Apenas 45% do Alojamento Local em Lisboa estão de facto em actividade
No 2º trimestre deste ano, Lisboa contabilizava 10.370 apartamentos T0 e T1 com registo de Alojamento Local (Consideram-se os apartamentos T0 e T1 inseridos no Registo Nacional de Alojamento Local), dos quais apenas 45%, no total de 4.625, estão activamente (Consideram-se como activos os apartamentos de tipologias T0 e T1 listados nas principais plataformas de reserva online, com registo de vendas e ocupação regulares) no mercado, com vendas e ocupação regulares, mostram os dados da Confidencial Imobiliário.
No Porto, essa incidência é mais expressiva, mais ainda assim, mantendo-se abaixo dos 60%. A Invicta contabiliza 7.870 fogos T0 e T1 com registo de AL, dos quais 4.600, equivalente a 58%, realizam atividade recorrente com retorno.
De acordo com os dados apurados no âmbito do SIR-Alojamento Local, o RevPAR médio, que mede o rendimento gerado por tais alojamentos, foi de 97 euros em Lisboa e 53 euros no Porto no 2º trimestre deste ano. A diferença de RevPAR nas duas cidades reflecte a prática de preços mais elevados na capital, associados a níveis de ocupação também superiores. Assim, Lisboa registou uma diária média de 135 euros no 2º trimestre deste ano, com uma ocupação média de 72%. No Porto, a diária média neste período foi de 87 euros com uma ocupação média de 61%.
Em termos da oferta, contudo, além de ter um índice de actividade efectiva inferior do parque de AL registado, Lisboa tem tido maior dificuldade de recuperar fogos para esta atividade face ao período pré-pandemia, registando um stock ainda 21% abaixo desse momento. Concretamente, o atual stock de T0 e T1 ativos em AL na capital contabiliza menos 1.220 unidades do que as 5.850 registadas no 4º trimestre de 2019, período que assinalou o máximo deste mercado. Esse era então um padrão comum no mercado, que o longo de 2019 e, ainda no 1º trimestre de 2020, registou volumes trimestrais de AL em oferta sempre acima das 5.000 unidades. Não obstante, este é o volume trimestral de oferta mais elevado dos últimos quatro anos na capital, que no auge da pandemia chegou a ter menos de 2.000 fogos desta tipologia activos em AL, e consolida a trajectória de recuperação de alojamentos para o mercado iniciada em meados de 2021.
No Porto, as mesmas 4.600 unidades T0 e T1 activas em AL no 2º trimestre de 2024, correspondem a um volume máximo recorde do mercado, cujo anterior pico foi de 4.185 apartamentos no 4º trimestre de 2019. A oferta de AL no Porto foi também afectada pelo advento da pandemia, reduzindo o universo de apartamentos T0 e T1 ativos para menos de 2.000 unidades no 1º trimestre de 2021, mas recuperou mais rapidamente que a de Lisboa, mantendo o seu stock acima das 4.000 unidades pelo quinto trimestre consecutivo e estabelecendo novos máximos de mercado desde meados de 2023.
Daqui resulta também que Lisboa e Porto tenham aproximado o stock de AL em atividade nos últimos anos, mostrando atualmente mercados com a mesma dimensão, em contraste com a realidade pré-pandemia, quando a oferta do Porto correspondia a 2/3 da de Lisboa, com menos 1.700 fogos em actividade.
