cooperativas, sociedades comerciais de construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de solidariedade social.

Linha de 150 M€ para municípios realizarem obras coercivas

Prevê-se a criação de uma linha de financiamento de 150 milhões de euros, através do Banco Português de Fomento, para os municípios poderem realizar obras coercivas, reforçando assim o cumprimento das prerrogativas das autarquias no âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.

Lusa/DI