Investimento do 1º semestre atingiu um novo máximo histórico de 1.670 milhões de euros

Volume de investimento imobiliário do primeiro semestre atingiu um novo máximo histórico de 1.670 milhões de euros, com a venda de 50% da joint-venture Sierra Prime, a compensar a quebra de 88% no segundo trimestre. Apesar deste resultado, o mercado já reflecte o impacto da pandemia do Covid-19, com a suspensão generalizada dos processos de tomada de decisão a ter uma maior expressividade na atividade ao longo do segundo trimestre, revela a última edição do “Market Update” publicado pela Cushman & Wakefield.

Para Andreia Almeida, associate e directora de Research & Insight da Cushman & Wakefield, “a actual conjuntura abrandou fortemente o crescimento que o mercado imobiliário nacional vinha a registar ao longo dos últimos anos, com a maioria dos operadores ou intervenientes no mercado a adoptar uma atitude cautelosa. Neste contexto, a maior abertura dos proprietários à concessão de incentivos aos arrendatários permitiu uma manutenção dos valores brutos de arrendamento. Por outro lado verificou-se uma correção em alta das taxas de rentabilidade exigidas pelos investidores institucionais. Para o final do ano, antecipa-se uma quebra generalizada na actividade imobiliária face a 2019, que será particularmente sentida nos sectores actualmente mais afectados, nomeadamente retalho e hotelaria”.

Escritórios: absorção com evolução homóloga oposta nas duas principais cidades do país

De acordo com o relatório da consultora, na Grande Lisboa, o volume de absorção no primeiro semestre registou uma quebra homóloga de 23%, a qual foi ainda assim atenuada pela conclusão de algumas transações de grande dimensão iniciadas no período pré-Covid-19. Com 84.400 m² transaccionados, distribuídos por 57 negócios, atingiu-se um novo recorde histórico de área média transaccionada, com 1.480 m².

O Prime CBD (Zona 1) concentrou 26% do volume total, tendo-se registado nesta zona o maior negócio do semestre, o pré-arrendamento de 16.400 m² no Edifício Monumental pelo BPI. O segundo maior negócio consistiu na aquisição pela Cofidis da sua futura sede com 10.400 m² nas Natura Towers, em Outras Zonas (Zona 7). A taxa de desocupação na Grande Lisboa aumentou ligeiramente para os 4,2%.

No Grande Porto, a concretização de transacções que já se encontravam numa fase avançada de negociação no primeiro trimestre contribuiu para uma absorção semestral de 28.400 m², um crescimento de 38% face a 2019. Com 24 negócios, a área média transaccionada aumentou para os 1.180 m², sendo de destacar os arrendamentos pela Concentrix de 5.900 m² e pela PwC de 2.400 m² no recentemente concluído Porto Office Park, localizado no Porto – Boavista (Zona 1), e onde se registou a maior concentração de volume de procura (33%).

Em termos de oferta futura, actualmente estimada para os próximos três anos em 237.000 m² em Lisboa e 70.800 m² no Porto, enfrenta agora um maior risco de correção em baixa, particularmente pelo potencial adiamento ou mesmo cancelamento de alguns dos projectos previstos.

A C&W avança que com as expectativas de fecho de ano a apontar para uma quebra nos volumes de ocupação, a disponibilidade dos proprietários para a concessão de incentivos adicionais tem aumentado, particularmente através de carência de rendas. Neste contexto, os valores de arrendamento mantiveram-se estáveis, com as rendas prime na Zona 1 nos 23 euros/m²/mês em Lisboa e 15,5 euros/m²/mês no Porto, uma tendência que se poderá manter dado a preferência pela manutenção das rendas brutas e a actual escassez de oferta de qualidade.

Retalho: aberturas reflectem uma quebra expressiva de 64% face a 2019

No primeiro semestre de 2020 foram registados pela Cushman & Wakefield cerca de 150 negócios, uma quebra expressiva de 64% face a 2019, a qual foi particularmente sentida durante o segundo trimestre, com apenas 40 aberturas (-82%). O comércio de rua representou 69% da procura, seguido pelos conjuntos comerciais com 18% das novas aberturas. Impulsionado pelo crescimento que o turismo vinha a registar, o setor da Restauração foi o mais ativo, com 62% do número de operações, seguido por Outros e Lazer & Cultura, cada um com 10%.

Assente na predisposição de alguns proprietários em conceder incentivos aos seus inquilinos, nomeadamente carência de rendas e/ou contribuições para obras de adaptação, entretanto complementada com a moratória de rendas, os valores brutos de arrendamento mantiveram-se estáveis, com a renda prime no comércio de rua nos 130 euros/m²/mês em Lisboa (Chiado) e nos 75 euros/m²/mês no Porto (Baixa); e nos 105 euros/m²/mês em centros comerciais. Adicionalmente, entrou recentemente em vigor um regime excepcional que suspende o pagamento de rendas fixas nos centros comerciais até ao final do ano, sendo somente devidas pelos inquilinos a renda variável e despesas comuns, aguardando-se detalhes sobre como o mesmo será implementado.

Industrial & Logística: resiliência do sector evidenciada pela ligeira quebra (9%) da procura durante o primeiro semestre

A actividade de ocupação no sector industrial e logístico demonstrou uma ligeira redução da procura no primeiro semestre, com 64.400 m² transacionados, 9% abaixo do período homólogo. Com 13 negócios, a área média por operação situou-se nos 5.000 m², para o qual contribuíram alguns negócios de dimensão relevante – as ocupações próprias pela Hotelar dos 22.000 m² da renovada Fábrica de Fiação e Tecidos do Rio Vizela (Santo Tirso) e pela Hovione dos 11.400 m² do seu novo edifício em Loures.

Com o aumento do comércio online, a procura de espaços adaptados a este modelo de negócio aumentou, particularmente espaços logísticos nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto e plataformas de distribuição de last mile nos seus centros urbanos.

Em termos de projectos futuros, a actual escassez de oferta de espaços de qualidade deverá ser colmatada com a construção de novos projetos, entre os quais se destaca a Plataforma Logística Lisboa Norte (Castanheira do Ribatejo) da Merlin Properties, com uma área total de 225.000 m² e cujo primeiro armazém (45.000 m²) se encontra em construção.

Neste enquadramento, os valores de arrendamento prime mantiveram-se estáveis, com a Zona 1 de Lisboa (Alverca-Azambuja) nos 4,00 euros/m²/mês e do Porto (Maia-Via Norte) nos 3,85 euros/m²/mês.

Investimento: apesar da quebra de 88% no segundo trimestre, o primeiro semestre registou um novo máximo histórico de 1.670 milhões de euros

Apesar do impacto negativo da atual conjuntura na actividade de investimento imobiliário, o primeiro semestre de 2020 registou um novo máximo histórico semestral – até Junho foram transaccionados 1.670 milhões de euros em imobiliário comercial (um crescimento homólogo de 50%) distribuídos por 27 operações. Para este resultado contribuiu particularmente a venda de 50% da joint-venture Sierra Prime pela Sonae Sierra e APG à Allianz Real Estate e Elo, por cerca de 800 milhões de euros, e que desta forma compensou a quebra de 88% registada no segundo trimestre, para os 87,5 milhões de euros.

A percentagem de investimento estrangeiro diminui para os 71%, reflectindo praticamente um triplicar do capital nacional face ao mesmo período de 2019, para os 491 milhões de euros. O sector de retalho atraiu 56% do capital investido, seguido por escritórios (21%) e hotelaria (18%). Em escritórios, destaque para a venda do portfolio PREOF pela Finsolutia à Cerberus por um montante entre 150-170 milhões de euros e a recente aquisição (para ocupação própria) das Natura Towers pela Cofidis por 46 milhões de euros. 

A previsível quebra na receita operacional dos imóveis e a maior aversão ao risco pelos bancos no financiamento de transações imobiliárias contribuíram para o abrandamento da actividade de investimento. Com os investidores a procurar retomar gradualmente as negociações, particularmente em logística e escritórios e nos segmentos core e core+, as estimativas de volume total de investimento para o final este ano situam-se na ordem dos 2.500 milhões de euros, o que representaria uma quebra homóloga de 20%.

Neste contexto, as yields prime corrigiram em alta, nomeadamente para os 4,10% em escritórios, 4,25% no comércio de rua, 5,00% em centros comerciais e 6,10% em industrial, reflectindo um aumento entre os 10 e os 25 pontos base face ao trimestre anterior.