JLL acredita que este ano a actividade, preços e rendas mantenham o nível de 2023

A consultora imobiliária antecipa que em 2024 os preços de habitação, as rendas de imobiliário de escritórios, retalho e industrial e logística, bem como das diárias da hotelaria, mantenham os níveis de 2023 ou até apresentem uma evolução positiva em alguns segmentos.

No seu estudo anual Market 360º, onde traça um retrato do mercado imobiliário português com os principais indicadores de desempenho em 2023 e as perspectivas para o ano de 2024, a JLL antevê um ano com actividade consistente a nível de ocupação, investimento e transacções na generalidade dos segmentos imobiliários, refletindo a melhoria das condições macroeconómicas, nomeadamente o abrandamento da subida das taxas de juro e da inflação. Esta resiliência do desempenho operacional do imobiliário em contexto de desequilíbrio entre oferta e procura, abre expectativas para a sustentação dos patamares de valor do mercado.

O segmento de maior desafio continua a ser o da promoção imobiliária, onde existe um vasto leque de oportunidades devido à escassez transversal de oferta e um interesse acrescido de promotores e investidores, mas onde persistem obstáculos importantes em termos de licenciamento e burocracia. Este ano, o setor imobiliário continuará a ser também marcado pelas exigências a nível de ESG quer na promoção e investimento, quer na ocupação e manutenção de imóveis. As eleições legislativas marcadas para março contribuem como um fator adicional de incerteza para o mercado,

Em 2023, o investimento em ativos comerciais somou €1.700 milhões, refletindo uma quebra anual de 50%, ao passo que a ocupação de escritórios comprimiu cerca de 60% em Lisboa para aproximadamente 112.000 m2 e mostrou-se menos impactada no Porto, com uma redução de 6% na absorção para cerca de 55.000 m2. A habitação deverá registar uma quebra de 20% no número de fogos vendidos e de 12% no montante transacionado, sem prejuízo de manter níveis de atividade bastante robustos, com expetativa de 137.000 casas vendidas num valor estimado entre €€27.000 e €28.000 milhões. No segmento de industrial e logística, registou-se uma quebra de 10%, um desempenho condicionado pela escassez de oferta adequada aos requisitos da procura.

O retalho, com um footfall acima de 2022 mas ainda abaixo de 2019, regista, no entanto, um volume de vendas superior a 10% ao ano passado e a hotelaria, que atingiu níveis recorde de dormidas, hóspedes e valor de alojamento diário que se reverteu na subida do RevPar, foram os setores com melhor desempenho no ano passado.

“As condições macroeconómicas degradaram-se em 2023 e isso teve um impacto negativo no setor imobiliário. A inflação não foi controlada como era esperado e, como reflexo, as taxas de juro não só subiram mais do que o inicialmente previsto, como subiram mais rapidamente. Isso afetou o rendimento das famílias, a capacidade financeira das empresas e o acesso ao financiamento, incluindo para as operações de investimento e promoção, além de reduzir os níveis de confiança do mercado”, começa por explicar Patrícia Barão, Head of Residential da JLL.

“O efeito mais óbvio desta conjuntura adversa foi a redução da dimensão dos mercados transacionais, com o investimento em imobiliário comercial a reduzir 50% do capital face a 2022, a ocupação de escritórios em Lisboa a menos de metade do ano anterior, e a habitação a perder uma fatia de 20% das operações”, detalha Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL.

Contudo, acrescenta esta responsável, “o facto de a economia portuguesa apresentar um ritmo de crescimento acima da média europeia, de o desemprego estar baixo e de o consumo privado se manter positivo, permitiram que os setores de retalho e da hotelaria e, tivessem um comportamento expansivo”.

Relativamente a 2024, Joana Fonseca aponta a expetativa de controlo da inflação, que terminou o ano em torno dos 4,3%, bem como da inflexão das subidas da taxa de juro, que no início do ano já deram os primeiros sinais de abrandamento, com a Euribor a 12 meses a ficar abaixo dos 4,0%, depois de o final de setembro ter estabelecido um máximo de 15 anos em quase 4,3%.

“Esta melhoria do contexto macroeconómico, associado à qualidade intrínseca do imobiliário português e à sua consolidação internacional, abrem perspectivas para um ano de actividade sólida nos diversos segmentos”, admite Patrícia Barão.

Joana Fonseca acrescenta: “Os sectores mais afectados em 2023 não deverão sofrer pressões adicionais este ano que manterá os desafios do anterior a que acresce o facto de ser o ano do maior número de eleições em países determinantes no contexto mundial e a nível local de eleições legislativas, fatores que trazem sempre incerteza adicional ao mercado. Prevê-se que o investimento comercial em 2024 termine em linha com 2023 mas que a ocupação de escritórios aumente pelo crescimento da área média dos negócios perspetivadas para este ano e que o número de casas vendidas possa subir uma vez que o maior ajustamento do mercado parece ter já ocorrido-. Nos segmentos com desempenhos mais favoráveis este ano, as perspectivas apontam para a sustentação de boas dinâmicas da procura, embora limitadas pelo fluxo de entrada de nova oferta no mercado”.

“As restrições da oferta face a uma procura latente, que não tem as suas necessidades satisfeitas, continuam a ser uma das bases para a sustentação dos preços e rendas na generalidade dos setores este ano. Resolver a questão da oferta continua a estar no epicentro das preocupações do setor imobiliário, porque isso permitiria diversificar o investimento em diferentes segmentos de mercado”, afirma Patrícia Barão, explicando que “este tem sido um tema mais evidente na habitação pelo impacto social, mas trata-se de um problema que atinge praticamente todos os sectores do imobiliário. Há falta de imóveis também para a instalação de empresas, de lojas, de indústrias e armazéns, especialmente de imóveis adequados às necessidades atuais, incluindo em termos das exigências de ESG. Acresce a necessidade de reforçar o stock de segmentos emergentes, como a habitação especializada e para arrendamento, que estão a despertar grande interesse”.

Patrícia Barão termina defendendo que é, por isso, “essencial actuar ao nível dos incentivos à promoção imobiliária. Este é um setor de grandes oportunidades e há muito interesse de promotores e investidores em desenvolver novos imóveis, inclusive em cidades secundárias. Contudo, é necessário desbloquear obstáculos, especialmente a nível dos prazos de licenciamento e da carga burocrática, fazendo com que a promoção imobiliária latente possa vir para o mercado, gerando mais produto e mais diversificado em termos de localização, vocação e gama de preços. Temos a expectativa que o Simplex Urbanístico possa ser um catalisador de mudança neste sentido".