Em 2019 preço médio do m2 chegou a cerca de 15 mil € no centro histórico de Lisboa

Em 2019 o mercado imobiliário português continuou a trajectória de crescimento, sofrendo agora um revés com o estado de pandemia, mas o ano passado, existiram apartamentos em venda a tocar picos de 14.900 euros/m² (T3 mais caros da zona histórica) de Lisboa.

De acordo com o Flash Mercado Imobiliário Portugal 2019-2020 da Prime Yield/Gloval, o mercado residencial prosseguiu a sua trajectória de crescimento em 2019,num cenário onde a procura continua a superar a oferta, especialmente de habitação nova. No mercado de reabilitação, assistiu-se a uma subida transversal dos asking prices no segmento premium em todas as zonas de Lisboa (variações entre 14,5% e os 23%).

Os preços médios nas diferentes zonas situam-se entre os 6.000 euros e os 8.000 euros/m², mas existem apartamentos em venda a tocar picos de 14.900 euros/m² (T3 mais caros da zona histórica). No Porto,o mercado residencial manteve-se bastante dinâmico na promoção,desde o centro da cidade a zonas mais periféricas. No Centro Histórico, o preço médio da habitação reabilitada no segmento premium situa-se em torno dos 5.500 euros/m², mas existem apartamentos acima dos 9.500 euros/m².

A reabilitação continuará a ser um importante motor de promoção imobiliária residencial,que será alvo de crescente descentralização geográfica para fora dos eixos históricos. Em 2020 este segmento estará sujeito a grandes factores de pressão relacionados com os impactos sociais provocados pela pandemia global, que neste momento não são previsíveis.

Escritórios

Relativamente aos escritórios, o estudo revela que em 2019, a ocupação atingiu quase 195.000 m² em Lisboa, numa ligeira descida de 6,5% face a 2018, quebra justificada pela falta de oferta, como comprova uma taxa de disponibilidade em mínimos históricos (inferior a 5,0%).

No Porto, a absorção terá atingido os 60.000m², numa queda de cerca de 25% face a 2018, mas igualmente justificada pela falta de oferta. Em geral, o mercado de escritórios regista uma escassez de oferta nova e uma forte procura quer por parte de empresas internacionais, quer por novas empresas e/ou expansão de instalações. A renda prime em Lisboa foi de 25 euros/m²/mês, reflectindo um aumento de 19,6% face ao seu último ponto máximo em 2007 (20,9 euros/m²/mês), e no Porto foi de 18 euros/m²/mês, um pico até à data.

Para 2020, tanto quanto se pode prever para já, o principal factor de incerteza será aquele que deriva do impacto da pandemia global, para a qual uma das respostas que está a ser encontrada é a de adopção generalizada de sistemas de teletrabalho. Tal poderá vir a ter um impacto também nos sistemas de trabalho das empresas,com consequente e previsível redução das necessidades de espaço disponível para trabalho.

Turismo residencial

Já o segmento do turismo residencial mantém uma interdependência importante do turismo, com Portugal a registar novos recordes em 2019: 27 milhões de hóspedes (+7,3%) e 69,9 milhões de dormidas (+4,1%). O Golden Triangle mantém-se como líder ao nível da oferta de projectos de turismo residencial, bem como de valores de oferta, com a procura a manter-se forte. Os preços da habitação turística neste eixo variaram entre os 7.100 euros/m² nos apartamentos T3 e os 3.721 euros/m² nas townhouses V3, com valorizações de, respectivamente,1,4% e 7,9%. Para 2020,além do Brexit e das alterações ao Golden Visa,emergem agora os desafios decorrentes da pandemia,que terá um efeito devastador sobre o turismo,pelo menos no curto-prazo.

Retalho

O segmento de retalho esteve bastante activo em 2019, destacando-se o comércio de rua,com um maior número de operações de ocupação face aos centros comerciais e onde a restauração foi uma das áreas com maior número de aberturas. Naquele formato, continua a haver um elevado interesse por parte das principais marcas, que querem marcar presença nos principais eixos de Lisboa e Porto. Já nos centros comerciais, um mercado de elevada maturidade, não são esperados novos empreendimentos, assistindo-se sobretudo a projectos de expansão e obras de remodelação para tornar os espaços comerciais mais atractivos.

Em termos de rendas, o Chiado continua a ser a zona mais valorizada no comércio de rua em Lisboa, com a renda prime a situar-se nos 140 euros/m²/mês. No Porto, a localização prime é a Rua de Santa Catarina, onde a renda prime se fixou em 75 euros/m²/mês. Perspectiva-se que o comércio de rua continue com algum dinamismo, particularmente nos principais eixos onde o crescimento do turismo, a reabilitação e a construção de novos edifícios, contribuem para que a procura das marcas cresça. A incerteza dominará também este segmento pelas consequências sociais e económicas da actual pandemia global.