Crédito à habitação e novas regras: o primeiro ano de Álvaro Santos Pereira à frente do Banco de Portugal

O primeiro ano de Álvaro Santos Pereira à frente do Banco de Portugal (BdP) ficou marcado por mudanças com impacto direto no mercado imobiliário, sobretudo ao nível do crédito à habitação e das condições de financiamento para os compradores de imóveis.

Desde que assumiu o cargo de governador, há um ano, Santos Pereira tem defendido uma maior atenção aos riscos associados ao mercado habitacional, num contexto marcado pela subida dos preços das casas, escassez de oferta e dificuldades crescentes no acesso à habitação.

Uma das principais alterações promovidas pelo Banco de Portugal neste período foi a revisão das regras macroprudenciais aplicáveis aos novos contratos de crédito à habitação e ao consumo. Entre as mudanças está a redução da taxa de esforço recomendada para os novos créditos, que passou de 50% para 45%.

A alteração procura limitar o nível de endividamento das famílias perante uma eventual subida das taxas de juro e reforçar a capacidade dos consumidores para fazer face às suas responsabilidades financeiras. Ao mesmo tempo, o BdP simplificou o regime de exceções, permitindo que até 10% do montante total de crédito concedido por cada instituição, em cada semestre, ultrapasse o limite de 45%.

Crédito mais longo para os jovens

As novas regras introduziram também alterações nos prazos máximos dos empréstimos. Para mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos, o prazo máximo passou para 40 anos, enquanto para quem tem mais de 35 anos o limite foi fixado em 35 anos.

A medida surge num mercado em que o preço dos imóveis continua a dificultar a entrada de muitos jovens na habitação, permitindo reduzir o valor da prestação mensal através do alargamento do prazo do financiamento.

A alteração, contudo, não resolve o problema estrutural da acessibilidade à habitação. O próprio Banco de Portugal tem vindo a alertar para os desequilíbrios existentes no mercado, num contexto em que a oferta de habitação não acompanha a procura.

Habitação continua no centro das preocupações

O primeiro ano de mandato de Santos Pereira decorreu, assim, num período em que a habitação se manteve como uma das principais preocupações económicas e sociais do país.

A combinação entre preços elevados, falta de oferta e condições de financiamento constitui um dos principais desafios para quem procura comprar casa, mas também para promotores e investidores que enfrentam custos elevados de construção, terrenos e financiamento.

Neste contexto, as decisões do Banco de Portugal assumem particular relevância para o setor imobiliário, uma vez que as regras aplicadas ao crédito condicionam diretamente a capacidade de compra das famílias e, consequentemente, a procura no mercado residencial.

Para os promotores, o acesso ao financiamento e a capacidade de absorção da procura são igualmente determinantes para a viabilidade de novos projetos, sobretudo num período em que o aumento da oferta é apontado como uma das principais respostas à crise habitacional.

Banco de Portugal estuda nova taxa sobre a banca

Durante o primeiro ano de mandato, Santos Pereira revelou também que o Banco de Portugal está a estudar a criação de uma taxa sobre os bancos destinada a cobrir os custos de supervisão.

A eventual medida poderá ter impacto no setor financeiro e, indiretamente, nas condições de financiamento disponibilizadas às famílias e às empresas, embora ainda não estejam definidos os seus contornos finais.

Novo edifício também com impacto nas contas do banco central

A gestão de Santos Pereira ficou ainda marcada pela revisão do projeto para as futuras instalações do Banco de Portugal em Lisboa.

O governador decidiu alterar a solução anteriormente prevista, passando de dois edifícios para apenas um. A mudança deverá representar uma redução de entre 35 e 40 milhões de euros face à solução anterior, tendo o Banco de Portugal acordado a aquisição do novo edifício por 165 milhões de euros.

A decisão surgiu depois da polémica em torno do projeto aprovado durante o mandato de Mário Centeno e dos custos associados à operação.

Um banco central mais atento ao imobiliário

Ao longo do primeiro ano de mandato, a atuação de Álvaro Santos Pereira colocou o Banco de Portugal perante um dos principais desafios da economia portuguesa: encontrar o equilíbrio entre estabilidade financeira, acesso ao crédito e necessidade de aumentar a oferta de habitação.

As novas regras de crédito procuram limitar riscos para as famílias e para o sistema financeiro, mas a resolução dos problemas estruturais do mercado imobiliário dependerá também da capacidade de aumentar a oferta, acelerar o desenvolvimento de novos projetos e criar condições para que mais famílias consigam aceder à habitação.

Num mercado em que os preços permanecem elevados e a oferta continua insuficiente, as decisões do regulador financeiro continuarão a ter um papel relevante na evolução do imobiliário residencial português.

DI com LUSA