O que pode esperar o imobiliário de 2021? Transformação, reinvenção e adaptação

Em 2020, o mundo viveu um ano sem precedentes que veio colocar à prova a resiliência de todos os mercados imobiliários mundiais. De acordo com a Savills, consultora imobiliária internacional, o ano de 2021 promete ser de recuperação em grande parte dos sectores, ainda que com um primeiro semestre fragilizado pelo desenvolvimento da pandemia e com ritmos de recuperação diferentes nos vários segmentos imobiliários. Não obstante, as previsões apontam para uma recuperação do setor à medida que as medidas de confinamento vão sendo levantadas e o plano de vacinação vai sendo aplicado a toda a população.

Assim, a consultora estima que o mercado do investimento recupere a uma velocidade moderada, não colocando em causa Portugal como um destino atrativo e seguro para os investidores, ainda que com um investimento que deverá encerrar no final de 2021 em níveis inferiores ao período pré-pandémico.

O mercado de investimento comercial imobiliário verificou uma redução de 14% de volume em 2020, se comparado com 2019, sendo que foi o segundo trimestre a sofrer uma maior queda no volume de transações, período que coincidiu com os meses de confinamento geral. No total do ano 2020 foram transacionados 2.7 mil milhões de euros, com os segmentos de retalho e escritórios a exercerem um peso de 79% no total do volume de investimento.

Para 2021, espera assim transformação, reinvenção e adaptação de todos os segmentos aos efeitos colaterais causados pela pandemia

Apesar dos constrangimentos de mobilidade e da incerteza que o contexto atual ainda gera, a confiança dos investidores na recuperação do mercado irá manter a sua trajetória ascendente, com uma capacidade crescente de adaptação estratégica por parte dos investidores. O ritmo de recuperação terá diferentes velocidades para os diversos segmentos imobiliários, com maior resistência dos mercados de escritórios e logística.

Com as taxas de juros a manterem-se em níveis baixos, o investimento no setor imobiliário continuará a ser considerado um destino seguro para os investidores em comparação com outros produtos financeiros. Os elevados níveis de liquidez continuarão a ser direcionados para ativos prime em localizações centrais, mas com uma oferta de produtos mais escassa a concorrência será mais aguerrida.

A depender da recuperação da crise pandémica e de um possível ajustamento dos preços face às expectativas de proprietários e compradores, o mercado poderá registar um aumento de investidores com perfil oportunista, direcionados para produtos em localizações mais periféricas, o que lhes permitirá diversificar a sua carteira de investimentos.

Os segmentos alternativos, especialmente o segmento multifamiliar, continuarão na mira da análise de investidores. Portugal apresenta todos os fundamentos de mercado necessários ao bom desenvolvimento deste segmento, assente no crescimento do mercado de arrendamento e no aumento exponencial da procura.

Escritórios não serão substituídos pelo teletrabalho mas flexibilidade e equilíbrio estão na agenda

Ao contrário do que seria de prever, a situação pandémica não fez tremer este segmento, tendo apenas impulsionado tendências que já estavam a ser observadas no período pré-pandemia, como o crescimento do teletrabalho e uma maior preocupação com os espaços de trabalho e bem-estar dos colaboradores.

Depois de 2020 ter registado o volume de absorção mais baixo desde o ano 2014, prevê-se que o mercado de escritórios em Lisboa irá sofrer um crescimento de "take-up", quer em volume de m², quer em número de transações, embora se estime também que no desfecho de 2021 ainda não terão sido alcançados os valores de 2019.

A pressão de descida dos preços não deverá afetar os novos projetos em construção, devido à escassez de escritórios modernos em Lisboa, afetando somente os proprietários mais fragilizados deste setor e não devendo perdurar após o terceiro trimestre deste ano.

No final de 2020, foram concluídos 19.181 m2 de espaços de escritórios novos, distribuídos por cinco projetos localizados nas zonas Prime CBD, CBD e Corredor Oeste. Para 2021, prevê-se que haja um incremento de ABL superior a 100.000 m2 com novos projetos a surgirem em todas as zonas do mercado de escritórios de Lisboa.

Uma das grandes tendências que poderá começar a tomar forma já em 2021 é uma aposta clara em espaços de escritórios mais flexíveis e que acima de tudo voltem a atrair os colaboradores aos seus espaços de trabalho. E esta flexibilidade passa não só por repensar os layouts atuais, como também pela adotação de novos modelos de ocupação que no nosso mercado ainda estão em estado embrionário.

Espaços de coworking ou edifícios de escritórios com oferta de espaços flexíveis mais próximos de aglomerados residenciais poderão ser a solução para muitas empresas. Modelos que permitam reduzir o tempo em deslocações, atuando como um local intermédio entre o teletrabalho e o escritório corporativo poderão começar a ser equacionados. Porém, esta tendência sofrerá alguns entraves, tais como: a distância curta entre as cidades portuguesas e a sua periferia e a procura por investidores estrangeiros.

Analisando o mercado de escritórios no Porto, verificou-se um decréscimo do volume de take-up de 17,5%, comparado com os valores apresentados em 2019. No entanto, e contrariando a tendência que se verifica em Lisboa, as operações de expansão das áreas continuam a multiplicar-se, mostrando um mercado forte que continua o seu caminho de afirmação como destino de empresas internacionais.

No total de 2020, foram concluídos perto de 55.000 m2 de novos espaços de escritórios, com os projetos Palácio dos Correios e Porto Office Park a encabeçarem a lista de projetos com maior dimensão. No total dos anos 2021 e 2022, o mercado de escritórios do Porto irá receber cerca de 100.000 m2, num total de 18 novos projetos.

Relativamente às rendas praticadas por metro quadrado, verificou-se uma ligeira pressão na área CBD Boavista, mas, segundo o estudo, esta será uma área que deverá recuperar na segunda metade de 2021. Quanto aos valores praticados em zonas fora da cidade do Porto, existiu um aumento nas rendas prime, que pode ser explicada por um aumento da procura para estas zonas geográficas.

Forte crescimento das vendas online vão ditar transformação do setor do retalho

O mercado de retalho foi um dos mais prejudicados pela pandemia e pelas medidas de confinamento, cujo impacto poderá provocar o encerramento de diversos conceitos na restauração. Na entrada de 2021, ainda é difícil conseguir medir o verdadeiro impacto da crise neste segmento, dado que os regimes de moratórias ainda estão em vigor.

Ainda assim e perante todo o contexto pandémico, a cidade de Lisboa recebeu cerca de 160 novas lojas de comércio de rua com 50% das novas aberturas a terem lugar nas zonas da Baixa, Avenida da Liberdade, Avenidas Novas, Campo de Ourique e Príncipe Real.

73% das novas aberturas pertencem ao setor da restauração, seguido do sector da moda com 13%.

No primeiro semestre, vivemos um contexto muito incerto que continuará a atingir fortemente o mercado de retalho. Entrámos em 2021 com medidas de contingência que novamente forçaram o encerramento de muitas atividades consideradas não essenciais.

Com a área da restauração obrigada a fechar portas, muitos conceitos não terão capacidade financeira para suportar mais uma luta e, consequentemente, não deverão regressar ao mercado. É importante referir que muitos restaurantes funcionam atualmente em regime de take away, que num futuro muito próximo poderá representar o maior volume de negócios destes estabelecimentos, levando a uma redução da área ocupada das lojas.

O crescimento online será também o catalisador para o encerramento de grandes lojas ocupadas por grandes players, deixando espaço para outras marcas que pretendam entrar no mercado português, mas não responderam aos seus pedidos de ocupação devido à escassez de lojas disponíveis.

No pós-pandemia veremos aumentar a competição entre proprietários para atrair as marcas mais sólidas e os melhores conceitos.

Nearshoring Industrial será tendência para 2021

Na região da Grande Lisboa, prevê-se um aumento de "take-up" suportado pelo aparecimento de novos projetos, mais modernos e em localizações chave. Devido à baixa taxa de disponibilidade, os operadores logísticos tentarão conquistar estes novos espaços para aumentar a sua quota de mercado e solidificar a sua presença neste setor.

Estas previsões podem ser explicadas também pelos valores do ano passado, onde o setor verificou um crescimento de 10% de take-up, como resultado de uma atividade sólida dos operadores de transporte logístico.

As rendas prime mantiveram-se estáveis, com um crescimento esperado em 2021, devido ao aumento da procura de operadores logísticos e uma oferta que ainda se encontra desequilibrada. O surgimento de oferta de qualidade na Grande Lisboa vai ditar os aumentos de preços, com a relação entre proprietários e inquilinos sob forte dinamismo, de forma a garantir as melhores condições.

Outro dos destaques para 2021 é o E-commerce, que poderá continuar a crescer a elevada velocidade, provocando uma maior necessidade de m² a todo o supply chain vis a vis em relação ao modelo Brick-and-Mortar.

Adicionalmente, o Nearshoring Industrial continuará a ser uma forte tendência, facilitando a interdependência e resiliência das cadeias de distribuição global. Segundo a Savills Nearshore Index, Portugal é o 5º país mais atrativo da União Europeia e o mais atrativo da Zona Euro, o que levará a um aumento da procura por área com especificação industrial e, consequentemente, a um incremento da capacidade produtiva em território nacional.

Em relação às rendas, o seu preço deve continuar a crescer, pois a sua procura será muito superior à sua oferta e serão implementadas mais unidades de alta qualidade que, naturalmente, exigirão uma renda mais elevada.

Estima então que haja um aparecimento de unidades logísticas diferenciadas no nosso país, despoletado pela alteração das necessidades do consumidor, que valorizará a rapidez e conveniência. Com a diminuição dos lead times, formatos de cross-docking, unidades de last-mile e de urban logistics deverão estar cada vez mais presentes.

Sector residencial deve assistir a um aumento da oferta disponível

Segundo dados da Savills, estima-se que em 2020 tenha ocorrido um decréscimo de 12% no total de vendas residenciais no concelho de Lisboa.

A reabilitação de zonas como a Penha de França ou os novos projetos nas freguesias do Lumiar, Carnide, Santa Clara e Beato, aliada à falta de oferta no centro de Lisboa, está a colocar os preços médios destas zonas com valores mais elevados do que em 2019.

Com o encerramento de vários alojamentos locais, o mercado de arrendamento habitacional deverá assistir a um aumento da oferta disponível, essencialmente nos centros urbanos.

A pandemia de COVID-19 veio provocar alterações estruturais no comportamento de quem procura uma residência. A geração Millennials, que valoriza fortemente fatores como a mobilidade, flexibilidade e conectividade vai obrigar este setor a reinventar-se para acompanhar a evolução das suas necessidades.

Existirá uma maior predisposição para o regime de arrendamento devido a alterações estruturais na constituição das famílias, o aumento dos preços de venda e um maior grau de incerteza face ao futuro, abrindo portas para novas tendências de ocupação.

É esperado um maior incremento do mercado de arrendamento ao longo do ano 2021, não só pela colocação de oferta de oferta usada no mercado, mas também através do surgimento de projetos Multifamily que têm por base oferecer uma oferta de qualidade, aliada ao fornecimento de serviços complementares.

Em Portugal serão dados os primeiros passos num conceito operacional já muito maduro noutros mercados europeus.