REITs, um novo instrumento para o investimento imobiliário

De acordo com o comunicado do Conselho de Ministros, de 10 de janeiro de 2019 foi aprovado o Decreto-lei relativo ao regime das Sociedades de Investimento e Gestão imobiliária (“SIGI”), constituídas como um veiculo essencial para a promoção do investimento e dinamização do setor imobiliário. Foi assim que o nosso governo resolveu designar as sociedades que correspondem ao que internacionalmente se designa por REITs (Real Estate Investment Trusts), ou em Espanha por SOCIMIs.

As SIGI serão um novo tipo de sociedade de investimento imobiliário, que comporta como atividade principal a aquisição de direitos de propriedade sobre imóveis que se destinam ao arrendamento (ou outras formas de exploração económica), indiciando uma preferência por arrendamento habitacional, não obrigatório, abrangendo ainda a reabilitação e os escritórios como áreas preferenciais.

Um ponto fundamental na caracterização destas sociedades para além do capital mínimo de de € 5.000.000,00, é o obrigatório acesso ao mercado bolsista, com dispersão bolsista de pelo menos 20% do capital social por acionistas que não detenham cada um mais de 2% do capital social da SIGI em causa. A sua criação parece ser bastante facilitada, assim como a sua adesão ao mercado bolsista.

A lei vai prever ainda a obrigatoriedade de distribuição de uma parte significativa dos resultados distribuíveis (75%) e de 90% dos resultados das suas participadas, se existirem, assim como a obrigatoriedade de manter investidos 80% do capital social e destes, 75% devendo estar arrendados.

Este modelo societário apresenta vantagens consideráveis, desde o rejuvenescimento do investimento associado ao setor, ao controlo da estabilidade do arrendamento e ainda à possibilidade de entrada de pequenos e médios investidores na rentabilidade e na estabilidade dos rendimentos dos grandes negócios do arrendamento, sempre com prazos maiores, aparentemente mais sólidos e confiáveis, resultando, numa nova e eficaz forma de investimento, reivindicada há já algum tempo no mercado de capitais.

Afigurando-se as SIGI como um novo tipo societário com o objectivo principal de promoção e dinamização do investimento no mercado imobiliário português, torna-se também relevante perceber do regime fiscal que estará associado. Na generalidade das sociedades de investimento imobiliário, SIIMO, (cujas mais conhecidas são as designadas SICAFI, SIIMO de capital fixo), operam os benefícios fiscais, regulados nos termos do art.º 22 e 22-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais, aprovado pelo Decreto-Lei 215/89, de 1 de julho, o que parece indiciar que estas novas sociedades as SIGI, vigore o mesmo regime, que preconiza a tributação apenas na distribuição aos detentores de capital, abstendo-se de tributar dentro das sociedades, quer as mais valias, quer os rendimentos dos arrendamentos.

Mesmo não existindo promulgação do Decreto-Lei que aprova o regime jurídico associado às SIGI, antecipa-se, que seja uma figura de investimento relevante, desde logo, pela identidade com outros ordenamentos jurídicos que amplamente conhecem os Real Estate Investment Trusts, pela facilitada disseminação do capital.

Apesar de se conseguir delimitar, ainda que em termos gerais, a figura jurídica das SIGI e independentemente do que venha a ser a versão definitiva, não sairá seguramente muito do que atrás se descreve, porque de outra forma tratar-se-ia de outro instrumento, é importante verificar estas diretrizes, esclarecer certas questões atinentes ao próprio modelo jurídico e a certeza da aplicação de um regime de tributação apenas na distribuição.

É meu entendimento que a criação deste novo instrumento vem dotar o mercado imobiliário português de um instrumento existente em todos os países que connosco concorrem e de onde vem a maioria do capital investido em Portugal.

Os resultados práticos deste instrumento, pelo contrário, estão longe de estar seguros, pois a dispersão de capital afigura-se ser um processo que não tem como ser testado face às incertezas do comportamento nos mercados internacionais.

Pedro Almeida e Sousa

Sócio – Responsável da área Imobiliária e Urbanismo na sociedade de advogados Telles de Abreu e Associados