Investidores mantêm um sentimento positivo quanto ao mercado português no pós-Covid

Investidores mantêm-se optimistas quanto ao mercado português mas antecipam subidas das yields nos escritórios e retalho, apurou um inquérito realizado pela JLL.

"A Perspectiva do Investidor na Análise pré e pós-Covid19”, é o tema do estudo da consultora que auscultou investidores para traçar um cenário dos possíveis impactos da pandemia no imobiliário de retalho e escritórios enquanto activos de investimento, além de incluir uma ronda de questões concretizada no início do ano, antes do confinamento.

Fernando Ferreira, Head of Capital Markets da JLL, refere que “se este sentimento de optimismo continuar a predominar entre os investidores é uma prova cabal da atractividade de Portugal enquanto destino de investimento, o que é especialmente importante numa altura em que a pandemia impôs um travão global aos mercados e em que os níveis de liquidez dos investidores continuam elevados. Num contexto de regresso à normalidade, todos os mercados vão querer ir a jogo para captar uma fatia dessa liquidez e acredito que Portugal vai estar extremamente bem posicionado”.

Ainda assim, a incerteza trazida pela actual pandemia associada a uma expectativa de ajustamento em baixa das rendas, faz antecipar uma subida das yields em ambos os segmentos. 73% dos investidores acredita que as yields dos escritórios irão aumentar no curto-prazo, enquanto que no retalho essa é a opinião de 69% dos inquiridos. Recorde-se que no 1º trimestre de 2020, os escritórios captaram cerca de 247 milhões de euros de investimento (17% do total) e o retalho 798 milhões de euros (55% do total).

O inquérito demonstra ainda que no que se refere ao rendimento gerado pelos activos, antecipam-se revisões em baixa das rendas em ambos os segmentos, dando sequência ao impacto imediato de descida causado pelo Covid19. Depois de 65% dos investidores ter recebido pedidos de isenção de renda dos escritórios durante o confinamento, a maioria acredita agora que vai haver um ajustamento quer nas localizações prime, onde 72% dos inquiridos antecipa descidas, quer nas localizações secundárias, onde essa é a expectativa de 91%. Contudo, o sentimento predominante é de que tal revisão não irá além dos 10%.

No caso do retalho, o impacto também foi imediatamente visível nas rendas, onde existe uma forte componente (renda variável) indexada às vendas. É claro para os inquiridos que vai continuar a verificar-se quebra nas vendas, pressionando o rendimento operacional das lojas, com 62% a antecipar que tal descida supere os 10% e outros 38% a situar essa quebra entre 5% e 10%. Esta situação vai continuar a ter impacto negativo nas rendas, esperando-se que atinja de forma mais expressiva os centros comerciais. No comércio de rua, os investidores antecipam um menor impacto na operação, pela própria natureza do formato ao ar livre, com 69% dos inquiridos a acreditar que as vendas neste tipo de formato sofrerão um impacto reduzido.

O responsável da JLL explica que “a interrupção do percurso de compressão das yields e o ajustamento das rendas são consequências naturais do actual cenário de incerteza e não derivam de uma maior percepção de risco do nosso mercado. Pelo contrário, Portugal é cada vez mais percepcionado como um mercado seguro e a forma como o país, quer o Governo quer os cidadãos, lidou com a pandemia, beneficiou ainda mais esta imagem. Além da estabilidade geopolítica, há agora esta questão da saúde pública a entrar na agenda dos investidores e Portugal tem muitas vantagens nesse plano. Além disso, até ao advento do Covid-19, vivemos tempos de recordes históricos em termos de procura pelo sector imobiliário e os fundamentais de mercado continuam cá. Continua a haver falta de oferta, sem que se acumule stock, e há uma procura robusta que não vai desaparecer”.

A JLL frisa que, apesar dos impactos esperados nos ajustes de yields e renda, ambos os indicadores partiram para o pós-Covid19 em patamares históricos. No 1º trimestre de 2020, a yield prime nos escritórios em Lisboa era de 4,0%, um mínimo de mercado que compara com os 8,0% atingidos no pico de 2012. No caso do retalho, os centros comerciais apresentavam uma yield prime de 5,0% no 1º trimestre de 2020 e o comércio de rua em Lisboa de 4,0%, igualmente mínimos históricos e bastante abaixo dos picos de 2012, quando atingiram, respectivamente, os 8,0% e os 7,5%.

No que diz respeito às rendas, no caso do comércio de rua, a localização prime de Lisboa (Chiado) fechou o 1º trimestre de 2020 em 145 euros/m2/mês. Nos escritórios, o valor prime atingiu os 25 euros/m2/mês em Lisboa e os 18 euros/m2/mês no Porto nesse período, sendo que antes da pandemia mais de 80% dos investidores esperavam que a renda ainda aumentasse no espaço de dois anos em ambos os mercados. No caso de Lisboa, a maioria via um aumento para os 28 euros/m2/mês e no caso do Porto para os 20 euros/m2/mês.

Investidores esperam que o regresso à normalidade possa acontecer já em 2021

Em termos da actividade ocupacional, os investidores esperam que o regresso à normalidade possa acontecer já em 2021, com a maioria a acreditar que irá demorar mais de 12 meses. Nos escritórios, as expectativas apontam para que os níveis de absorção de espaço em Lisboa se possam manter em linha com a média dos últimos três anos (em torno dos 190.000 m2), enquanto que o pipeline programado deverá sofrer um impacto reduzido, sendo afectado mais pelo atraso nas licenças de construção do que pelo delay nos investimentos. O Porto também continuará a receber a confiança dos investidores, e ainda que cerca de 50% adopte uma postura de “esperar para ver”, apenas 11% indica não ter intenções de investir neste mercado. No mercado de retalho há um maior optimismo quando à velocidade de recuperação da actividade no comércio de rua face aos centros comerciais, esperando-se que este tipo de formato tenha maior dificuldade em retomar a actividade para níveis “normais”. O facto de ter um espaço fechado é, neste momento, uma desvantagem, com 46% dos inquiridos a antecipar mesmo que se venha a verificar uma redução dos espaços de lazer neste tipo de empreendimento, conclui o inquérito.

Fernando Ferreira defende que “apesar dos impactos inegáveis na operação e rendimentos gerados pelos activos de investimento, as perdas estimadas não são muito expressivas e são uma realidade transversal a todos os mercados na Europa. Acresce que Portugal é visto como tendo estabilidade política, social e económica, uma segurança acrescida até na saúde pública, além de devolver retornos mais estáveis. Por isso, não só não vemos os investidores a alterar as suas estratégias de investimento para o nosso mercado, optando por aguardar que o impacto do Covid-19 suavize, como até acredito que o mercado nacional poderá sair reforçado como um destino seguro para investidores internacionais”, conclui o responsável.