Crédito Habitação: Taxa fixa ou variável? Qual a melhor opção?

Na hora de pedir um crédito à habitação é necessário perceber a melhor opção. Escolher entre a taxa fixa e a variável tem consequências nas prestações mensais que fica a pagar ao banco. Resta saber qual a que compensa mais. 

Convém, na hora de solicitar um empréstimo para compra de casa, analisar vários factores a para tomar uma boa decisão, nomeadamente: qual o que oferece a melhor taxa de juro, qual é o spread praticado, que seguros vêm acoplados, qual é o prazo mais adequado e também perceber se compensa mais optar por uma taxa variável ou fixa.

Enquanto a taxa variável, como o próprio nome indica, oscila consoante as flutuações das taxas de juro de referência no mercado, sendo indexada à Euribor, a taxa fixa, por sua vez, é contratada entre o cliente e o banco. Desta forma, a primeira vai-se alterando conforme o período da Euribor escolhido (se for a um mês será um determinado valor, enquanto que se for a seis ou a 12 meses será outro). Qual a mais vantajosa?

Vejamos o caso de Alexandre Pires, um jovem de 35 anos que pretende solicitar um crédito à habitação para aquisição própria permanente de um apartamento que custa 100 mil euros. O pedido de financiamento do imóvel registou-se em 80% do seu valor (80 mil euros) por um prazo de 15 e de 30 anos. Alexandre tem um rendimento anual líquido de 15 mil euros, que se traduz num rendimento mensal disponível de 1250 euros e analisou as ofertas das instituições financeiras que permitem fixar as taxas de juro a 15 e a 30 anos e que possuem simuladores online, bem como as mesmas propostas para taxa variável. Foram incluídos nas simulações os seguros de vida e multirriscos oferecidos de base pelos diferentes bancos.

Taxa fixa a 15 anos

A plataforma gratuita de simulação financeira ComparaJá.pt ajudou o Alexandre Pires nesta pesquisa e revelou que com uma taxa fixa a 15 anos, para um financiamento de 80 mil euros, apresenta um Montante Total Imputado ao Consumidor em tornos dos 105 e 117 mil euros. Isto significa que, para um consumidor que tenha um rendimento mensal disponível de 1250 euros, nenhuma destas opções pressiona em mais do que 50% a sua taxa de esforço.

Entre as instituições analisadas, a oferta que se apresenta como a mais atractiva é a do Bankinter, cujo montante total imputado é de 105.091 mil Euros, enquanto a mais elevada é a do Novo Banco, com 116.694 mil euros.

Taxa fixa a 30 anos

Ao estender o prazo do financiamento para 30 anos, o montante total aumenta. No mercado português só existem duas ofertas de taxa fixa a 30 anos e são do Bankinter e do BPI.

“A única maneira de o consumidor se proteger desta incerteza é recorrer a um empréstimo com taxa fixa, que até garantirá maior estabilidade no orçamento mensal familiar. No entanto, ao ‘transferir’ este risco para o Banco, tem de estar preparado para pagar um pouco mais de mensalidade, ainda que as diferenças entre os valores não sejam abissais”, refere Sérgio Pereira, director geral do ComparaJá.pt.

Taxa variável a 15 anos

Quando analisamos o empréstimo com uma taxa variável indexada à Euribor a 12 meses (que actualmente se encontra em terreno negativo), a oferta do mercado para as mesmas instituições financeiras, para um empréstimo a 15 anos, oscila entre um montante total imputado de 94 e 103 mil euros, opções um pouco mais acessíveis do que as de taxa fixa.

Neste âmbito, como se observa na tabela abaixo, a opção mais competitiva é a do Montepio, com um montante total imputado de 94.416 mil euros, enquanto a mais elevada é a do BPI, no valor de 103.504 mil euros.

Taxa variável a 30 anos

Já para um empréstimo a 30 anos, é normal que o montante total imputado seja mais elevado, dado o alargamento do prazo, o que fará com que as prestações mensais sejam mais reduzidas. Neste âmbito, a oferta mais acessível é a do Montepio (111.612 mil euros).

Já o BPI e o Novo Banco são os que detêm o montante total imputado mais elevado, sendo que se o Alexandre escolher a solução do Bankinter irá “poupar” perto de 15 mil euros no valor total que vai pagar ao banco pelo empréstimo, face à solução mais elevada, que é a do Novo Banco.

Então qual será a melhor solução para o Alexandre?

Para um empréstimo de 15 anos, o montante total imputado não varia substancialmente no confronto entre ambas as taxas.

Mas nas soluções a 30 anos existe uma das ofertas do mercado com taxa variável que apresenta um montante total imputado significativamente mais baixo do que as outras opções. É o caso do Montepio (111.612 mil Euros), que não possui nenhuma opção com taxa fixa a 30 anos.

“Mesmo que actualmente pareça atractivo solicitar um crédito à habitação com taxa variável, é preciso ter em conta que esta é muito volátil, não sendo possível saber até que ponto não aumentará de repente. Se isto acontecer, quem sairá prejudicado é o consumidor. E o inverso também é verdade: se a Euribor se mantiver em terreno negativo, o consumidor sai beneficiado. O único risco de ficar com um crédito à habitação com taxa variável é o facto de as taxas de juro poderem voltar a subir”, salienta Sérgio Pereira.