Novo fôlego para o mercado imobiliário com o desconfinamento

O avanço do plano de vacinação e o fim do estado de emergência vão trazer um novo fôlego ao mercado português, com atracção de novos investidores estrangeiros e aceleração de novas tendências, revela a Savills.

A consultora imobiliária avança num estudo algumas conclusões sobre o mercado neste período de pandemia e os efeitos dos confinamentos. 

Segundo a Savills, a pandemia e os vários confinamentos atingiram, com mais ou menos força, todos os segmentos do mercado imobiliário, impulsionando o surgimento de novas tendências de consumo, a emergência do teletrabalho e novas formas de vivência dos espaços.

O confinamento afectou severamente as vendas a retalho, o sector dos serviços e o turismo. Contudo, com o arranque do plano de vacinação e o começo da fase de desconfinamento, o mês de Março já sugere o início de uma retoma económica.

Investidores internacionais dominam o mercado nacional de investimento

No final do primeiro trimestre de 2021, o mercado português de investimento imobiliário comercial somou um total de 221 milhões de euros, ultrapassando, em larga medida, os 90 milhões de euros registados no segundo trimestre de 2020.

No total, foram fechadas nove operações, com o segmento de escritórios a exercer um peso de 70% no volume total de transacções. Para este resultado dominante do sector de escritórios, contribuiu a venda de um portefólio de escritórios composto por sete activos, no valor de 120 milhões de euros.

Destaque também para a venda à Blackbroock Capital, de um portefólio composto por duas unidades comerciais de distribuição alimentar e que vai ao encontro de uma tendência crescente de investimento em superfícies alimentares, altamente beneficiadas pelo contexto pandémico, que provocou um aumento do consumo de produtos alimentares.

Os investidores internacionais continuaram a liderar o mercado de investimento português neste primeiro trimestre de 2021, tendo sido responsáveis por 95% do volume total de investimento direcionados para os segmentos de escritórios, retalho e hospitalidade. Do total dos 209 milhões de euros de investimento internacional, 43% dizem respeito a transações com tickets de investimento abaixo dos 30 milhões de euros.

Em linha com o panorama vivido na Europa, o mercado nacional manteve os valores de prime yield em terreno estável no segmento de escritórios, permanecendo nos 4%. No segmento de retalho, o ajustamento de preços anuncia-se como inevitável no decorrer do ano 2021, para os segmentos de comércio de rua e centros comerciais, por oposição às unidades de distribuição alimentar, que encontraram na pandemia uma oportunidade de crescimento.

No final do primeiro trimestre de 2021, a prime yield de centros comerciais fixou-se nos 5,25%, valor que veio a sofrer correcções ao longo do ano 2020, fruto dos efeitos negativos e penalizadores da pandemia. Também a prime yield de comércio de rua observou um ajustamento, passando dos 3,75% registados no início de 2020 para 4,50%.

Do conjunto dos segmentos imobiliários ditos "tradicionais", o segmento Industrial & Logística é o que apresenta maior potencial de margem de compressão, alicerçado na transformação e aumento da procura logística, por ativos logísticos de primeira linha. Contudo, apesar de reunir todos os market fundamentals necessários para uma compressão das yieds, esta ainda não foi observada de forma expressiva, mantendo-se nos 6,25%.

Mercado de escritórios em Lisboa já mostra sinais de recuperação

O estudo da Savills refere ainda que com um volume total de absorção trimestral 29.178 m2, o mercado de escritórios de Lisboa verificou uma descida de 34%, comparativamente ao período homólogo de 2020. Ainda sob o efeito do período de confinamento iniciado no dia 15 de Janeiro de 2021, e que se prolongou ao longo de todo o primeiro trimestre, o mercado de escritórios de Lisboa registou quedas de performance na generalidade das zonas de mercado.

Uma vez mais, os resultados observados neste início de ano são ainda muito demonstrativos dos efeitos de confinamento e da situação pandémica que Portugal está a ultrapassar. É muito expectável que este grau de incerteza e prudência se prolongue até ao final do segundo trimestre e que vá recuperando à medida que o Plano de Vacinação for avançando e os trabalhadores começarem a regressar de forma mais massiva e consistente ao seu local de trabalho.

Prova desta esperada gradual recuperação, foi o aumento do volume de absorção observado mês a mês. Com um mês de Janeiro muito tímido, em que apenas foram ocupados 1.991 m2, correspondentes ao fecho de cinco operações, logo a partir de fevereiro o mercado começou a denotar uma ligeira retoma, encerrando com um mês de março mais forte e que representou um crescimento de 102% face ao mês de Março de 2020.

No balanço dos primeiros três meses do ano, a zona 6 (Corredor Oeste) e a zona 2 (CBD) foram as zonas de mercado que verificaram decréscimos mais significativos nos seus volumes de absorção, de 70% e 63%, respectivamente. 

Já a zona 5 (Parque das Nações) e a zona 1 (Prime CBD) verificaram descidas menos acentuadas, na ordem dos 15%, e que vêm evidenciar a falta de oferta disponível que atinge actualmente o mercado de escritórios de Lisboa.

No que diz respeito ao volume de absorção por sector de actividade, a queda de performance foi observada em todos os sectores. Contudo, existem sectores que têm demonstrado uma maior resiliência pela natureza das actividades que exercem. É um exemplo claro o sector das TMT´s & Utilities, que verificou uma descida residual de 5% no seu volume de absorção no primeiro trimestre de 2021, compacrativamente ao mesmo período de 2020.

Fim do estado de emergência transmite optimismo renovado ao mercado de retalho

Em pleno estado de emergência, o levantamento efectuado pela Savills ao comércio de rua do coração da cidade de Lisboa revelou que foram muito poucas as marcas que abriram novas lojas. Ainda assim, o sector de Food Services & Drinks continua a reunir as preferências dos retalhistas.

Os centros comerciais foram fortemente atingidos por outro muito prolongado período de confinamento, tendo estado fechados durante todo o primeiro trimestre de 2021.

No confinamento geral, observou-se a paragem e o adiamento de decisões no sector de retalho. Mas se, por um lado, se verificou um número muito limitado de novas aberturas, por outro lado, tem sido registado um aumento da procura por parte de algumas marcas, especialmente internacionais, por localizações prime a preços mais competitivos, aproveitando o contexto pandémico.

Sendo um dos sectores mais fortemente atingidos pela crise, os valores de renda estão sob pressão, em particular em lojas high street e centros comerciais. Contudo, comparativamente ao último trimestre de 2020, o mercado manteve a sua estabilidade, com a renda prime em Lisboa para o formato de lojas de rua a fixar-se nos 130 euros/m2, e no caso dos centros comerciais a manter-se nos 90 euros/m2 .

Sector industrial e da logística registou aumento da procura na Grande Lisboa, mas oferta ainda não consegue acompanhar

No mercado da Indústria e Logística na área da Grande Lisboa, e comparativamente aos resultados do ano de 2020, registou-se um aumento na procura durante o primeiro trimestre de 2021. Contudo, este aumento da procura não se reflete no volume de absorção, devido à falta de disponibilidade, não apenas de área, mas também de produtos com a qualidade pretendida pelos operadores.

No que toca aos valores de mercado praticados em cada eixo industrial e logístico, neste primeiro trimestre não se verificaram alterações, mas as reduzidas disponibilidades, aliadas ao nível de procura existente, tenderam a estreitar a margem de negociação entre as partes.

Nearshoring, crescimento do sector 3PL e logística de proximidade são as tendências na área da indústria

Os armazéns de logística para apoio a operadores logísticos terceiros (3PL) continuam a ser as tipologias mais procuradas, seja para dar resposta ao aumento das necessidades dos seus clientes existentes, seja para ter a capacidade para alcançar os objectivos de crescimento dos operadores através da aquisição de novos clientes.

Deverá observar-se o aumento da procura por soluções de logística de proximidade e a procura por formatos mais adaptados às distribuições mais capilares, como cross-docking, cada vez mais necessárias para acomodar o crescimento exponencial do e-commerce no mercado português.

O fenómeno do nearshoring também começa a conquistar alguma visibilidade no mercado industrial e logístico português.

As previsões para 2021 apontam para que o nível de procura se mantenha elevado, pelo que é possível antever um aumento dos níveis de absorção, que serão reforçados pela conclusão de novos projectos. Contudo, a oferta continuará a ser insuficiente, pelo que a pressão para o aumento de rendas deverá manter-se.

Mercado residencial observa resultados animadores, com mais 21% de casas vendidas

Durante o primeiro trimestre de 2021, 49.608 habitações foram vendidas em Portugal, o que representa um aumento significativo de 21%, face aos períodos homólogos de 2019 e 2020. Esta é uma prova da resiliência do mercado residencial português, mesmo em tempos de severos confinamentos. A média dos valores pedidos também mostrou uma evolução positiva, embora na Área Metropolitana de Lisboa se tenha verificado uma ligeira redução, comparativamente ao período de confinamento do primeiro trimestre de 2020. No entanto, quando a comparação é feita com o primeiro trimestre de 2019, observa-se um aumento significativo de 22%, fixando-se agora nos 2,715 euros/m2

Nos mercados das Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto, observou-se um aumento do número de vendas de fogos de cerca de 11% e 13%, respectivamente, e a manutenção de tempos de absorção, que durante os três primeiros meses do ano se estimou em cinco meses. Apesar de a pandemia ter tido uma influência negativa no tempo de fecho dos processos de venda, a resiliência e disponibilidade do mercado para comprar não foram afetadas irreversivelmente, permitindo que o mercado mantenha a sua trajectória de crescimento.

No município de Lisboa, verificou-se uma contração no aumento da média de preços, incluindo freguesias que abrangem áreas com oferta direcionada para o segmento de luxo, como as freguesias de Santo António, de Santa Maria Maior e Misericórdia. Para a totalidade do município, registou-se uma diminuição de 6,3% comparativamente ao primeiro trimestre de 2020, e um decréscimo de 6,9% comparativamente ao primeiro trimestre de 2019, o que demonstra uma desaceleração do aumento de preços.

Apesar de as restrições terem reduzido as visitas presenciais a propriedades imobiliárias, não se antevê uma queda significativa e continuada nos valores de mercado, devido à resiliência deste segmento, que deverá recuperar totalmente no final da crise pandémica.

Investimento Golden Visa cresceu 4,5% no primeiro trimestre do ano, comparativamente ao mesmo período de 2020, totalizando 125 milhões de euros

A China continua no topo da lista das origens dos investimentos, contabilizando até Março 3.325 Autorizações de Residência para Actividade de Investimento (ARI), seguida pelo Brasil. Desde que o programa ARI começou em 2012, 9.042 vistos foram atribuídos e 5.764 milhões de euros foram investidos, dos quais 5.212 milhões foram investidos através da aquisição de propriedades imobiliárias e 298 milhões foram investidos em reabilitação urbana.

Aumento de famílias monoparentais tem levado a mudanças no mercado residencial

Os efeitos da pandemia de COVID-19 podem gerar novos hábitos de compra, novas necessidades residenciais e estilos de vida que poderão afastar-se da visão mais tradicional do mercado residencial.

O aumento de famílias monoparentais, o aumento dos preços de venda e o grau de incerteza acerca do futuro também levaram a um aumento da procura por parte do mercado de arrendamento, que não encontra ainda resposta eficaz na oferta do mercado actual.

Pandemia contribuiu para decréscimo de hóspedes e dormidas em Portugal

O período pandémico ficou pautado por uma forte redução da actividade turística, fruto de sucessivos períodos de confinamento e de restrições de viagem decretadas pelos governos de vários países.

Em Fevereiro deste ano, registaram-se 208.200 hóspedes e 472.900 dormidas (das quais 400.508 eram de nacionalidade portuguesa) em Portugal, uma situação que reflecte um decréscimo de 86,9% e 87,7% respectivamente, face a Fevereiro de 2020.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística - INE, durante 2020, o total de receitas do sector da hospitalidade atingiu os 1,1 mil milhões de euros, uma contração de 73,7% face a 2c9. Em Fevereiro, as receitas dos hotéis totalizaram cerca de 8,4 milhões de euros, um valor significativamente abaixo dos cerca de 98,7 milhões de euros registados no mesmo mês de 2020.

Estima-se que em fevereiro, 61,8% dos estabelecimentos do sector da hospitalidade tenham estado fechados ou sem movimento de hóspedes, uma ligeira subida face aos 57% registados no anterior mês de Janeiro.

 Vacinação deverá contribuir para retoma da actividade turística

Antevê-se a recuperação da atividade turística já na segunda metade de 2021, altura em que a vacinação contra a COVID-19 deverá ter um impacto significativo em Portugal e nas principais fontes externas de turismo do setor nacional.

Contudo, o mercado doméstico deverá ser responsável pela maior parte das dormidas até ao final do ano, contrariamente ao que foi possível observar em períodos pré-pandemia.

A Savills conclui que com a prorrogação da concretização de vários projectos, os principais desafios que o sector da Hospitalidade e Turismo terá de enfrentar serão as adaptações às exigências de distanciamento físico, o aumento dos custos operacionais, as pressões sobre os fluxos de caixa e a manutenção dos padrões de qualidade associados à marca.