Investidores europeus preferem pagar mais 19% por armazéns sustentáveis

Os investidores em imobiliário logístico estão dispostos a pagar quase um quinto a mais (19%) por armazéns europeus com elevadas credenciais de sustentabilidade (BREEAM Muito Bom ou superior) em relação a activos classificados abaixo dessa referência, de acordo com a Cushman & Wakefield.

A concultora analisou uma amostra de mais de 1.500 transacções (Dado o número relativamente pequeno de ativos que foram transacionados com classificações BREEAM em toda a Europa, esta análise foi extrapolada a partir de ativos com pelo menos 10.000 m2 no Reino Unido e nos Países Baixos, onde existem mais dados) relativas a acima de 1.800 edifícios com pelo menos 10.000 m2 desde 2019, período durante o qual se registou uma variação de preços. Esta diferença de preços foi ainda mais evidente para os ativos fora das localizações "super prime", onde o prémio sobe para 24%. Isto implica que os investidores valorizam ainda mais as credenciais verdes em locais onde a qualidade do activo tem uma influência mais forte na sua capacidade de atrair e reter inquilinos, rendimento e valor.

No seu relatório "Sustainable Logistics - Navigating Change in European Logistics Real Estate", a Cushman & Wakefield explora os factores de impulso e atracção por detrás do prémio de valor do investimento e a forma como a sustentabilidade está a ter impacto em todos os aspetos do sector, desde a conceção dos edifícios e das cadeias de abastecimento até ao financiamento. A análise da empresa também revela que os atuais valores de arrendamento de edifícios logísticos bem classificados em toda a Europa são 10-30% mais elevados do que os ativos de qualidade inferior.

"Para muitos investidores, as credenciais de sustentabilidade de um activo em análise estão no topo da lista de critérios de avaliação pré-aquisição. Considera-se que os ativos altamente certificados têm maior probabilidade de assegurar inquilinos agora e no futuro, proporcionar rendimentos de rendas mais elevados, minimizar o risco de períodos de desocupação e, consequentemente, reter valor. Ao revelar a forma como esta ênfase nas credenciais se está a traduzir em termos de preços e de rendas, a aposta na qualidade em logística é clara. Acreditamos que esta marca de qualidade irá persistir e amadurecer à medida que aumenta a pressão para garantir que os ativos permaneçam transacionáveis, tanto do ponto de vista do arrendamento como do investimento", refere James Chapman, Head of EMEA Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Embora a importância crescente das credenciais ambientais seja positiva para os proprietários de activos altamente classificados, os proprietários de edifícios antigos ou não classificados terão receio de ficar aquém das expectativas do mercado e correr o risco de os seus ativos ficarem "parados" e expostos a desvalorizações.

"O desafio para os investidores e gestores de activos é como melhorar as credenciais de sustentabilidade dos edifícios existentes num cenário cada vez mais complexo. É crucial compreender o retorno que os componentes podem proporcionar, não só em termos de redução das emissões de carbono e da utilização de energia, mas também em termos de valor e rendimento dos ativos e, de forma crítica, compreender como estes apoiam a descarbonização das empresas que os ocupam", explica Tim Crighton, Head of EMEA Logistics & Industrial, Cushman & Wakefield.

Ao modelar uma carteira hipotética de mais de 90 edifícios logísticos semelhantes de 10.000 m2 em toda a Europa que necessitavam de melhorias (Cada um com 10.000 m2, construído entre 2003 e 2005, e assumindo um desempenho energético típico), e aplicando as intervenções prováveis para aumentar o seu desempenho ambiental, a Cushman & Wakefield concluiu que:

- cada 10 euros por m2 investidos em melhorias de sustentabilidade reduziram as emissões de CO2 em 2,2 kg por ano (Com base numa análise que utiliza a intensidade de carbono e os custos energéticos de 2024 para cada país);

- um investimento médio de 113 euros por m2 resultou numa poupança de energia de 15 euros por m2 por ano, com um período médio de retorno do investimento de 7,5 anos (Com base numa análise que utiliza a intensidade de carbono e os custos energéticos de 2024 para cada país);

- as instalações fotovoltaicas foram o investimento mais eficaz para a redução das emissões de CO2, melhorando a qualidade da energia utilizada pelo edifício e reduzindo o custo da compra de energia às redes nacionais (Com base numa análise que utiliza a intensidade de carbono e os custos energéticos de 2024 para cada país);

Um pré-requisito financeiro em crescimento

A sustentabilidade está também a influenciar a capacidade de garantir financiamento para aquisições e melhorias de ativos, uma consideração fundamental para os investidores. Para os credores, as caraterísticas de sustentabilidade são cada vez mais um pré-requisito para a concessão de financiamento. Como resultado, existe um mercado vasto e ativo de produtos específicos de financiamento sustentável, incluindo programas de concessão de crédito de grande dimensão.

Os mutuários podem aceder a taxas mais favoráveis para a aquisição ou desenvolvimento/modernização de activos para classificações mais elevadas, e a extensões dos limites de crédito (com base em rácios loan-to-value/LTV) para financiar despesas de capital destinadas a melhorar o desempenho sustentável dos activos.

Regulamentos e expectativas em evolução estabelecem a base para a acção dos investidores

A evolução das regras comerciais e da apresentação de relatórios obrigou os proprietários de imóveis não residenciais a melhorar os mesmos, e as empresas a concentrarem-se na sustentabilidade a longo prazo dos ativos que estão a adquirir ou a financiar.

Embora muitas iniciativas regulamentares – como a diretiva da UE relativa ao desempenho energético dos edifícios e as normas mínimas de eficiência energética do Reino Unido, bem como o regulamento da UE relativo à taxonomia e à divulgação de informações sobre finanças sustentáveis – ainda não tenham sido totalmente impostas, os investidores já estão a agir para garantir o cumprimento das diretivas, partindo do princípio de que a falta de ação terá um impacto negativo no valor dos seus ativos e no desempenho dos fundos.

"Uma visão futura da sustentabilidade está a catalisar a intenção e a atividade dos investidores neste momento. As normas de investimento já evoluíram para além das regras comerciais que foram introduzidas para estimular a ação sustentável. Os investidores estão a reconhecer que agir atempadamente é muitas vezes a melhor estratégia, para garantir que estão a cumprir e a exceder as expetativas do mercado e quaisquer alterações regulamentares iminentes", conclui Sally Bruer, Head of EMEA Logistics & Industrial and Retail Research, Cushman & Wakefield.