Oferta de retail parks na Europa não acompanha a procura

A escassez de espaços disponíveis nos retail parks da Europa Ocidental contrasta com a expansão do segmento na Europa Central e de Leste. A conclusão é do relatório European Retail Warehousing, da Savills, que identifica um mercado europeu a duas velocidades e aponta Portugal como o país com menor área de retail parks por habitante entre os 17 mercados analisados.

No Reino Unido, a taxa de disponibilidade está abaixo dos 4%, enquanto na Irlanda é inferior a 3%. Estes valores refletem uma procura dos retalhistas que continua acima da oferta, num contexto em que a construção de novos espaços não tem acompanhado o crescimento da população.

Na Europa Central e de Leste, a evolução tem sido diferente. Desde 2020, a área de retail parks por habitante aumentou 123% na Polónia, 56% na Roménia e 31% na República Checa. Em sentido inverso, registaram-se descidas na Irlanda (-9%), no Reino Unido (-3%) e nos Países Baixos (-2%).

Em termos médios, a Europa dispõe atualmente de 109 metros quadrados de retail parks por mil habitantes, face aos 100 metros quadrados registados em 2020. Portugal apresenta 57 metros quadrados, o valor mais baixo entre os 17 países considerados, apesar de ter registado um crescimento de 17% desde 2020. No extremo oposto está a Suécia, com mais de 330 metros quadrados por mil habitantes.

Portugal tem margem para desenvolver o segmento

Apesar da oferta ainda reduzida, a procura por espaços em retail parks em Portugal continua forte e tem vindo a diversificar-se. Segundo Patrícia Matias, Director of Retail Services da Savills Iberia, para além dos operadores tradicionalmente associados a este formato, verifica-se uma presença crescente de marcas dos segmentos de valor e conveniência, saúde e beleza, restauração, fitness e lazer.

Esta diversidade está a transformar os retail parks em destinos de visita mais frequente, onde os consumidores permanecem durante mais tempo, alargando também a atratividade destes espaços a diferentes perfis de operadores.

A responsável considera que a reduzida oferta por habitante, quando comparada com a média europeia, representa uma oportunidade para o desenvolvimento do formato em Portugal nos próximos anos.

Escassez de espaços limita a evolução das rendas

A falta de espaços disponíveis nos mercados mais consolidados tem também consequências na dinâmica das rendas. Como os retalhistas encontram poucas alternativas para mudar de loja, o número de novas transações é limitado, dificultando a definição de referências para as rendas prime.

Na maioria das cidades analisadas, estas rendas mantiveram-se estáveis nos últimos três anos, com exceção de Estocolmo. Em Espanha, França e nos mercados da Europa Central e de Leste, a entrada de nova oferta contribuiu para aliviar parte da pressão da procura sobre os valores praticados.

Chris Nichols, European Research Analyst da Savills, considera que a diferença entre os mercados mais consolidados e os que continuam em expansão está a acentuar-se. Nos primeiros, a escassez de oportunidades para novos projetos deverá favorecer a transformação dos espaços existentes. Já na Polónia, por exemplo, os retail parks continuam a expandir-se e assumem-se como a principal oferta comercial em muitas localidades de menor dimensão.

Investimento ultrapassa os cinco mil milhões de euros

O investimento em retail parks também ganhou ritmo no terceiro trimestre de 2026. Neste período, foram aplicados mais de dois mil milhões de euros no segmento na Europa, um aumento de 91% face ao período homólogo.

Até setembro, o volume acumulado atingiu 5,3 mil milhões de euros, cerca de 7% abaixo do registado nos primeiros nove meses de 2025, período marcado por grandes transações de carteiras de ativos.

Os investidores estrangeiros representaram 52% do investimento até setembro, acima da média de aproximadamente 41% registada nos últimos cinco anos.

Também a distribuição geográfica do capital está a mudar. Desde 2021, a Europa Central e de Leste e o Sul da Europa aumentaram o seu peso conjunto no investimento, passando de 14% para 46%. Em contrapartida, os maiores mercados europeus recuaram de 80% para 48%.

Entre as gestoras que regressaram ao segmento está a Hines, com aquisições recentes em França e Portugal.

Retail parks registam descida das yields prime

Os retail parks foram o único segmento do imobiliário comercial em que a yield prime média desceu face ao trimestre anterior. O indicador, que mede a rentabilidade dos melhores imóveis, situa-se agora nos 5,72%.

Para Lydia Brissy, Director European Research da Savills, a atratividade do segmento está relacionada com a estabilidade das rendas pagas por marcas orientadas para o preço e a conveniência. A procura por espaços por parte destes operadores, impulsionada por consumidores cada vez mais atentos ao preço, reforça o interesse dos investidores por imóveis já em exploração.

O relatório antecipa que, nos mercados onde a disponibilidade é mais reduzida, a renovação e transformação dos retail parks existentes avance a um ritmo superior ao da construção de novos empreendimentos. Neste cenário, os investidores deverão procurar ativos com potencial de valorização através de obras de modernização e de uma gestão mais ativa.