A localização já não chega, o projeto imobiliário tem de ter identidade e propósito

Mariana Pedroso Morgado, CEO da Architect Your Home de Portugal e Reino Unido, revela que o mercado tornou-se mais exigente, informado e crítico e que a localização já não chega — o projeto tem de ter  identidade e propósito.

Para a conferência dos NO Filters, realizada pelo Diário Imobiliário, no dia 4 Fevereiro, nas instalações do MAP Group, onde foram debatidos os temas: O mercado imobiliário em 2026, o que vai mudar e Oportunidades de Investimento em imobiliário em 2026, a responsável indica que este ano perspectiva-se que será favorável a investimento — mas dirigido, criterioso e selectivo, focado em valor e não apenas em preço.

Como caracteriza o desempenho do mercado imobiliário em 2025?

2025 foi um ano de consolidação e adaptação — não um boom irracional, mas sim um mercado resiliente com forte valorização e transações dinâmicas.

- O mercado tornou-se mais exigente, informado e crítico.

- Ficou claro que localização já não chega — o projeto tem de ter  identidade e propósito.

. Crescimento de preços significativo: o Índice de Preços da Habitação aumentou cerca de 17,2 % no 2º trimestre de 2025, um novo máximo histórico, reflectindo forte valorização dos imóveis em Portugal.

. Transacções em expansão: foram transaccionados quase 43 mil alojamentos no 2º trimestre, um aumento de 15,5 % face ao período homólogo.

. Maior volume financeiro: o valor global transacionado cresceu 30,4 % no mesmo período.

. Crédito ainda activo: o crédito à habitação registou forte crescimento (37,7 % em Agosto), apesar de um contexto macro exigente.

. Confiança mista:apesar dos preços em alta, a confiança dos agentes caiu ligeiramente no final do ano, sinalizando maior cautela.

Que expectativas existem para 2026, em termos de actividade e confiança?

2026 será um ano de actividade estável e confiança condicionada a qualidade do produto e estratégia de mercado.

- A confiança vai aumentar, mas apenas para quem apresenta valor real e visão clara.

- Valorização mais moderada, mas consistente: as previsões apontam para subidas de preços mais contidas (3 % a 8 %) em 2026, reflectindo um mercado mais equilibrado.

· Procura interna e internacional sustentada: apesar da desaceleração, espera-se que compradores nacionais e estrangeiros continuem activos, com interesse especial em centros urbanos e segmentos diferenciados.

· Maior selectividade: a confiança poderá subir apenas para projectos com verdadeiro valor acrescentado — localização, eficiência e identidade são diferenciadores.

Acredita que 2026 será um ano mais favorável para investimento? Porquê?

Sim, 2026 será favorável a investimento — mas dirigido, criterioso e selectivo, focado em valor e não apenas em preço.

- Investimento em alta em 2025: o montante investido em imobiliário deverá crescer cerca de 8 % em 2025, atingindo cerca de 2,5 mil milhões de euros no total.

- Valorização sustentável: embora mais moderada, a valorização esperada (3 %-8 %) continua positiva e tende a reduzir riscos de correções bruscas.

- Atracção internacional contínua: investidores estrangeiros têm aumentado a sua presença, sobretudo nos segmentos residencial e premium.

- Segmentos resilientes: ativos bem posicionados, com certificação energética ou conceito inovador, são menos sensíveis a ciclos económicos.

Que segmentos do mercado deverão apresentar maior dinamismo?

Os segmentos que combinam arquitetura, sustentabilidade e experiência de vida são os que mais se vão destacar.

- Habitação diferenciada: produtos com arquitetura distintiva, eficiência energética e experiência de uso serão mais procurados.

- Reabilitação urbana: áreas centrais e com potencial de renovação continuarão a atrair investimento.

- Arrendamento de longa duração qualificado: tendência de procura por espaços bem concebidos e funcionais.

- Internacional e premium: Lisboa, Porto, Cascais e Algarve mantêm interesse superior, especialmente para investidores estrangeiros.

Que impacto espera das políticas públicas e do contexto macroeconómico em 2026?

O setor cresce, mas o impacto das políticas públicas e macroeconómico só será positivo se forem implementados com visão estratégica e foco no longo prazo.

- Políticas de habitação com potencial de impacto  positivo, mas exigem execução rápida e coerente para aumentar oferta.

- Custos e fiscalidade podem condicionar decisões de investimento, nomeadamente se impostos como IMI mudarem para novos/construídos.

- Contexto macro mais estável, com taxas de juro moderadas e inflação controlada, pode reforçar confiança — mas só para projectos bem preparados.

- A sustentabilidade e a eficiência energética serão cada vez mais imperativos regulamentares e de mercado.