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Garantia pública para obter 100% do crédito ameaça critério da taxa de esforço
A garantia pública no crédito à habitação vai ajudar quem não têm dinheiro para a 'entrada' da casa, mas representa prestações mensais mais elevadas e pode ameaçar a regra da taxa de esforço, avisam profissionais do sector e a Deco.
"A medida que vem garantir que o empréstimo possa ir até 100% do valor da casa irá ajudar os jovens que não tenham poupanças, mas isso também significa que a prestação do empréstimo vai ser mais alta, o que implica maior capacidade de endividamento", referiu o presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), Paulo Caiado.
Após algum atraso face ao calendário inicialmente previsto, a garantia pública no crédito à habituação (uma medida desenhada com o objectivo de ajudar os jovens na compra de casa própria) estará operacional até ao final do ano, entrando em vigor "nos últimos dias de Dezembro", segundo precisou recentemente no parlamento o ministro das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento.
Facilitar a ausência da ‘entrada’...
A garantia é dirigida a pessoas entre os 18 e os 35 anos, cujos rendimentos não ultrapassem o 8.º escalão do IRS (81.199 euros de rendimento coletável anual), com as regras a determinarem que o valor da transacção não pode exceder os 450.000 euros e que a garantia do Estado não pode ultrapassar 15% do valor, destinando-se a viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do preço do imóvel.
Ao proporcionar o acesso a um empréstimo equivalente a 100% do valor da avaliação do imóvel, a garantia pública abre, assim, caminho para ser ultrapassado um dos entraves que alguns jovens enfrentam: a ausência de uma poupança para a 'entrada' da casa e que colmate os 90% ou 85% máximos de crédito que os bancos habitualmente concedem.
Só que a este limite entre o valor do crédito e o da avaliação, os bancos - seguindo as recomendações do Banco de Portugal- impõem outras, nomeadamente a da taxa de esforço (ou o rácio DSTI, rácio entre o montante total das prestações mensais de todos os empréstimos do cliente e o seu rendimento mensal líquido) que não deve, por regra, ultrapassar os 50%.
Um situação que leva Nuno Rico, economista da Deco, a antecipar que a garantia pública terá um "impacto limitado" para que "não choque" com as regras macroprudenciais do Banco de Portugal, apontando o 'teto' dos 50% de taxa de esforço como a regra que possivelmente limitará mais o "alcance da garantia pública".
É que a subida do valor do empréstimo de 85% ou 90% para 100% da avaliação vai fazer com que a prestação mensal do crédito seja também mais elevada, exigindo que o jovens que estão a comprar casa tenham um salário mais alto.
Agravamento do spread?
A medida, refere Paulo Caiado, é "importante", tal como a que confere aos jovens isenção total ou parcial do IMT e do Imposto do Selo, mas o presidente da APEMIP salienta que "também é importante trazer para o mercado casas a preços significativamente mais baixos".
De que forma? "Com o Estado a conceder isenções fiscais e terrenos e a exigir em troca preços controlados", refere.
Também Nuno Rico salientou a necessidade de as pessoas terem algumas reservas financeiras quando avançam para a compra de casa para não necessitarem de pedir a totalidade do capital, acentuando que o "mais saudável" é ter uma poupança de "pelo menos 20% do valor".
"Nos últimos dois anos devido à subida dos juros, e pela subida do preço das casas, temos tido um número maior de consumidores que se queixam que não passam desta fase [da avaliação]", refere, acentuando que nem sempre o valor da avaliação acompanhou a subida dos preços.
Ana Paula Silva, da Century 21, por seu lado, disse à Lusa não ter muitos casos de clientes que tenham visto o crédito ser recusado por o valor da avaliação ser inferior ao necessário, mas tem conhecimento de situações em que ocorreu.
Sobre a utilização da garantia pública, alertou que esta poderá também agravar o 'spread', o que torna o empréstimo mais caro ao longo da sua maturidade.
Lusa/DI
