Vai comprar a 1ª casa com crédito à habitação? Saiba que passos deve ter em conta

Para os que compram casa pela primeira vez, há passos no processo que podem tornar-se confusos, sendo importante saber o que nos espera, tanto ao nível do conhecimento como financeiramente. O Doutor Finanças explica os passos a seguir.

“É muito importante que na compra da primeira casa saibamos o montante que poderemos oferecer. Até onde é que podemos ir, tendo em conta os nossos rendimentos e alguma poupança que já tenhamos de parte. É determinante saber que há encargos avultados logo no início e que temos de estar preparados para eles”, adianta Rui Bairrada, CEO do Doutor Finanças.

Para quem está a comprar a primeira casa com crédito habitação, há várias questões que devemos ter em atenção, começando pelas taxas, passando pelos impostos, bem como outros encargos e documentação obrigatória. 

Para começar, é importante perceber qual a prestação que podemos pagar, tendo em consideração que a prestação do crédito habitação não deve superar os 30% dos rendimentos. Para tal será necessário fazer contas.

O especialista em finanças pessoais e familiares recomenda inclusivamente que se  recorra à  calculadora de prestação de Crédito Habitação para testar os vários cenários possíveis, quer ao nível do valor da casa, quer ao nível da taxa de juro e perceber qual o impacto na prestação.

Após percebermos quanto podemos pagar, o Doutor Finanças deixa as seguintes dicas:

1. Analise as várias taxas

Um dos primeiros pontos a analisar após percebermos quanto podemos pagar, é que tipo de taxa de juro nos é mais vantajosa. Nem sempre o que é mais barato no imediato é o mais vantajoso.

- Taxa fixa, mista ou variável?

Antes de contrairmos um crédito habitação é importante percebermos que há vários tipos de taxas e que têm impactos diferentes na nossa vida.

O mais habitual em Portugal é celebrarmos contratos de crédito indexados à taxa Euribor. Nestes casos, a prestação vai oscilando ao longo do tempo, dependendo da evolução dos juros na Europa.

Se optarmos por uma taxa fixa, significa que não vamos sentir oscilações ao longo do contrato. Sendo que, por regra, no início do contrato a prestação será mais elevada, mas conta com previsibilidade.

Uma taxa mista implica que nos primeiros anos – o período é definido com o banco – vai haver estabilidade. Terminando esse período, a prestação passa a reflectir a evolução da taxa Euribor que ficou contratada.

A escolha da taxa deve ser feita tendo em consideração alguns fatores. Vai querer vender a casa num curto espaço de tempo? É que as comissões de amortização de créditos a taxa fixa são mais elevadas. E com o que é que fica mais confortável, se uma prestação mais baixa ao início, mas uma incógnita ao longo do contrato, ou uma prestação mais alta ao início, mas a certeza de que não terá surpresas?

- Spread – Este é um valor fixo que fica acordado com o banco na assinatura do contrato do crédito habitação e que só poderá ser mudado se houver alguma alteração no contrato.

- TAN e TAEG - A TAN (Taxa Anual Nominal) é a taxa que inclui o indexante e o spread. Já a TAEG (Taxa Anual Efectivo Global) é a taxa que reflecte todos os custos associados ao contrato, seja o spread, o indexante, bem como os encargos da contratação de outros produtos e serviços, como seguros ou cartões de crédito. Esta taxa é a que mostra qual dos contratos será menos dispendioso.

2. Prepare todos os documentos necessários para um pedido de crédito habitação

Para um crédito habitação, os bancos pedem documentos que devemos ter em dia, como: Documento de identificação (pode ser B.I., cartão de cidadão ou passaporte); Documento com o número de identificação fiscal (NIF); Última declaração de rendimentos entregue nas Finanças e respectiva nota de liquidação; Últimos três recibos de vencimento; Mapa de responsabilidades de crédito; Últimos três extratos mensais das contas de depósito à ordem de outras instituições bancárias (seis meses se trabalhar como independente) para comprovar o nosso vencimento; e Declaração da Entidade Patronal (com indicação da situação profissional).

3.Tenha dinheiro para dar de entrada

Actualmente as instituições financeiras só podem financiar até 90% do valor da escritura ou da avaliação (sempre o valor mais baixo). Esta medida significa que os clientes têm de ter capital disponível. Para comprar uma casa de 100 mil euros, o cliente tem de ter, pelo menos, 10 mil euros. É este o valor que o banco não vai financiar.

4. Não se esqueça dos encargos com seguros obrigatórios

À prestação mensal que vamos ficar a pagar ao banco ainda acresce o valor dos seguros obrigatórios que temos de fazer: o seguro de vida e o seguro multirriscos. Estes dois seguros, podem ser contratados através do banco que vai financiar o empréstimo, ou através de uma seguradora à nossa escolha. Porém, se fizermos os seguros junto do banco que está a financiar a compra da casa vamos beneficiar de uma redução do spread. Nem sempre estas bonificações compensam. Mais uma vez é preciso simular.

5. Faça simulações e compare propostas de vários bancos

A forma de conseguir a melhor proposta de crédito é pedirmos várias simulações. Nestes casos devemos comparar a TAEG e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor). Este último é a soma do montante total do empréstimo correspondente aos custos associados ao crédito.

6. Espere pela avaliação da casa

O valor de aquisição do imóvel pode ser diferente do valor de avaliação. Ou seja, o imóvel é colocado à venda por um valor, mas a avaliação pode dar um valor diferente, o que poderá ter implicações no crédito habitação. Se a avaliação do imóvel for inferior ao valor de aquisição, o banco não vai financiar aquilo com que contava. O banco só pode financiar até 90% do valor da avaliação ou do valor de aquisição, sendo que conta sempre para estas contas o valor mais baixo.

7. Conte com um extra em comissões e outras despesas

Os bancos cobram vários encargos. Estas despesas e os valores correspondentes podem variar consoante os bancos, mas conte com um gasto superior a 2.000 euros. Aqui inclui-se a comissão de dossier, a avaliação, a formalização da escritura, entre outros.

8. Prepare-se para o embate do IMT

A seguir ao valor de entrada que temos de dar pela casa, o valor que mais peso tem na compra de uma casa são os impostos que temos de pagar na escritura, nomeadamente o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), para casas acima dos 92.407 euros, e o Imposto de Selo. O IMT é um imposto que se paga uma única vez e varia consoante o valor de aquisição do imóvel ou o valor patrimonial tributário (é considerado o mais alto). A taxa pode ir de 1% a 8%, dependendo do valor do imóvel e da sua finalidade, sendo possível perceber qual o potencial encargo, através do simulador de IMT. Já o Imposto de Selo é calculado através de uma taxa equivalente a 0,8% sobre o valor de escritura.

9. Faça contas ao IMI e ao condomínio

Depois de concretizar a compra da sua casa, é importante ter em mente que há, pelo menos, dois encargos que passará a ter com regularidade. O condomínio, se se aplicar (cujo valor depende) e o Imposto Municipal de Imóveis (IMI). Como é a primeira vez que compramos casa, é possível ter direito à isenção de IMI, nos primeiros três anos, dependendo do valor da casa. Esta isenção tem de ser pedida às finanças. Para nos anteciparmos, podemos perceber qual o valor que nos será cobrado por ano, através do Simulador de IMI.