Mais de 185 milhões investidos desde 2018 em Residências Sénior
Em termos de investimento, só nos primeiros seis meses de 2021 foram alocados 65,5 milhões de euros a este segmento, entre aquisições de produto já concluído e investimento em novos projectos.
De acordo com o estudo The Portuguese Senior Living Market, lançado pela JLL, este montante equivale a 36% de todo o investimento no segmento desde 2018 e sucede a um ano recorde em que foram transacionados pouco mais de 73 milhões de euros. Nos últimos três anos e meio, a JLL contabiliza 185 milhões de euros investidos neste tipo de activo, dos quais 63% em aquisição de imóveis já em operação e outros 37% em projectos de desenvolvimento. O distrito de Lisboa recebe 67% deste investimento, seguido pelo distrito de Faro, com outros 24% e o Distrito do Porto, com 9%.
A consultora estima que até 2025 sejam necessárias mais 17.000 camas para atingir a taxa de cobertura de 5% definida pela Organização Mundial de Saúde. Este número resulta das previsões de crescimento da população idosa que se estima que chegue a 2.5 milhões de habitantes neste ano. Tendo em consideração o stock atual de camas e o número de camas em pipeline neste horizonte temporal – 8.000 – em 2025 a taxa de cobertura estaria nos 4.3% abaixo do target definido pela OMS. Neste sentido, existe um défice de 17.000 camas para serem desenvolvidas no mercado no curto prazo para Portugal responder ao rácio apontado pela OMS.
"Além da diversificação dos investimentos e do risco, bem como os retornos face a outros classes de ativos, a conjugação de uma procura com elevado potencial de crescimento e de uma oferta escassa é um dos grandes motivadores do interesse crescente neste tipo de imobiliário. A procura tenderá a crescer devido ao envelhecimento da população, entre outros fatores demográficos e sociais, mas existe uma escassez estrutural de oferta no nosso país, que apresenta uma oferta muito pulverizada e ainda abaixo das metas propostas pela Organização Mundial de Saúde", indica Gonçalo Santos, Head of Capital Markets da JLL.
A JLL realça que a insuficiência da oferta tenderá a agravar-se bastante ao longo da próxima década, pois a faixa etária de +65 anos deverá aumentar a um ritmo superior à das faixas mais novas. Assim, até 2035 os indivíduos inseridos nesta faixa etária aumentarão 21%, passando a agregar cerca de 28,5% da população portuguesa contra os atuais 22,5%. Este envelhecimento acontecerá num quadro em que esperança média de vida também aumenta para esta população, que conta, em média, com mais 20 anos de vida e em que existirá uma maior apetência e/ou necessidade para o recurso a serviços de apoio.
Faixa etária de +65 anos deverá aumentar a um ritmo superior à das faixas mais novas
A JLL realça que a insuficiência da oferta tenderá a agravar-se bastante ao longo da próxima década, pois a faixa etária de +65 anos deverá aumentar a um ritmo superior à das faixas mais novas. Assim, até 2035 os indivíduos inseridos nesta faixa etária aumentarão 21%, passando a agregar cerca de 28,5% da população portuguesa contra os atuais 22,5%. Este envelhecimento acontecerá num quadro em que esperança média de vida também aumenta para esta população, que conta, em média, com mais 20 anos de vida e em que existirá uma maior apetência e/ou necessidade para o recurso a serviços de apoio.
A procura de soluções de acomodação sénior poderá também crescer por via internacional, pois Portugal está a tornar-se um destino de referência para reformados estrangeiros, devido ao seu clima, custo de vida, oferta de cuidados de saúde e, em alguns casos, devido a benefícios fiscais.
No âmbito da procura, a JLL destaca também as alterações de estilo de vida, como a menor dimensão da estrutura das famílias, a crescente mobilidade profissional e menor dependência das famílias, fatores que trarão mudanças significativas ao atual modelo de apoio informal das famílias que ainda predomina e que terão influência nas motivações da procura.
“Um dos principais objetivos das pessoas no passado era conseguir viver na sua casa, de forma independente, até ao final da vida. Acreditamos que este continua a ser o desejo da maioria da população, mas existem atualmente mudanças no estilo de vida da população que vão mudar este pensamento. Os padrões familiares estão a mudar, com o número de filhos por família a reduzir, muitos casais sem filho e pessoas que vivem sozinhas, o que significa que existirá, a prazo, uma importante fatia da população sénior sem estruturas de apoio familiar. Além disso, a crescente mobilidade profissional poderá significar, no futuro, que os mais velhos não tenham os filhos a viver por perto. Isto poderá direcionar a procura sénior para novos conceitos de alojamento, e não só por uma questão de necessidade de serviços de apoio e cuidados, mas também para integração social e melhoria da qualidade de vida. Cada vez mais, existirão pessoas autossuficientes que procuram soluções de habitação integradas para socializar e ter acesso a um leque de serviços que melhoram a sua qualidade de vida“, realça Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL.
Desenvolvimento de vários conceitos
As caraterísticas de uma procura mais vasta e com necessidades diferentes irão exigir uma abordagem de diversificação por parte da oferta, de acordo com o relatório da JLL não só em termos de localizações, como de nível de serviços, valências e capacidade financeira dos ocupantes, havendo, assim, espaço para o desenvolvimento de vários conceitos, que podem variar desde residências independentes, a residências assistidas ou residências de cuidados continuados.
“As necessidades habitacionais da população sénior são muito diversificadas em termos de idade, de rendimento, estado de saúde, preferências pessoais e necessidade de cuidados. Ao longo deste estudo vemos que há uma oferta muito reduzida para esta população, mas é também verdade que os investidores e operadores precisam de perceber que este mercado não precisa apenas de quantidade, mas também de oferecer um leque diversificado de opções que vá ao encontro das diferentes expetativas e requisitos dos utentes”, refere ainda Joana Fonseca.
A JLL antecipa um forte reforço e qualificação da oferta com a entrada de operadores privados internacionais, que contribuirão para aumentar o stock, reforçar a capacidade de investimento e qualificar o mercado com know-how de outros mercados mais maduros.
“Nos últimos anos temos atraído alguns dos operadores mais ativos na Europa para este mercado, como a Orpea e a Domus Vi, que têm forte planos de expansão quer através de aquisições das unidades existentes quer de projetos construídos de raiz. Esta situação, por sua vez, irá criar oportunidades adicionais para o investimento institucional no país nos próximos anos e fazer disparar a locação de capital neste sector”,conclui Gonçalo Santos.
“Da nossa parte, desenvolvemos este estudo para constituir uma ferramenta de relevo para quem pretende abordar este segmento e as oportunidades para o seu desenvolvimento, algo que vai contribuir para uma melhor qualidade de vida da população na fase final da sua vida”, termina Joana Fonseca.
