Investir em imobiliário para arrendar ou num PPR?

O imobiliário sempre foi um dos principais investimentos das famílias portuguesas mais abastadas. Adquiriam imóveis, transformando-os depois em bens rentáveis através do arrendamento. Com a abertura dos bancos à concessão de empréstimos para aquisição de habitação com financiamentos a 100% - sobretudo a partir da década de 90 do século passado -, a maioria dos portugueses tornou-se proprietário. Nessa altura o mercado de arrendamento congelou e investir em imobiliário como forma de obter rendimento deixou de ser atractivo.

Contudo, com a crise que assolou o sector nos últimos anos e as alterações na legislação do arrendamento urbano, o investimento em imobiliário como forma de rendimento voltou a ganhar alguma expressão e interesse.

Resta perceber se atualmente será mais rentável aplicar as poupanças em imóveis para arrendar ou mais atrativo aplicá-las em outros investimentos, nomeadamente num Plano Poupança-Reforma (PPR).

Segundo o Jornal Económico com base num estudo da plataforma gratuita de simulação de produtos financeiros ComparaJá.pt, a principal conclusão é que nenhum dos investimentos destaca-se em relação ao outro. Depende muito do perfil do investidor.

Convém analisar cada um dos casos. Tendo como exemplo a situação de Cristina, uma engenheira civil de 45 anos que, desejando rentabilizar os 50 mil euros que recebeu de herança, pretende comprar uma segunda casa em Lisboa para remodelar e arrendar. O primeiro passo é dirigir-se ao banco para pedir um empréstimo para completar o valor e fazer obras de requalificação.

Para um crédito à habitação terá de ser pedido com finalidade de arrendamento

De referir que é necessário pedir um crédito à habitação com finalidade de arrendamento. No momento da aquisição é importante ter em conta que para além do valor de entrada, é preciso pagar as despesas associadas ao registo predial: a escritura em ato notarial que anda em torno dos 615 euros e o custo da caderneta predial, que pode ir dos 150 a 250 euros. Os gastos começam logo no momento da aquisição e vão para além das comissões bancárias.

Ademais, enquanto a habitação não estiver arrendada, vai representar um custo e não um ganho. A Cristina vai ter de pagar a mensalidade do crédito à habitação ao banco quer o apartamento esteja ou não arrendado. Em termos de investimento, perde-se dinheiro durante este período.

A casa que a Cristina quer comprar já não é propriamente recente, portanto, há que considerar a hipótese de serem necessárias pequenas obras: feitas as contas, vai precisar por volta de 5.000 euros.

Os custos dos impostos

Mesmo depois da aquisição, há ainda a tributação sobre os bens imóveis. Desde logo, os impostos sobre as rendas recebidas, o que significa que, a partir do momento que arrendar o imóvel, ficará sujeita a pagar uma percentagem anual fixa de 28% sobre todo o rendimento que obtiver (não obstante o facto de poder deduzir as despesas de manutenção e conservação no IRS).

Existe ainda o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), que tem de ser pago anualmente e que em Lisboa corresponde a uma taxa de 0,30%. Por exemplo, para um apartamento cujo valor patrimonial é de 110.000 euros, uma tributação de 0,30% traduz-se em 330 euros de IMI por ano.

Na aquisição da habitação, é preciso pagar também o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), cujo valor é calculado através do preço do imóvel a multiplicar por uma taxa marginal que varia consoante o valor da casa. Para uma casa cujo preço se encontra no intervalo de 92.407 até 126.403 euros, a taxa marginal é de 2%. Convém não esquecer também o Imposto do Selo, que será de 0,8% sobre o valor do imóvel mais 0,6% sobre o valor da hipoteca.

Um outro facto que poderá pesar na decisão será também a facilidade de arrendamento. Se se tratar de um apartamento no centro de Lisboa ou mesmo do Porto, zonas em que a procura é elevada e onde o valor das mensalidades costuma geralmente ser superior ao do resto do país, talvez compense. Por exemplo, no interior do país, não será tão fácil arrendar e provavelmente os encargos financeiros com a própria casa não compensarão o peso de um crédito à habitação.

Crédito com taxa fixa a 20 anos

Para comprar o apartamento no valor de 100.000 euros, a Cristina solicita um crédito à habitação para arrendamento com taxa fixa a 20 anos, dando 40.000 euros de entrada ao banco. Porque precisava de fazer algumas obras e de financiar os custos adicionais acima referidos, deixou 10.000 euros de lado. No final, o investimento da Cristina nesta casa para arrendar foi de 110.000 euros.

“Há que ter atenção ao facto de as condições disponibilizadas pelos bancos num crédito à habitação para arrendamento não serem as mesmas que as oferecidas para a finalidade de habitação própria permanente”, salienta Sérgio Pereira, diretor geral do ComparaJá.pt.

Neste empréstimo, a Cristina obteve uma TAER (Taxa Anual Efetiva Revista) de 4,716% com um spread de 2,3%.

Após o pagamento de todas as despesas, assim como a poupança para fazer face aos custos de ter a casa desocupada durante um mês por cada ano (mesmo com a casa desocupada, mantêm-se as despesas com condomínio, IMI e prestação do crédito à habitação), a Cristina fica com um lucro mensal de 1,50 euros.

Contando com uma inflação de 1% ao ano, o apartamento da Cristina, no valor de 110.000 euros, ao fim de 20 anos valerá, na realidade, 134.550 euros. Situado em plena capital, será um ativo que se valorizará e este é um aspeto que deve ser sempre tido em conta.

Imaginando ainda que, a dada altura, esta senhoria pretende revender a sua casa, nem esta transação estará isenta de custos: terá de liquidar um imposto de 25% sobre as mais-valias geradas (ou seja, a diferença positiva entre o preço de venda e o valor de compra).  

Plano Poupança-Reforma (PPR)

Analisando agora um Plano Poupança-Reforma (PPR), o aforrador entrega uma determinada quantia a uma sociedade gestora de fundos de pensões, a uma sociedade de fundos de investimento mobiliário ou ainda a uma companhia seguradora, sendo que esse montante será investido.

No final do prazo, o aforrador recebe a quantia acumulada com o rendimento gerado pelos investimentos que a entidade gestora do fundo realizou.

Se, ao invés de comprar uma casa para arrendar, a Cristina aplicar os seus 50 mil euros num PPR com uma rentabilidade líquida de 4,5% ao ano, no final do prazo (20 anos), terá amealhado 120.586 euros. Aposentando-se aos 65 anos, ter este dinheiro no banco vai permitir-lhe uma reforma muito mais descansada e manter o seu nível de vida.

A cada ano que passa, a Cristina arrecada 7.700 euros em rendas, mas depois, com o pagamento de todas as despesas e contando com os meses em que a casa não está ocupada, só vai lucrar, na realidade, 330 euros até ao final do prazo do crédito à habitação.

“Não obstante a valorização da casa - ao fim de 20 anos, pressupondo uma inflação de 1% ao ano, esta valerá, na realidade 134.550 euros - face ao PPR, a gestão deste ativo requer que os senhorios dispensem muito do seu tempo ao longo das duas décadas consideradas para a análise, um fator que deverá pesar na hora de decidir qual o melhor investimento”, afirma Sérgio Pereira. “Com um PPR a Cristina não tem nem metade das complicações associadas a ter uma casa para arrendar: condomínio, inquilinos que entram e saem, obras, etc.”, admite o responsável.

Sérgio Pereira salienta ainda o facto que a principal questão reside no custo de oportunidade: existem pessoas que valorizarão mais terem uma casa (com todos os encargos que acarreta) para poderem deixar de herança para os filhos, no entanto existem outras que preferirão garantir uma reforma mais descansada e a possibilidade de poderem viajar e de ter um dia-a-dia mais desafogado. Cada caso é específico.

Comprar para arrendar não é uma decisão isenta de riscos

Mesmo com um PPR a render 4,5% ao ano, comprar uma casa para arrendar podeparecer mais interessante do que alguns produtos de poupança usuais e uma garantia de maior retorno. Foi devido à falta de rentabilidade de alguns produtos (basta ver, por exemplo, as taxas de juro dos depósitos a prazo) que comprar casa para arrendar passou a ser uma possibilidade a ponderar.

Ainda assim, comprar para arrendar não é uma decisão isenta de riscos: o arrendatário pode falhar algumas rendas mas já é possível prevenir esta situação, dado que no mercado existe um produto que protege tanto senhorios como inquilinos: o seguro de proteção de rendas.

Além de que, tem de se pesar outros aspetos, como por exemplo, o facto de que ao fim de 20 anos, mesmo que o apartamento tenha um valor de mercado superior ao do PPR em cerca de 13.965 euros, o mais provável é que, ao fim desse tempo, a casa já precise de novas obras e o senhorio vai acabar por gastar esse dinheiro.

Outra situação realçada por Sérgio Pereira é que o proprietário de uma casa tem ainda a possibilidade de a arrendar a curto prazo para consumidores que vêm de férias ou em negócios e, talvez, lucrar com esta opção, isto porque o arrendamento ao dia é geralmente mais caro do que as rendas mensais.

“Para os que receiam o risco, nada como não colocar os ovos todos no mesmo cesto e diversificar o investimento. Tendo, por exemplo, 50 mil euros disponíveis, dá para aplicar, por exemplo, 15.000 euros numa carteira de ativos mais conservadora com capital garantido, outros 15.000 euros num fundo de risco médio e os restantes 20.000 euros num produto mais arriscado, mas muito mais rentável”, conclui o responsável.