Novo RJUE: a verdadeira mudança começa depois do licenciamento

A revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) representa um passo importante na simplificação dos processos urbanísticos, sobretudo ao reduzir prazos e ao transferir maior responsabilidade para promotores, técnicos e restantes intervenientes nos projetos. Esta mudança pode tornar os processos mais ágeis, mas exige também uma alteração na forma como o Estado exerce o seu papel. Em vez de concentrar a intervenção na validação prévia de cada projeto, as câmaras municipais deverão reforçar a fiscalização das obras e assegurar que as regras são efetivamente cumpridas. A eficácia deste novo modelo dependerá, por isso, não apenas da simplificação dos procedimentos, mas também da capacidade de fiscalização posterior.

A redução dos prazos de decisão das câmaras municipais é igualmente positiva, desde que seja efetivamente cumprida. A existência de prazos mais curtos não será suficiente se as autarquias não dispuserem dos meios técnicos e humanos necessários para responder dentro dos períodos estabelecidos. Na prática, a figura da aprovação tácita nem sempre é utilizada pelos promotores, precisamente porque estes não querem criar conflitos com as entidades municipais com as quais terão de continuar a relacionar-se ao longo do processo. É, por isso, fundamental que os novos prazos tenham aplicação real e que as câmaras se preparem para os cumprir. Caso contrário, corremos o risco de transferir a demora de uma etapa para outra, sem uma redução efetiva dos tempos de licenciamento.

A passagem de maior responsabilização para os promotores, técnicos e construtores poderá também contribuir para um maior rigor na preparação dos projetos. Com menos passos de validação prévia por parte das câmaras municipais, os vários intervenientes terão de garantir, logo à partida, que os projetos cumprem integralmente as normas aplicáveis. Arquitetos e engenheiros terão, por isso de assumir uma responsabilidade acrescida, enquanto promotores e construtores terão de assegurar o cumprimento dessas regras ao longo da execução da obra. Esta mudança só funcionará, contudo, se for acompanhada por uma fiscalização efetiva dos municípios. Se os privados passam a ser responsáveis pelo cumprimento das regras, cabe às entidades públicas verificar posteriormente se essas regras estão, de facto, a ser cumpridas.

A principal incógnita está, contudo, nas consultas às entidades externas antes da submissão dos processos às câmaras municipais. Entidades como a E-Redes, as Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR) ou as empresas responsáveis pelo abastecimento de água terão também de conseguir responder dentro dos novos prazos. Caso contrário, parte do tempo que se pretende ganhar nas autarquias poderá simplesmente ser perdido nesta fase.

Há ainda uma questão que merece ser clarificada: o enquadramento das licenças de utilização e a sua aceitação pelo setor financeiro. A possibilidade de realizar determinadas operações sem uma licença de utilização pode não ser suficiente se os bancos continuarem a exigir esse documento para financiar compradores ou concretizar escrituras. Não podemos criar um enquadramento legal em que um documento deixa de existir ou deixa de ser exigido pelo regime urbanístico, mas continua a ser solicitado na prática pelas instituições financeiras. É importante que a regulamentação complementar do novo regime esclareça esta matéria e evite esta divergência, para que não surjam novos bloqueios precisamente na fase de entrega dos imóveis.

A criação de um tribunal arbitral para resolver conflitos entre as diferentes entidades envolvidas nos processos urbanísticos poderá ser outra mudança relevante. Os projetos estão hoje parados por disputas entre particulares e instituições públicas, que podem ir de câmaras municipais, à CCDR e outros organismos. E temos milhares de imóveis que poderiam ir para o mercado e esperam anos por uma decisão judicial. Este poderá ser um mecanismo mais célere para resolver estes conflitos e ajudar a desbloquear projetos de construção e reabilitação, o que contribuiria para aumentar a oferta habitacional.

Em síntese, o novo RJUE introduz mudanças com potencial para reduzir tempos, simplificar procedimentos e responsabilizar mais os intervenientes privados. O sucesso desta reforma dependerá, contudo, da sua execução. Será necessário garantir que as câmaras cumprem os novos prazos, que as entidades externas têm capacidade para responder atempadamente, que existe fiscalização efetiva das obras e que as novas regras são compatíveis com os procedimentos dos bancos e restantes intervenientes no mercado. A simplificação dos licenciamentos só terá impacto real na habitação se resultar, efetivamente, em mais projetos aprovados, mais obras concluídas e mais imóveis, novos ou reabilitados, a chegar ao mercado.

Rafael Ascenso

Founder & Partner da Porta da Frente Christie's