Alexandre Teixeira Mendes: "É mais difícil gerir um condomínio do que muitas pequenas empresas"

"Hoje é mais difícil administrar um condomínio do que muitas pequenas empresas". A afirmação é de Alexandre Teixeira Mendes, presidente da Associação Nacional dos Profissionais de Administração de Condomínios - ANPAC, que considera que a gestão dos edifícios exige cada vez mais competências técnicas, jurídicas e financeiras, sem que exista ainda um enquadramento profissional para quem exerce a actividade. Na sequência do primeiro congresso nacional da ANPAC, dedicado ao tema “O Condomínio do Futuro: Tecnologia, Segurança e Sustentabilidade ao Serviço das Pessoas”, o presidente da APANC, em entrevista ao Diário Imobiliário, alerta para o envelhecimento do parque habitacional, defende inspeções periódicas aos edifícios e insiste que a regulamentação da profissão é uma prioridade para garantir maior segurança aos condóminos.

O Governo anunciou um novo regime de gestão de condomínios. Quais são, na sua opinião, as principais mudanças e de que forma poderão alterar o trabalho dos administradores?

Há muito que a administração de condomínios deixou de ser uma actividade meramente administrativa. Hoje, os administradores gerem património, segurança, contratos, recursos financeiros, cumprimento legal, eficiência energética e relações entre centenas de milhares de proprietários.

Qualquer reforma que atribua maior relevância à manutenção dos edifícios, à transparência da gestão e à responsabilização dos intervenientes constitui um passo positivo. Mas é importante perceber que novas responsabilidades exigem também novos instrumentos. Um sector mais exigente exige profissionais mais qualificados. Quando a sociedade pede mais transparência, mais segurança e melhor conservação dos edifícios, é indispensável criar condições para que quem os gere possa responder a essas exigências.

Na prática, os administradores serão cada vez mais chamados a assumir um papel de gestores do património edificado, e não apenas de gestores do dia a dia dos condomínios.

A ANPAC defende precisamente esse equilíbrio, mais exigência, mas também maior reconhecimento, melhores competências e condições para exercer uma função que hoje tem um impacto direto na conservação do património nacional.

Quando falamos de administração de condomínios, falamos da gestão de uma parte muito significativa do parque habitacional português. Por isso, esta deixou de ser apenas uma actividade administrativa para assumir uma verdadeira função de interesse público. A ANPAC considera que este novo enquadramento responde às necessidades reais dos condomínios ou há aspectos que deveriam ser revistos?

Consideramos positivo que exista uma aposta mais clara na conservação do parque habitacional e na modernização da gestão dos condomínios. No entanto, qualquer reforma ficará inevitavelmente incompleta enquanto continuar por resolver a questão essencial: a regulamentação da profissão de administrador de condomínios.

Hoje, qualquer pessoa pode administrar património colectivo de enorme valor económico e social sem qualquer requisito mínimo de formação ou qualificação profissional. É uma realidade difícil de compreender quando falamos de edifícios onde vivem mais de cinco milhões de portugueses.

Existe hoje uma evidente contradição. Os condóminos exigem, legitimamente, um nível cada vez maior de profissionalismo, disponibilidade, conhecimento técnico e responsabilidade por parte dos administradores, mas essa exigência nem sempre se reflecte na valorização económica da actividade. Não é possível continuar a aumentar as obrigações, a responsabilidade civil e as exigências legais da profissão sem reconhecer que uma gestão de qualidade tem um custo. Valorizar a profissão passa também por remunerá-la de forma compatível com a importância da função que desempenha na preservação de património que vale milhares de milhões de euros.

Mais importante do que criar novas obrigações é garantir que quem as executa possui competência técnica, responsabilidade e os instrumentos necessários para desempenhar eficazmente as suas funções. A regulamentação da profissão, a definição de requisitos mínimos de qualificação, a formação contínua e a valorização da actividade são passos fundamentais para reforçar a confiança dos cidadãos.

Não faz sentido exigir aos administradores responsabilidades comparáveis às de muitas empresas especializadas sem lhes reconhecer um enquadramento profissional compatível.

Que impacto terão estas alterações para os condóminos, sobretudo em edifícios mais antigos?

Os principais beneficiários serão sempre os próprios condóminos. Uma gestão profissional traduz-se em maior transparência, melhor planeamento financeiro, decisões mais fundamentadas e menor probabilidade de surgirem situações de emergência.

Nos edifícios mais antigos, esse impacto poderá ser ainda maior. Portugal possui um parque habitacional envelhecido e muitos edifícios acumulam décadas de insuficiente manutenção. Quanto mais se adiam as intervenções necessárias, maiores serão os custos futuros e maiores os riscos para a segurança das pessoas.

A administração profissional permite planear, criar reservas financeiras, antecipar problemas e evitar que pequenas patologias evoluam para obras de grande dimensão. Em matéria de conservação, adiar quase sempre significa pagar mais tarde uma factura muito maior.

Continua a defender que a profissão de administrador de condomínios necessita de regulamentação. O que falta fazer?

Sem qualquer dúvida. A administração de condomínios tornou-se uma profissão altamente especializada. Exige conhecimentos jurídicos, financeiros, fiscais, técnicos, de contratação, manutenção de edifícios e gestão de pessoas.

No entanto, continua a não existir qualquer enquadramento profissional que estabeleça requisitos mínimos para exercer esta actividade. Regular uma profissão não significa apenas estabelecer regras para quem a exerce. Significa criar confiança para quem contrata esses serviços e reforçar a credibilidade de todo o sector.

A ANPAC defende um modelo que garanta qualificação, formação contínua, regras deontológicas, responsabilidade profissional e mecanismos eficazes de fiscalização. Não se trata de criar barreiras ao acesso à profissão. Trata-se de proteger os consumidores e assegurar que quem administra património alheio possui competências adequadas para o fazer.

Hoje é mais difícil administrar um condomínio do que muitas pequenas empresas. A diferença é que esta profissão continua praticamente sem regulamentação.

5. A secretária de Estado da Habitação referiu a importância da manutenção do parque habitacional. Os condomínios estão preparados para esse desafio?

Existe hoje uma consciência muito maior da importância da manutenção dos edifícios, mas ainda existe uma cultura excessivamente reativa. Continuamos a assistir a uma realidade em que muitos condomínios apenas intervêm quando surgem infiltrações, destacamentos de revestimentos ou avarias graves.

Manter um edifício não é uma despesa extraordinária. É uma responsabilidade permanente. Tal como ninguém espera que um automóvel funcione durante décadas sem revisões, também um edifício necessita de manutenção regular para preservar a sua segurança, eficiência e valor patrimonial. O maior inimigo dos edifícios portugueses não é o tempo. É o adiamento sistemático da manutenção.

Porque continua a ser tão difícil convencer os condóminos a investir na manutenção preventiva dos edifícios?

Porque a manutenção preventiva continua, muitas vezes, a ser vista como um custo e não como um investimento. É psicologicamente mais fácil aprovar uma reparação urgente do que investir para evitar que essa urgência aconteça.

Além disso, muitas famílias enfrentam limitações financeiras e existe uma tendência natural para privilegiar despesas imediatas. Contudo, a experiência demonstra exatamente o contrário: quanto mais cedo se intervém, menores são os custos futuros e maior é a valorização do património. A melhor obra é quase sempre aquela que nunca chega a ser urgente.

Alexandre Teixeira Mendes, presidente da Associação Nacional dos Profissionais de Administração de Condomínios - ANPAC

Quais são hoje os principais riscos que identifica nos condomínios portugueses?

O maior risco continua a ser o envelhecimento do parque habitacional associado ao adiamento sistemático das obras de conservação. Mas existem outros desafios igualmente relevantes, como as alterações climáticas, eventos meteorológicos extremos, envelhecimento das infraestruturas, segurança estrutural, eficiência energética e crescente complexidade técnica dos edifícios.

A tudo isto junta-se uma dificuldade cada vez maior em financiar grandes intervenções. Portugal precisa de passar de uma cultura de reparação para uma cultura de prevenção.

Devem ser obrigatórias inspeções periódicas aos edifícios, à semelhança do que acontece noutros países?

A ANPAC considera que importa evoluir para uma cultura de avaliação periódica do estado de conservação dos edifícios, à semelhança do que acontece noutros países e em diversas infraestruturas críticas. O modelo poderá ser discutido, mas o princípio da prevenção deve orientar a gestão do património edificado.

Se aceitamos inspeções obrigatórias para automóveis, elevadores ou instalações de gás, também faz sentido avaliar periodicamente o estado geral dos edifícios onde vivem milhões de pessoas. Não se trata de criar burocracia. Trata-se de prevenir acidentes, identificar patologias numa fase precoce e permitir aos condomínios planear financeiramente as intervenções necessárias. Uma inspeção periódica custa sempre muito menos do que reparar danos provocados por anos de degradação. Os edifícios representam um dos maiores activos das famílias portuguesas. Faz pouco sentido não existir uma avaliação periódica do seu estado de conservação.

Os condomínios estão a acompanhar a transição energética ou continuam a existir muitos obstáculos?

Existe uma evolução muito positiva, mas continuam a existir obstáculos importantes. A dificuldade em reunir consensos, os elevados investimentos iniciais, alguma complexidade administrativa e a instabilidade dos programas públicos atrasam muitos projectos.

Apesar disso, cresce o interesse por painéis solares, iluminação eficiente, carregamento de veículos eléctricos, isolamento térmico e soluções inteligentes de gestão energética. A transição energética deixou de ser apenas uma questão ambiental. É também uma questão económica.

Que incentivos deveriam existir para acelerar obras de eficiência energética nos edifícios?

Os condomínios necessitam de estabilidade. Precisam de programas de apoio permanentes, linhas de crédito adaptadas à propriedade horizontal, incentivos fiscais consistentes e procedimentos administrativos muito mais simples.

Também seria importante criar mecanismos específicos para condomínios, reconhecendo que a tomada de decisão colectiva é muito diferente daquela que existe numa habitação unifamiliar. Quanto mais simples for investir na eficiência energética, mais rapidamente o parque habitacional português será modernizado.

Quais são hoje as maiores preocupações dos administradores de condomínios?

A profissão tornou-se extraordinariamente exigente. Os administradores acumulam responsabilidades jurídicas, financeiras, técnicas, ambientais e sociais, conciliando diariamente interesses muitas vezes divergentes.

As principais preocupações passam pela conservação dos edifícios, pela cobrança de quotas em dívida, pelo aumento dos custos de manutenção, pela escassez de empresas qualificadas, pelo cumprimento de um quadro legal cada vez mais complexo e pela necessidade permanente de gerir conflitos. Tudo isto acontece numa profissão que continua sem o reconhecimento legal que a sua importância justifica.

Hoje, a sociedade espera muito da administração de condomínios, e bem. O desafio passa por garantir que esta actividade evolui ao mesmo ritmo das responsabilidades que lhe são confiadas.

O aumento dos custos da construção e da mão-de-obra está a dificultar a manutenção dos edifícios?

Sem qualquer dúvida. O aumento do preço dos materiais, da mão de obra e dos serviços especializados está a levar muitos condomínios a adiar obras importantes. O problema é que os edifícios continuam a degradar-se, enquanto se espera por melhores condições económicas. Uma pintura adiada pode transformar-se na substituição de um revestimento. Uma impermeabilização não realizada pode evoluir para uma intervenção estrutural. A manutenção preventiva continua a ser o investimento mais económico que um condomínio pode fazer.

Como imagina a administração de condomínios daqui a dez anos?

Vejo uma actividade muito mais tecnológica, mais transparente e muito mais profissional. A digitalização permitirá uma gestão baseada em dados, com recurso ao caderno digital do edifício, monitorização permanente de equipamentos, inteligência artificial para apoio à decisão e comunicação cada vez mais eficiente entre administradores, condóminos e entidades públicas.

Mas espero, acima de tudo, que daqui a dez anos já estejamos a falar de uma profissão regulamentada, reconhecida e valorizada.

Administrar um condomínio significa gerir património, proteger investimentos privados, garantir a segurança de milhões de pessoas e preservar uma parte muito significativa do parque habitacional português.

Acredito que, daqui a dez anos, deixaremos de olhar para a administração de condomínios como uma actividade meramente operacional. Será reconhecida como uma profissão qualificada, responsável por preservar uma parte significativa do património nacional, contribuir para cidades mais sustentáveis e melhorar a qualidade de vida de milhões de portugueses. Esse é o futuro que a ANPAC continuará a defender.